Инвестпродажи в России

Инвестиционные продажи — новое явление для российского рынка коммерческой недвижимости. Однако в мировой практике такие сделки составляют неотъемлемую часть девелоперского бизнеса. С ростом рынка коммерческой недвижимости в России и появлением новых, качественных продуктов стоит ожидать развития вторичного рынка офисной недвижимости и, как следствие, активизации инвестиционных продаж.

Под инвестиционными продажами понимают продажу объектов доходной недвижимости, зданий, приносящих стабильные денежные потоки.

Нужно понимать, что покупка доходного здания инвестором ни в коей мере не должна влиять на находящихся в здании арендаторов — здание продается с арендными обременениями, и новый владелец обязан соблюдать все договорные обязательства предыдущего владельца.

Мировая практика

Если анализировать мировой опыт, то можно отметить, что характер инвестиционных сделок определяется сложившейся на рынке практикой аренды площадей, типом и стратегией основных инвесторов. Например, британский рынок недвижимости отличается долгосрочными (15-25 лет) договорами аренды, в которых арендатор несет все риски по увеличению стоимости эксплуатации и росту арендных ставок. Таким образом, структура денежных потоков схожа с потоком купонных платежей по облигациям. Основными инвесторами являются пенсионные фонды и страховые компании, основой для принятия инвестиционного решения является анализ договора аренды и кредитоспособности арендатора. В США же сроки договоров аренды составляют обычно порядка 10-15 лет, а риски распределяются между арендатором и арендодателем. Денежные потоки по таким договорам в большей мере подвержены внешним факторам, и важную роль в процессе принятия инвестиционного решения занимает анализ состояния рынка. Значительную роль на рынке инвестирования в недвижимость занимают частные инвесторы.

В зависимости от стратегии инвесторов традиционно разделяют на три группы: core, core+ и opportunity. Наиболее консервативными являются core-инвесторы. Их интересуют полностью заполненные объекты высшего качества с долгосрочными договорами аренды, заключенные с надежными арендаторами. Core+-инвесторы готовы брать на себя риск сдачи в аренду пустующих площадей и частичной реконструкции здания. Opportunity-инвесторы зачастую инвестируют в девелоперские проекты или объекты, имеющие значительный уровень вакантных площадей или требующие реконструкции.

Молодо-зелено

Рынок коммерческой недвижимости очень молод, и вторичный рынок может формироваться только после того, как появилось достаточное количество инвестиционного продукта. В настоящее время объем рынка коммерческой недвижимости достаточен для того, чтобы шло активное формирование рынка инвестиционных продаж. В реальности количество инвестиционных сделок очень невелико. Каковы причины?

ПЕРВАЯ — отсутствие качественного продукта. После распада Советского Союза возник огромный спрос на офисные и торговые площади. Юридическая основа для формирования прав на землепользование полностью отсутствовала и до сих пор не сформирована в полной мере. Механизм получения участков под застройку и зданий под реконструкцию зависел и продолжает зависеть от административного ресурса, что значительно осложняло и осложняет вхождение на рынок западных девелоперов. В результате большинство объектов коммерческой недвижимости, в особенности на раннем этапе, было построено без учета мировой практики классического девелопмента. Многие офисные здания, позиционировавшиеся как класс А в начале и середине 90-х гг. функционально и морально устарели и не являются инвестиционным продуктом “институционального качества”.

ВТОРОЕ. Мало российских покупателей. В мировой практике классическими игроками на рынке институциональных продаж являются пенсионные фонды, страховые компании (с большими портфелями по страхованию жизни), а также инвестиционные и паевые фонды. Объемы средств в управлении пенсионных фондов в России, а также объем привлеченных средств в страховые компании (длинные деньги) на сегодняшний день очень незначительны. К тому же законодательство не позволяет государственным пенсионным фондам размещать средства в проекты недвижимости — стало быть, до тех пор пока пенсионная реформа не изменит существующего положения дел, аналогии с Западом неуместны.

ТРЕТЬЕ. Западный капитал не спешит. Западные игроки очень осторожны и пока не готовы входить на рынок в силу фактического отсутствия возможности получения права собственности на землю в Москве, наличия политических рисков (дело “ЮКОСа” не способствовало увеличению аппетита западных инвесторов), а также отсутствия долгосрочного ипотечного кредитования (15-25 лет), способного увеличить доходность их вложений.

ЧЕТВЕРТОЕ. Российские компании не торопятся избавляться от непрофильных активов. Среди многих крупных российских холдингов сформировалось мнение (эмоциональный или исторический фактор), что владеть недвижимостью значительно выгоднее, чем платить арендную плату, несмотря на то что недвижимость для них является непрофильным бизнесом. В результате на рынке практически отсутствуют сделки по схеме возвратного лизинга (sale-leaseback). Когда доходность бизнеса превышает ставки капитализации, то целесообразно рассматривать продажу объекта. Расхожее мнение о том, что арендная плата — выброшенные на ветер деньги, является самым широкораспространенным заблуждением, ибо арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания.

