Коммерческая ипотека в России ипотекой не является

Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы коммерческая ипотека -- во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок. Об этом корреспонденту «Времени новостей» Ольге ПРЯНИКОВОЙ рассказал директор по развитию швейцарской консалтинговой компании Swiss Realty Group Илья ШЕРШНЕВ.

- Сегодня под термином «коммерческая ипотека» многие участники рынка, даже профессионалы, часто подразумевают совершенно различные, часто противоречащие друг другу понятия. Иногда «коммерческой» называют даже ипотеку, связанную с жильем. Так что это такое на самом деле?

- Коммерческая ипотека -- это купля-продажа с залогом имущества, нацеленного на получение прибыли, то есть коммерческого. При этом важно, чтобы такая сделка проводилась фактически через ипотечные формы. В России ипотека присутствует в форме получения кредита под залог того имущества, которое у вас уже есть. В классическом понимании это вообще ипотекой не является, но появлению у нас настоящей коммерческой ипотеки мешает российское законодательство. Основная проблема заключается в том, что банки сегодня не могут выдавать кредиты на коммерческую недвижимость, которая еще не находится в собственности. В законе «Об ипотеке» просто не указано, что все его нормы распространяются и на коммерческую недвижимость.

- Но наверняка придуманы какие-то альтернативные способы, чтобы пользоваться коммерческой ипотекой?

- Действительно, пока этот законодательный недочет не устранен, участники рынка обходятся другими формами. Например, закладывают уже имеющуюся в собственности недвижимость под покупку нового здания. Но спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас так велик, что существуют и огромные риски таких сделок, так как выбранное здание может быть просто перекуплено конкурентами за «живые» деньги. Поэтому в такой ситуации большую роль играет доверительный характер отношений банка с клиентом. В классическом варианте банк просто создает дочернюю компанию, фактически деньги вносит она.

Есть и другая форма: лизинг недвижимости. Объект коммерческой недвижимости покупается одной компанией, а потом сдается другой -- с правом выкупа. На сегодняшний день по этой схеме работает "Дельта-лизинг", но суммы «кредитования» у этой компании небольшие -- 1--2 млн долл., поэтому они подходят исключительно для покупки небольших предприятий.

Существует и юридически правильная коммерческая ипотека, по ней идет большое количество сделок, но фактически это всего лишь закладывание существующего имущества для его реконструкции.

- Как вы видите идеальную ипотечную схему для России? Какие необходимы поправки в законодательство?

- Должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого спокойно занимается поисками подходящего здания.

Пока что мне абсолютно неясно, почему такая поправка не обсуждается заинтересованными участниками рынка -- в первую очередь банками. Именно они получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья, так как даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием.

На данный момент этот сектор рынка в России сдерживают именно юридические препятствия.

- А как развивается коммерческая ипотека в западных странах, где законы подогнаны под интересы инвесторов?

- Там вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято что-либо покупать даже при наличии достаточной для этого суммы. Если у меня есть 10 млн -- предполагается, что я сделаю покупку не за 10 млн, а за 50 -- чтобы извлечь из более дорогого объекта большую прибыль.

Потом на Западе компании чаще арендуют, а не приобретают в собственность помещения даже под собственные офисы. Дело, конечно, не в материальной выгоде и не в отсутствии средств для покупки, просто для большинства из них недвижимость -- это непрофильные ненужные активы.

- Как могло бы повлиять развитие коммерческой ипотеки в ее нормальном виде на российский рынок недвижимости?

- В России существует мнение, что если бы банки всем давали ипотечные кредиты, спрос был бы быстро удовлетворен, что крайне отрицательно скажется на секторе аренды помещений. На самом деле это не так, так как у нас в стране, особенно в Москве, нет большого количества объектов для покупки. Кроме того, существуют и «сознательные» компании: либо западные, либо работающие по их образцу, для которых такое приобретение было бы ненужным.

Вообще, коммерческая ипотека могла бы очень сильно помочь развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, так как в этом секторе обычно присутствуют значительные материальные вложения в интерьер. Офисы нуждаются в ипотеке в меньшей степени, а в складском секторе остро стоит земельный вопрос. На практике земля закладывается перед покупкой, но она в России, как правило, сельскохозяйственного назначения и переводится в другой статус только после покупки. Трудность состоит в том, что ни один банк не даст денег под залог такого объекта.

Итог такой: крупные компании все равно находят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения.

Беседовала Ольга ПРЯНИКОВА