Как не купить воздух над котлованом

Риски могут угрожать не только жилью, но и правам на него. Казалось бы, достаточно обратиться к серьезному риэлтору или известному застройщику, чтобы этих рисков избежать. К сожалению, это не всегда так.

Востребованность московского жилья на сегодня остается невероятно высокой. В столице рекордное количество строительных площадок, и жилье часто покупается (по выражению премьер-министра РФ) `на уровне воздуха над котлованом`. Приобретают жилье по-разному: за наличные, с помощью ЖСК, которых образовалось немалое количество, и даже с помощью ипотеки (хотя о последней, к великому сожалению, больше разговоров). Покупают как новостройки, так и `вторичное жилье`. И о каком способе приобретения мы бы ни говорили, он связан с рисками и рисками серьезными. Именно по этой причине за последние годы весьма динамично развивается такой сегмент страхового рынка, как страхование рисков при приобретении жилья. Рынок этот относительно новый, поэтому обыватель, как правило, не знает, что именно может угрожать его квартире. Более того, многие даже не понимают, что угроза может исходить не только от физического воздействия на квартиру (залив, пожар и пр.), но и от факторов юридического характера. А главное мало кто четко понимает, в каком случае от чего следует страховаться. За разъяснениями мы обратились к президенту страховой компании `ВОТЕК`, заместителю генерального директора страхового ЗАО `Стандарт-Резерв` Александру Коробову.

- Можно ли дать универсальный совет - от чего надо страховаться?

- Излишняя `универсальность` здесь ни к чему: у каждого способа приобретения жилья своя специфика, и каждый из них порождает свои риски, поэтому лучше, если каждый конкретный сегмент рынка мы будем рассматривать отдельно.

- Тогда, начнем с новостроек.

- Приобретение жилья на начальной стадии строительства - дело вполне обыденное. Основной риск - то, что объект просто не будет построен, и причины здесь самые разнообразные. Как известно, разграничение собственности на землю между федеральным центром и субъектами федерации, а также между муниципальными образованиями до конца не доведено. В этой области возникает великая путаница, и часто здание строится распоряжением местной власти, которая на самом деле не является собственником земли, на которой запланирован объект. Идут сложнейшие судебные процессы с непредсказуемым исходом, а наш добросовестный покупатель деньги уже проинвестировал.

- Существует мнение, что проблемы с новостройками - в прошлом, что сейчас все идет гладко, а если что-то и случается, то не у нас, а где-то в далеких регионах.

- На самом деле это далеко не так. Вот одна недавняя ситуация, реальная и весьма часто тиражируемая: жилой дом в Химках, где 52 квартиры были проданы дважды. Чем это объясняется? Весьма сложной схемой отношений между участниками проекта. Инвестор-застройщик, который значится в договоре с Правительством Москвы, очень редко строит сам. Как правило, это финансовая структура. Значит, появляется генподрядчик, поставщики строительных материалов, и с ними инвестор-застройщик расплачивается, как правило, квартирами. А теперь представьте себе, что в процессе строительства они что-то не поделили, и инвестор расторг договор с генподрядчиком. Но квартиры-то уже проданы: И вновь идут многолетние судебные тяжбы на самом высоком уровне. Но покупателю от этого не легче.

Еще одна причина возможных осложнений с новостройками: инвестор, как правило, создает в своей структуре маленькую риэлторскую фирмочку под конкретный объект и поручает ей продажу квартир. А отношения у них могут быть разные: фирмочка может действовать от имени инвестора, а может быть и относительно независимой, со своим собственным символическим уставным капиталом (скажем, 10 тыс. рублей) и продавать квартиры от своего имени. В последнем случае у покупателя теоретически могут возникнуть серьезные проблемы, ибо в случае чего отвечать эта фирмочка будет всем своим уставным фондом. Всеми 10 тысячами рублей. Об ошибках проектировщиков (недавно был случай, когда ушла под землю целая секция многоэтажки) и элементарном (а порой и весьма изощренном) мошенничестве я уже не говорю. Все это, к сожалению, тоже бывает.

- Значит, моей квартире может угрожать опасность еще до того, как она достроена?

- Точнее - не самой квартире, а вашим деньгам. Поэтому речь пойдет о страховании вашего финансового риска при инвестировании в строительство. На сегодня имеет смысл страховаться от всех рисков и идти только в ту страховую компанию, которая за такое комплексное страхование возьмется. Иначе можно просто не угадать, что именно может произойти. Страховая компания тщательно изучает всю документацию на объект, проясняет отношения между участниками проекта, и если ситуация ей кажется подозрительной, то в страховании она вам отказывает и при этом объясняет причину отказа. Такая информация почти бесценна, а для вас, заметьте - бесплатна. Здравомыслящий человек при этом практически всегда задумывается, а стоит ли ему связываться именно с этим объектом, благо выбор, как правило, есть.

- Как определить момент, когда наступает страховой случай, если застройщик затягивает строительство? Он ведь не обещал сдать дом к какой-то конкретной дате. Не может ли страховщик использовать этот факт для отказа в выплате возмещения?

- Действительно, в договоре инвестирования, который вы подписываете, сроков окончания строительства, как правило, нет. Стандартная формулировка: `договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств по нему`. Вам, естественно, крайне интересно, а когда именно обязательства будут исполнены? Вы ведь изъяли из оборота деньги, к тому же вынуждены платить за временное жилье, вместо того чтобы поселиться в собственной квартире. На это вам могут ответить, что по плану объект должен быть сдан, например, в IV квартале 2005 года, а оформление права собственности - где-то от четырех месяцев до года. Хотя объект в Москве не всегда сдается вовремя, да и с оформлением может быть всякое.

Но принципиальное отличие страховой компании как раз в том, что она должна поставить в вашем договоре четкий срок, до которого вы должны стать полноправным владельцем приобретенной вами недвижимости. Если по истечении этого срока (независимо от причин) вы владельцем не стали, наступает страховой случай. Здесь уже решение - за вами: или получать сумму, на которую вы застрахованы, или продлить договор страхования, если задержка для вас не существенна.

- Поясните, зачем же нужно подписывать и ждать, если можно получить и уйти?

- Если вы хотите выйти из игры, вам выплачивается вложенная вами в строительство сумма, но реально вы теряете больше, ибо цены на жилье растут, и за эти деньги вы купите гораздо меньше, чем рассчитывали ранее. Но здесь страховая компания ограничена российским законодательством, ибо страхование финансового риска относится к имущественному страхованию, а деньги - это имущество. То есть вы получите страховое возмещение в размере вложенных средств независимо от того, как изменилась стоимость того актива, в который были вложены деньги. Выиграть при этом можно лишь в том случае, если квартиры подешевеют после того, как вы инвестировали свои средства. Но этого, как мы знаем, не происходит.

Второе. Имущественные интересы на территории России страхуются в рублях, поэтому при получении возмещения надо не забывать и об инфляционной составляющей. Так что, покупая квартиру на уровне котлована, вы рискуете в любом случае, и стоит это делать или нет - решать только вам. Но если вы застрахованы, то вы рискуете лишь получить реально меньше (хотя и номинально столько же), а если не застрахованы, можете лишиться всего или `увязнуть` в судебных разбирательствах, пока ваша неудачная инвестиция вконец не обесценится. Главное - надо реально смотреть на вещи: если какая-то непонятная страховая компания обещает вам выплатить все по рыночной стоимости на момент наступления стразового случая - значит, вы нарвались на жуликов.

Дата публикации: 13:38 27 сентября 2004

Источник: bpn.ru