И НАКОНЕЦ, девелоперы не ищут выхода из проектов. Многие девелоперы, которые приобрели значительный опыт, реализовав успешные проекты, не спешат избавиться от них в силу того, что возможности для последующей реинвестиции полученных средств ограниченны. Отсутствие открытого и прозрачного рынка земельных участок и длительный период оформления земельных отношений препятствуют тому, чтобы поставить девелопмент на поток, поэтому многие девелоперы предпочитают “держать” проекты.

История сделок

Трудно сказать, когда произошла самая первая инвестиционная сделка, но, по нашему мнению, первыми были продажи зданий, принадлежащих “Капитал Групп” группе компаний БИН-банка, известных как “Чайка Плаза”. Это здание в Монетчиковском переулке (арендатор — “Славнефть”), здания на ул. Щепкина, 42 (арендаторы — “Ростелеком”, “СИДАНКО”, “Сейко”), и здания на Тверской, 22 (арендаторы — Philip Morris, Barbers & Perfumers). Эти сделки нельзя назвать чистыми инвестиционными сделками в силу того фактора, что здания были проданы до того, как они были полностью сданы в аренду, и покупатель играл роль, которую обычно играют девелоперы. Общеизвестно, что девелоперы несут большие риски и ожидают гораздо большего возврата с капиталовложения, чем те игроки, которые участвуют в инвестиционных продажах. Вместе с тем ситуация на рынке (1998 г.) позволяла немногим смелым инвесторам получить очень привлекательную доходность, что и объясняет покупку группой “Чайка Плаза” зданий “Капитал Групп”.

Следующей знаковой сделкой была продажа здания “Самсунг Центр” в Гнездниковском переулке (арендаторы — Banco Bilbao Vizkaya Argentaria, BNP Paribas, Samsung Electronics, AES Silk Road, Москоммерцбанк, Bech-Bruun Dragsted, Korean Airlines) инвесторам из Казахстана Capital Partners. Это была чисто инвестиционная продажа, связанная с решением группы компаний “Самсунг” избавиться от непрофильных активов. За этой сделкой последовала продажа здания “Дукат II” на ул. Гашека (арендаторы — United Distillers, Внешторгбанк, Visa International, Citibank, Fitch Ratings, Baring Vostok LP, Akin, Gump, Strauss, Hauer & Feld, Morgan Stanley (Europe), Latham & Watkins).

В 2003 г. произошли небольшие, но качественные изменения. Было создано несколько фондов по инвестициям в недвижимость, наиболее знаковым из которых стал FF&P Russia Real Estate Ltd. которому удалось привлечь средства такого консервативного инвестора, как General Electric Asset Management. В этом году состоялось несколько сделок по инвестиционным продажам: Capital Partners решила зафиксировать свои доходы и продать здание “Самсунг Центр” ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь”, которая также приобрела здание Ericsson — первая сделка sale-leaseback. В этом же году FF&P Russia Real Estate приобрел Гоголевский, 11 (арендаторы IMF, KPMG, General Motors, Delta Airlines), и компания “Синдика” приобрела торговый центр “Москвичка”. В этом же году инвестиционный фонд “Амероп” приобрел офисный центр в 1-м Голутвинском пер., 1, и торговые площади на Тверской, 9, сданные в аренду компании “Самсунг”. В 2004 г. фонду EPH был продан офисный комплекс “Берлинский дом” (арендаторы — Reuters, Alcatel). ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” приобрела недостроенное здание Central Tower на Овчинниковской наб., а фонд “Амероп” приобрел офисные помещения на Тверской, 28.

ПИФы на подходе

Определенный прогресс в сегменте инвестиционных сделок российского рынка есть. Право размещения средств в объекты недвижимого имущества предоставлено негосударственным пенсионным фондам. На рынок инвестиций вышел такой новый для России финансовый инструмент коллективных инвестиций, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы). С принятием в 2001 г. закона “Об инвестиционных фондах” в России появились первые закрытые ПИФы недвижимости, которые наряду с акционерными инвестиционными фондами могут иметь в составе активов недвижимое имущество. Однако законодательное регулирование ПИФов нуждается в совершенствовании: необходимо устранить пробелы в налоговом законодательстве, а также урегулировать проблемы регистрации прав на недвижимое имущество ПИФов, связанные с тем, что ПИФы не являются юридическими лицами и недвижимость находится в общей долевой собственности его учредителей.

Автор — руководитель департамента офисной недвижимости Colliers International. Статья написана специально для приложения “Недвижимость”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

Олег Мышкин

Дата публикации: 10:21 28 сентября 2004

Источник: bpn.ru