Новая методика определения средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилья для расчета субсидий

Начиная с 3 квартала 2004 года, полномочия по определению размеров средней рыночной стоимости жилья перешли от Госстроя России к Минпромэнерго России, сообщили в пресс-службе министерства.

Один из наиболее часто задаваемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, общественными организациями и отдельными гражданами вопросов, связанный с реализацией федеральных жилищных программ, касается принципов определения размеров средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилья, используемой для расчета безвозмездных субсидий и ссуд, предоставляемых гражданам за счёт средств федерального бюджета.

Размеры средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья (далее нормативы) определяются Минпромэнерго России на основании соответствующей методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 31.08.2001 № 104, затем приказ Министерства проходит государственную регистрацию и публикуется в установленном порядке. Данная методика признана Верховным Судом Российской Федерации законным нормативным правовым актом. Нормативы определяются на основании отчетных данных Федеральной службы государственной статистики о ценах на рынке жилья и стоимости строительства, предложений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и с учетом прогнозируемой Минэкономразвития в России инфляции.

Применение данных статистики присуще двум из трех методов определения рыночной стоимости, использующихся в основе мировой теории и практики оценки объектов недвижимости:

• затратный метод (оценка с точки зрения затрат) - используются данные о стоимости строительства; 
• сравнительный или рыночный метод (оценка по прямому сравнению продаж) - используются данные о ценах на рынке жилья.

Третий способ оценки (доходный метод) в случае использования федеральных средств для реализации жилищных программ не применяется.

Нормативы относятся к сфере государственного регулирования. Их расчет невозможен без знания затратной части строительной продукции. Такой принцип использования показателей статистики о стоимости строительства жилья является наиболее экономически обоснованным. В подтверждение этого бухгалтерский подход, применяющийся в мировой практике, свидетельствует о том, что любая стоимость состоит из определенных элементов затрат, основным из которых является себестоимость, составляющая основу цены продукции жилищного строительства.

При расчете нормативов также учитываются следующие особенности:

1. Норматив определяется в среднем по субъекту Российской Федерации, т.е. с учетом приобретения жилья по всем городам, поселкам городского типа и сельской местности субъекта Российской Федерации. Учет данной особенности необходим, т.к. территориальные органы статистики предоставляют сведения об уровне цен по данным организаций, расположенным и осуществляющим операции с недвижимостью только по городскому жилому фонду в территориальном центре и крупных городах субъекта Российской Федерации, т.е. данные ценовые показатели не отражают уровень цен в среднем по субъекту.

Получатели субсидий и ссуд добровольно принимают решение о месте приобретении жилья, в основном, в крупнейших городах субъекта Российской Федерации, в которых цены на жильё значительно выше, чем в других населенных пунктах и в среднем по субъекту, и поэтому граждане должны учитывать данные рыночные особенности.

2. Статистические ежеквартальные показатели формируются неравномерно в зависимости от данных, предоставленных отчитывающимися организациями, и в зависимости от ввода жилья, поэтому для выявления резких колебаний проводится соответствующий анализ по нескольким кварталам предыдущих отчетному.

3. Результаты ежеквартальных анализов показывают, что в ряде субъектов Российской Федерации цена на рынке нового жилья в несколько раз превышает стоимость его возведения. Такие экономические ситуации складываются из-за недостаточности государственного регулирования, в т.ч. в части установления максимальных размеров инвесторской «сверхприбыли», должного контроля со стороны органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, отчислений за различные разрешения и согласования, условий подключения к инженерным сетям, отчуждения части жилья в пользу администраций, риэлтерской прибыли и т.д. Поэтому, исходя из интересов федерального бюджета, к которому не относятся обязательства по оплате данных экономически необоснованных платежей, прямо влияющих на конечную цену жилья, применяется подход определения норматива в зависимости от разницы между ценой на рынке жилья и стоимостью его строительства, который является третьей особенностью определения норматива.

Источник в Министерстве уточнил, что если рыночная цена формируется между продавцом и покупателем добровольно в результате сделки после адекватного маркетинга и без всякого принуждения, то средняя рыночная стоимость для безвозмездных субсидий и ссуд устанавливается централизованно и является, по своей сути, предельным размером стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, подлежащим оплате за счет средств федерального бюджета. Поэтому для федеральных жилищных программ при предоставлении субсидий и ссуд наиболее экономически обоснованным является термин «предельный размер стоимости».

Вместе с тем, необходимо четко понимать, что предоставляемые субсидии являются лишь способом оказания помощи гражданам со стороны государства, а не обязанностью государства полной оплате строительства либо покупки жилья гражданином по рыночным ценам. Данная позиция была установлена Верховным Судом Российской Федерации.

По информации из пресс-службы, Минпромэнерго России разрабатывает методику определения нормативов стоимости жилья, которая будет утверждена после выхода соответствующего нормативного правового акта Правительства Российской Федерации. Основные принципы и подходы, использующиеся в настоящее время при определении нормативов и подтвержденные решениями Верховного Суда Российской Федерации как соответствующие законодательству, планируется сохранить в новой методике.