Реформа ЖКХ выходит из-под власти реформаторов

В Петербурге около 100 миллионов квадратных метров жилья. Вспомните, сколько вы сейчас платите с каждого метра своей квартиры за жилищно-коммунальное обслуживание, умножьте это на 100 миллионов — и поймете, о каком рынке идет речь и легко ли перераспределить гигантские финансовые потоки, которые с него поступают.

Не в конкурсах счастье

До начала нынешнего года правом выбора фирмы, которая будет обихаживать лестницы и дворы, получая за это деньги населения, обладали только дома ЖСК и ТСЖ.

Они могли заключать договоры с городскими жилищными службами, могли приглашать и частные компании. Муниципальные же дома были вотчиной исключительно городских жэсов. И вот эта «исключительность», означавшая полную безответственность жилконтор, за минувшие 15 лет реформ всех достала — и горожан, и руководство города, и депутатов ЗакСа, которые ведь тоже горожане. Поэтому власти решили, во-первых, все эти конторы к началу нынешнего года преобразовать в акционерные общества «Жилкомсервис» (правда, со стопроцентным госучастием), а во-вторых, давать право на обслуживание того или иного «куска» городского жилищного фонда только через конкурсы. Причем «жилкомсервисы» должны в них участвовать на общих основаниях.

Конкурсы на право обслуживания жилого фонда в начале года подавались как основная идея и мотор городской жилищно-коммунальной реформы. Правда, было затруднение: как определять победителей? Один пообещает, что на 100 квадратных метров двора будет приходиться не более одной бумажки, другой — что лестницы будет мыть два раза в неделю, третий — что за свой счет клумбы разобьет. Поэтому руководство жилищной отрасли выбрало такой критерий: побеждает тот, кто больше средств инвестирует в капитальный ремонт в своем округе.

Не совсем понятно, как при наших «научно-обоснованных», рассчитанных специалистами ИНЖЕКОНа тарифах на обслуживание жилья частные компании могут выкроит деньги еще и на инвестиции в ремонт? Когда минувшим летом в очередной раз повышали квартплату, руководство города клялось, что и новые ставки — на грани рентабельности для жилищников, не до жиру, быть бы живу. Но не будем придираться. В конце концов, инвестиционные деньги должны пойти на ремонт нашего же жилья, а конкуренция обслуживающих компаний обеспечит нам качественный сервис.

В общем, к самой идее реформы: «к процветанию — через конкурс» — вопросов нет. Ждали конкурсов с нетерпением. Первый состоялся в апреле, последний по времени — в сентябре (итоги огласили в октябре). Их результаты почти сенсационны.

Городской жилищный комитет может гордиться: бывшие его структуры — жэсы, ныне акционерные компании «жилкомсервисы», выиграли подавляющее большинство конкурсов. «Частники» (то есть изначально частные, а не акционировавшиеся государственные компании) не выдерживают сравнения с ветеранами жилищного фронта. Во всяком случае по мнению городских конкурсных комиссий, определявших победителей. Из 15 миллионов квадратных метров жилья, право на обслуживание которых было «продано» на торгах, 12 миллионов будут по-прежнему чистить, белить и ремонтировать «жилкомсервисы».

Хотя после акционирования бывшие жэсы, по мнению большинства горожан, стали менее безответственными (да и повышение тарифов сыграло роль), все же не думалось, что они будут с такой легкостью выигрывать конкурсы у частных компаний, поднаторевших в работе в условиях жесткой конкуренции. Удивление выражают как граждане, не подозревавшие, что их «жилкомсервисы» настолько эффективны и богаты, так и «частники».

Проигрывают конкурсы дочерние коммунальные фирмы крупного строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», за которыми — опыт работы на домах самого холдинга, успешное обслуживание муниципального жилого фонда на острове Декабристов, многомиллионные капиталы головной компании. Проигрывает одна из самых успешных частных коммунальных компаний «СУ-31», обслуживающая немалую часть домов ЖСК. Ее директор Алексей Цыбульский говорит: «Анализ результатов тендерных предложений, проведенный сразу же после вскрытия конвертов, показал, что суммы инвестиций, заявленные частными компаниями, были больше, чем предложения «жилкомсервисов». Однако, по условиям проведения торгов, конкурсная комиссия не обязана объяснять, почему объявлен победителем тот или иной участник торгов. Каждая компания вправе сама решать, участвовать в тендере или нет на таких условиях».

