Досрочное погашение ипотечного кредита

Менталитет большинства россиян, не имеющих пока что привычки жить в долг, заставляет их как можно быстрее расплачиваться по различным ссудам. Нередко при этом приходится выплачивать штрафные санкции, в особенности по ипотечным кредитам.

Интересно, что жителям западных стран идея досрочно расплатиться по ипотеке даже не приходит в голову. Зачем? Проценты невысокие, и у кредиторов, и у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. А вот в России пока все наоборот: ставки по кредиту одни из самых высоких в мире, зато штрафные санкции выглядят по западным меркам попросту смешными.

Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются.

Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6–9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо годичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита: «Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 6 (или 9) месяцев». После этого в действие вступает система штрафных санкций за досрочное погашение основного кредита.

Штрафная схема при досрочном погашении может быть, например, такой:

• от 7 до 60 месяцев (т. е. до пяти лет) — 3% суммы досрочного погашения;
• от 61 до 96 месяцев (т. е. от пяти до восьми лет) — 1% суммы досрочного погашения;
• с 97 месяцев (т. е. спустя восемь лет) — без штрафа.

Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет, причем его решение не всегда оказывается положительным.
Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании (например, у ОПТБанка при кредите на срок до двух лет под 17% годовых), либо по каким-то отдельным программам (например, у Внешторгбанка в связи с активным выходом на ипотечный рынок).

Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.

Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом «штраф», а комиссией или сбором за досрочное погашение. Суть от этого не меняется.

Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. «Пристроить» их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным — банк несет финансовые потери.

Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то хотя бы требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.

Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет. Особенно если учесть, насколько жесткие меры предусмотрены в случае, когда человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты по кредиту.

Сергей ПОСТНОВ, Вице-президент «Национальной ипотечной компании»:

— Национальный резервный банк и созданная им специализированная «Национальная ипотечная компания» довольно активно работают в области ипотечного кредитования. Мы занимаемся предоставлением кредитов на приобретение жилья всем желающим и планируем занять одно из ведущих мест на этом рынке.

Проблемы, конечно, тоже есть: в первую очередь это ограниченность дешевых «длинных» денег у банков, особенно рублей, и несовершенство законодательной базы в вопросах, касающихся использования приобретаемого с помощью кредита жилья в качестве залога. Можно упомянуть также определенные сомнения широких масс населения относительно возможности как получить, так и вернуть кредит.

К тому же ни у кого из участников этого рынка нет достаточного опыта в области ипотеки, а все новое обычно сопряжено с какими-либо неожиданностями. Вместе с тем, вероятно, ряд этих проблем в недалеком будущем будет разрешен. В частности, мы надеемся на принятие в ближайшее время пакета из 27 законов, касающихся развития рынка доступного жилья. Это, несомненно, придаст дополнительный импульс развитию рынка ипотечных кредитов. Общая экономическая ситуация в стране сейчас тоже относительно благоприятная, доходы населения растут. Учитывая все перечисленные факторы, мы с оптимизмом смотрим в будущее.

Сергей Нечаев

Дата публикации: 10:19 28 сентября 2004

Источник: bpn.ru