Долевка: вид сбоку

В связи с невозможностью использовать привычные схемы привлечения дольщиков к строительству жилья застройщики вынуждены идти на хитрости.

Долевая схема финансирования жилищного строительства, несмотря на положения закона о долевом строительстве, о котором, мягко говоря, нелестно отзываются строительные компании, используется до сих пор - в несколько измененном виде.

Квартиры на фундаменте дешевле

«Привлечение средств граждан для жилищного строительства - на сегодняшний день самый оптимальный вариант для строительных компаний, - уверен заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов. - Поскольку закон о защите прав дольщиков, по сути, не дает возможности использовать договоры долевого строительства (после вступления закона в силу, по данным риелто-ров, в Петербурге не было зарегистрировано ни одного такого договора), компании практикуют другие варианты той же самой схемы, например «инвестиционный» договор. Суть его заключается в том, что граждане дают так называемый «кредит» строительной компании, а вместо выплат по кредиту они получают квартиру, причем значительно дешевле,чем покупатели, приобретающие недвижимость по окончании строительства». Также практикуется и «предварительный» договор купли-продажи, согласно которому деньги покупатель выдает строителям авансом, а квартиру получает по окончании возведения дома вместе с заключением основного договора купли-продажи жилья.

Кредиты недоступны

Риелторы АН «Бекар» предполагают, что вскоре появятся новые варианты «долевки», поскольку другие источники финансирования строительства, кроме денег частных инвесторов, сегодня использовать нецелесообразно. Российские банки не готовы кредитовать строителей за маленький процент.

Теоретически, при условии постоянного роста цен на первичном рынке и при превышении процента прироста стоимости жилья над банковскими процентами, кредитование может быть выгодным строителям. Однако кредитных условий, устраивающих обе стороны,пока удается достичь немногим. Ведь высок риск -долгосрочных прогнозов на рынке жилищного строительства никто давать не берется, а в случае стагнации или в случае снижения стоимости жилья строителей ожидает банкротство, а банк - убытки.

Тенденции и перспективы

Есть на рынке строительства жилья и еще одна опасная тенденция. Продажи квартир идут крайне медленно. В таких условиях строительной компании может не хватить денег на достройку дома, а затягивание сроков сдачи объекта может привести к удорожанию строительства. Соответственно, на достройку могут понадобиться деньги дольщиков. При этом даже закон о защите их интересов ничем не поможет: не хочешь остаться без квартиры - доплачивай. Это же касается и всех обходных вариантов - покупки квартир по «инвестиционному» или «предварительному» договору. В любом случае все риски скажутся на кармане покупателей квартир.

Если же цены не жилье останутся на прежнем уровне, а стоимость стройматериалов будет расти, это приведет к резкому падению спроса на пятна под застройку. Во втором квартале 2005 года ввод на рынок новых объектов снизился. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года.

Однако,по мнению специалистов «Бекара», бить тревогу рано. Во-первых, в начале 2006 года федеральные власти собираются внести изменения в закон о защите прав дольщиков. Во-вторых, в будущем на первичном рынке вероятен рост цен - на «вторичке» цены уже «поползли» вверх и будут расти со скоростью примерно 1 % в месяц. Возможно, что к новому году процесс роста затронет и «первичку».

Факты и цифры

ВI квартале 2005 года объем продаж типового жилья составил 397 тыс. кв. м. Даже по сравнению с показателями не слишком удачных III и IV кварталов 2004 года (примерно по 460 тыс. кв. м) эта цифра представляется низкой. Увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома: в среднем она составляет 7 — 8 %, а по некоторым объектам достигает 20 %. Сегодня средняя цена предложения на рынке массового жилья находится в ценовом диапазоне $800 — 950 за 1 кв. м.

За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50 % — 1 -комнатных квартир, 30 % — 2-комнатных, 20 % — 3-комнатных. При этом ликвидность 1- и 2-комнатных квартир постепенно сближается: при возможности рассрочки и общем снижении цен покупатели выбирают большие площади.

Дата публикации: 14:06 11 ноября 2005

Источник: bpn.ru