«Не только СУ-31 — все частные компании в таком положении», — подтверждает Евгений Пургин, председатель ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере С.-Петербурга.

Вот, к примеру, итоги сентябрьских торгов. Из 50 лотов (выставленных на конкурс участков) 24 остались не разыгранными, то есть сохранились за «жилкомсервисами». По 7 лотам, где, как предполагается, явными фаворитами были частные фирмы, комиссии признали конкурсы «несостоявшимися». А в ряде конкурсов победителями объявили «жилкомсервисы», хотя, как сказано выше, противостоявшие им частные фирмы гарантировали куда больший объем инвестиций.

Коллеги из авторитетного экономического журнала тоже заинтересовались феноменом победоносных «жилкомсервисов» и, поскольку в жилищном комитете на словах им никто объяснять секреты этих побед не захотел, послали официальный запрос. Ответ гласил, что частные компании, претендовавшие на победу, «не подтвердили заявленный объем инвестиций».

Что это значит, нам пояснил представитель одной из частных компаний: «Действительно, у меня на счете не лежит миллион рублей, которые я обещаю внести. Вместо этого предоставлены расчеты — какие планируются месячные обороты, прибыль, сколько ежемесячно я буду из нее выделять в счет этого миллиона. Конечно, лучше, если бы эти деньги уже лежали у меня на депозите. Но ведь у «жилкомсервисов» тоже нет таких денег, когда бы они успели их накопить, если начали работу с нового года? И даже расчетов по прибыли зачастую нет, потому что нет и самой прибыли».

Панацея из трех букв

Долго пришлось искать возможность встретиться с руководством жилищного комитета, у которого сейчас горячая (или, наоборот, холодная) пора — начало отопительного сезона. Помог случай, «Российская газета» организовала встречу так называемого совета экспертов по реформе ЖКХ, в которой принял участие и первый зампред комитета Владимир Гайдей.

Все вопросы, сомнения и упреки по поводу многочисленных побед «официальных» жилищников Владимир Тарасович просто отмел, высказавшись в том смысле, что «мы же сами пустили «частников» на этот рынок». На самом деле концепция реформы принималась на уровне городского руководства, а отнюдь не в жилищных кругах, но это так, к слову.

Дальше выяснилось, что конкурсные комиссии в самом деле не имеют права комментировать свои странные решения. Они взяли за образец Уставный суд: чтобы разъяснить свою позицию, комиссия должна собраться в полном составе и принять текст официального комментария. Нетрудно догадаться, что желающих официально потребовать таких комментариев среди частных компаний не нашлось.

А главное, как объяснил В. Гайдей, все эти конкурсы не суть реформы, а так, промежуточный этап. Это журналисты им придают такое значение. А для победы реформ требуется, чтобы каждый дом создал ТСЖ. Товарищество может заключать договор с кем захочет — хоть с «жилкомсервисом», хоть с фирмой, обслуживающей небоскребы Манхэттена. И тогда все проблемы с конкурсами сами собой отпадут, «жилкомсервисы» и «частники» будут напрямую рекламировать свои достоинства председателям товариществ.

Такова позиция жилищного комитета. Дело за малым — не все граждане хотят создавать ТСЖ. Статистика — всего 500 новых товариществ с начала года — это только подтверждает.

Не будем перечислять все причины, по которым народ опасается ТСЖ, наша газета уже не раз о них писала. Назовем главную: ТСЖ — способ переложить на горожан все заботы жилищно-коммунальной сферы, при том что за деньги налогоплательщиков по-прежнему содержатся и РЖА, и прочие жилищные службы. Деньги на содержание аппарата ТСЖ жильцам дома придется выкладывать из своего кармана, но и налоги в пользу города, в том числе на содержание жилищно-коммунального хозяйства, мы будем платить в полном объеме.

