Недвижимость собирается дешеветь?

Участники пятого заседания Международного ипотечного клуба представили данные, что в скором времени начнется снижение цен на недвижимость. Именно поэтому деятельность Сбербанка и АИЖК в области недвижимости уже почти убыточна. Главная причина – в несистемном законодательстве.

Пятое заседание Международного ипотечного клуба было посвящено перспективам развития ипотечного рынка. Перед участниками стояли две основные проблемы: 1) насколько адекватно новое законодательство поставленной цели снабжения всего населения доступным жильем в течение ближайших 10 лет и 2) каковы тенденции цен на недвижимость на ближайшее будущее.

Спор разгорелся совсем неожиданно. Председатель правления Фора-банка Александр Синельников почти что объявил все начинания правительства профанацией.

Он заявил: "Наше законодательство страдает от отсутствия системного подхода. Именно поэтому многие вроде бы понятные и прибыльные сферы рынка недвижимости не развиваются, как, например, кредитование под залог уже готового жилья. Депутаты, исходя из социальных предубеждений, не включили в 77-ю статью Жилищного кодекса требование при невозможности рассчитаться за кредит выселения жильцов из готового жилья".

Правительство, по мнению собравшихся, давно лавирует между либеральными методами освоения рынка и повышением социальных обязательств государства. "Для того чтобы государство могло справиться с повышенными социальными обязательствами, оно должно быть богатым и стабильным, – заявила декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина. – А этим наше государство за последние 14 лет похвастаться не может. Но при этом, не смущаясь, гарантирует выплаты за ипотечные займы своих граждан. В первую очередь от этого пострадают регионы".

В рамках этой деятельности уже есть проблемы:

благодаря наличию государственного Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) в регионах начался ажиотаж с вступлением в ипотеку. А средств у правительства, как всегда, оказывается недостаточно. "Финансирование деятельности агентства на будущий год в бюджете, по крайней мере пока, не заложено!" - восклицает Иванкина.

Такая же ситуация грозит и Сбербанку, считает директор по критериям отделения "Структурные финансы" рейтингового агентства Standard & Poor`s Дмитрий Козодой. Он, как частное лицо, если бы был уже пенсионером, никогда бы не понес свои деньги в это учреждение, а если бы они там уже лежали, немедленно их оттуда бы вынул. "Кредиты Сбербанк выдает не на основе залогов, которые, кроме как жильем в случае больших займов, в большинстве нашим населением ничем другим обеспечены быть не могут, – разъяснил Козодой. – А готовое жилье, по законодательству, закладывать нельзя! Сбербанк выдает их даже не на основе кредитных историй, которых попросту еще даже нет. Он выдает их на основе справок с места работы, за которые руководство компаний никакой материальной ответственности в случае дефолта гражданина по кредиту не несет. Если подобная политика продолжится еще года 2--3, банк просто вылетит в трубу".

И ситуация в ряде регионов близка к этому. Независимый аналитик рынка и генеральный директор агентства RLMS Андрей Сапожников заявил, что в городе Торжке с населением 60 тыс. Сбербанк каждый месяц выдает по 20 ипотечных кредитов на вторичный рынок под заработную плату в 6 тыс. рублей. И уже 99% рынка недвижимости перешло на ипотеку.

Естественно, цены на квартиры от момента начала выдачи Сбербанком кредитов выросли два года назад в два раза: с $5 тыс. до $9--10 тыс.

Это что касается одной стороны рынка, но есть и другая – потребители. Они при такой деятельности кредитных организаций тоже оказываются в ловушке. Дело в том, что аналитики отмечают на рынке стремление к снижению цен.

Такую тенденцию обнаружил на рынке московских квартир руководитель отдела оценки и аналитики рынка недвижимости агентства "Миэль" Василий Светлаков. "Рост цен начинается с дорогих квартир, именно они дают основной прирост, за которым в течение полутора лет подтягиваются все остальные категории, – разъясняет Светлаков. – Именно так вел себя рынок начиная с конца 1999 года, когда впервые после длительного снижения обнаружились признаки роста. А с середины этого года наблюдается обратная картина. На стремление к снижению цен первым реагирует дешевое жилье. И в этом секторе как раз и стали проявляться такие признаки, значит, если ситуация сохранится еще полгода, следует ожидать ее дальнейшего заглубления и проникновения во все сферы рынка".

На схожее явление обратил внимание и Сапожников. В ряде регионов наблюдается отрицательный рост цен на жилье, говоря проще – они дешевеют. Происходит это в регионах небогатых. Главная причина начавшегося снижения, считает Сапожников, – в психологической усталости населения.

Но есть и другая причина. Средства у населения не резиновые, считает председатель правления ООО КБ "Сибирский крестьянский банк" Галина Симонова, они подходят к концу, а оживить экономику внедрением на рынок кредитов приватизированного жилья государство не решается.

Поэтому 65% потенциально имеющихся в экономике средств лежат мертвым грузом. Вот рынок и дешевеет, что в первую очередь ударит по гражданам, получившим ипотечный кредит: ведь они будут расплачиваться за него исходя из вчерашних, дорогих, а не завтрашних, дешевых цен на российскую недвижимость.

Борис Деревягин

Дата публикации: 09:42 24 сентября 2004

Источник: bpn.ru