Инвестиционные риски

В этом году, вложив деньги в Санкт-Петербургские квартиры, можно было обеспечить себе доход в 40% годовых. Столь высокий уровень дохода обеспечивали как инвестиции в элитное жилье, так и вложения в обычные "типовушки". Таким образом, северная столица стала самым привлекательным местом для частных инвесторов, вкладывающихся в жилую недвижимость.

В Санкт-Петербурге с 2001 года из-за небольшого объема предложения на первичном рынке цены на элитные квартиры выросли в два-три раза. Если в 2002 году жилье в пределах "золотого треугольника" – между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом – подорожало на 35-45%, то в 2003 году – уже на 70-80%. Те, кто купил расселенную квартиру без ремонта в историческом центре в 2002 году по $2 тыс. за 1 кв. м, отремонтировав ее, могут выручить по $7 тыс. за 1 кв. м.

Схожий рост цен происходит и в новых домах. В редком для Петербурга объекте класса "клубный дом" на краю Михайловского сада возле Инженерного замка, построенном в 2003 году "Корпорацией С", квартиры продавались по $3 тыс. за 1 кв. м. На "вторичке" сейчас они перепродаются по $4,5-5 тыс. за 1 кв. м, одна из квартир предлагается по цене $10 тыс. за 1 кв. м. Жилье на Большой Морской, 4 – особняк с видами на Мойку, Капеллу и арку Генерального штаба – росло в цене с начала продаж с $3 тыс. до $6,5-7 тыс. С конца 2004 года "элитка" продолжала постепенно дорожать. В апреле–октябре 2005 года цены на дома этого класса, расположенные на Крестовском острове и Петроградской стороне, поднялись на 15-20%. При этом рост в два-три раза демонстрировало строящееся типовое жилье. В типовых одно- и двухкомнатных квартирах в Московском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах 1 кв. м стоит $1,2-1,5 тыс., в северных районах – Приморском, Выборгском, Калининском – $1-1,2 тыс.

Практически не росли в цене окраины Кировского, Красносельского и Красногвардейского районов – $850-950 за 1 кв. м – по причине удаленности от центра города, метро и из-за плохого состояния жилищного фонда. В "захолустье" Красногвардейского района дороже $750-800 за 1 кв. м продать вряд ли удастся, и расти в цене это жилье не будет. В Кировском районе даже по соседству с метро однокомнатные квартиры в новых домах 611-й, 137-й, 138-й и 121-й серий стоят всего $40-42 тыс.: цену сбивает соседство большого количества хрущевок, где однокомнатное жилье за три года с $29-30 тыс. поднялось только до $32-34 тыс. Подобная динамика по районам ожидается и в 2006 году. Что касается типа дома, то за пять лет ощутимее всего подорожал 1 кв. м в старом фонде с капремонтом – с $650 до $1130, а также квартиры в современных кирпичных домах – с $250-300 до $1100. Эти две категории домов остаются наиболее популярными. Примерно так же подросли сталинки – сейчас по $1090 за 1 кв. м, но спрос на них снижается. Экспертные прогнозы по росту цен на 2006 год разнятся от 1% в месяц до 1,2-2,5%. Таким образом, в следующем году жилье не подорожает больше чем на 12-30%. Директор по маркетингу и продажам "Петербургстрой Skanska" Эдуард Киямов выделяет как наиболее устойчивый и доходный сектор малоэтажного строительства. "Рост цен по нашему жилому кварталу 'Новая Скандинавия' только за 2005 год составил до 10%",– говорит он.

Что же касается типовой "первички", по оценке президента строительного холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ" Вячеслава Заренкова, сегодня увеличение стоимости двухкомнатной квартиры от момента начала строительства до момента сдачи дома не превышает $8-10 тыс. Ценовую динамику можно проследить на примере строящегося комплекса "Золотая гавань": стоимость двухкомнатной квартиры в корпусе со сроком сдачи в третьем квартале 2006 года – от $66 тыс., аналогичной квартиры в другом корпусе, но сдающемся во втором квартале 2007 года,– от $62,5 тыс. Заместитель генерального директора ЗАО "Агентство 'Бекар'" Татьяна Чуприна полагает, что максимум, что можно заработать от перепродажи "первички",– $100-200 на 1 кв. м, поскольку цены на первичном и вторичном рынках сейчас различаются мало. Однако в общей "умеренной" ценовой картине этих районов можно найти очень привлекательные объекты, способные дать доход до 45% в год.