Плюс к тому, создав ТСЖ, жильцы несут все риски за неудачный выбор председателя и за его ошибки. Немало случаев, когда говорливые и понравившиеся людям председатели не только бесследно растрачивали деньги товарищества, да еще и умудрялись наделать многомиллионные долги, выплачивать которые приходится жильцам. В то же время профессиональные управленцы и финансисты в районных жилищных агентствах ни за что отвечать не будут.

В общем, реформа ЖКХ, поначалу казавшаяся простой и понятной, все больше запутывается в бюрократических процедурах. Наивным было и ожидать, что миллиарды рублей, ежемесячно собираемых с населения в виде квартплаты, рынок, с которого кормятся тысячи приставленных к нему чиновников и служащих, можно так вот просто переделить в пользу неизвестно кого.

Способов, как вести реформу, ничего не реформируя, много. Можно сказать, например, что во всем виноваты частные фирмы, которые «не могут подтвердить заявленный объем инвестиций», или граждане, которые не хотят создавать ТСЖ. Потом можно придумать и другие причины.

Созидает эволюция

Да, реформы способны поломать старый порядок, но не могут создать нового, он возникает в силу естественного хода вещей. В нынешнем году мы наблюдали оба этих процесса. Реформаторы ЖКХ сделали одно важное дело — сломали монополию городских жилищных служб, разрешив «частникам» брать на обслуживание муниципальный жилой фонд. Это все равно бы произошло, потому что «частник» набирает силу: за ним стоят холдинги, иностранные компании, собственный капитал, да и многие профессионалы городской жилищной сферы сами уже не прочь покинуть службу и переквалифицироваться в бизнесмены, благо ЖКХ — рынок еще не поделенный. Но все же чиновники-реформаторы ускорили этот процесс.

Другой принципиальный момент — курс на домовое самоуправление, создание тех самых ТСЖ.

В том виде, как их предлагают создавать чиновники, народ товарищества не примет. Нельзя доверять дилетантам, случайным людям большие деньги и ответственность за жизнеобеспечение. Традиции самоуправления формируются годами. Пример — дома ЖСК, особенно те, что создавались еще в советское время. Их председатели давно уже стали профессионалами. Алексей Цыбульский, который занимается обслуживанием кооперативных домов уже пять лет, говорит, что, работая исключительно по городским тарифам, его компании приходится за те же деньги делать больше и лучше. Требуется разрабатывать индивидуальные схемы работы с каждым домом: проводить ремонты в кредит, с отсрочкой платежей и многое другое. Чтобы заработать прибыль, нужно приобретать технику — промышленные пылесосы, тракторы, снегоуборщики. Затраты окупаются в том случае, когда компания выходит на уровень в 250 тысяч метров обслуживаемого жилья. Тогда и дорогая техника не простаивает, и уровень накладных расходов снижается, в итоге жилищно-коммунальное обслуживание становится вполне рентабельным бизнесом. При том что заказчики — председатели ЖСК — считают каждый рубль.

По мнению большинства других частных компаний, для того чтобы реформа в городе действительно шла, ТСЖ создавать нужно. Но собственник вовсе не обязан сам управлять своей собственностью. Помещики нанимали управляющих поместьем, акционеры нанимают профессиональных управленцев на свои предприятия. Это общепринятая практика. И в жилищной сфере есть такие наемные профессиональные управленцы, их так и называют: управляющие компании. Поэтому ТСЖ не обязательно искать для себя председателя, который одновременно является юристом, экономистом и финансистом. Достаточно простой добросовестности. А заключать договоры и проверять сметы будут специалисты компании.

Остается нерешенным финансовый вопрос. Город в ходе эволюции системы ЖКХ снимает с себя ответственность и большую часть расходов на поддержание этой сферы, а те средства, которые шли жилищникам, растекаются ручейками... Между тем по справедливости эти деньги должны идти только в жилищную сферу — на ремонты. И тогда у руководства города будет шанс не просто успешно реформировать систему ЖКХ, но и впервые в новейшей истории получить одобрение реформы населением.

Дата публикации: 14:48 06 декабря 2005