Программ кредитования все больше, а выбрать подходящую все сложнее

Ипотечное кредитование хоть и не стало до сих пор явлением массовым, но в разряд экзотических его уже никак не запишешь. По оценке корпорации «БЕСТ-Недвижимость», о своей готовности дать деньги под залог недвижимости объявили уже около 150 кредитных организаций. А программ кредитования и того больше, ведь многие банки предлагают несколько схем на выбор. На рынке недвижимости уже появились консалтинговые компании, готовые за 300 рублей побеседовать с гражданами об условиях кредитования, а за 15–20 тыс. рублей довести их до получения займа. Многие риелторы с удовольствием сделают то же самое даром, лишь бы посетитель перешел в разряд их клиентов.

Однако обольщаться разнообразием предложений не стоит. Все программы классической банковской ипотеки в конечном счете похожи одна на другую. Кредит предоставляется, как правило, на 10–15 лет под 12–13% годовых в валюте при первоначальном взносе 25–30% от стоимости квартиры. Требования к платежеспособности клиента – с легким налетом либеральности: всюду приветствуется материальное подтверждение состоятельности заемщика. Дополнительные расходы – 2,5% на страхование и нотариуса плюс мелочь (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку.

Есть, правда, и специальные программы банков с льготными условиями кредитования. По словам директора управления ипотеки «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлии Вербицкой, Сбербанк выдает клиентам компании ипотечные кредиты в размере до 90% от стоимости квартиры на покупку жилья в новостройках в районе «Гранд-Паркъ» и на улице Дыбенко. Таким образом, первоначальный платеж составляет всего 10% от стоимости квартиры, и кредит выдается на 15 лет под 11% годовых в валюте и 18% – в рублях.

В целом же программы кредитования, если и отличаются, то в основном нюансами. В последнее время стали появляться дробные значения процентов по кредиту (к примеру, 10,5%). Предлагаются «плавающие» ставки с формулировкой «от и до» в зависимости от величины официального дохода. Начальник кредитного управления банка «ДельтаКредит» Николай Корчагин видит основную тенденцию в снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке: «Нам, к примеру, удалось избавить наших клиентов от обязательного участия нотариуса и связанных с этим расходов».

В то же время каких-то резких отклонений от среднестатистических условий на самом деле нет. За любые рекламируемые «поблажки» в условиях кредитования приходится платить повышенной процентной ставкой, и наоборот – снижение ставки надо тем или иным способом «отрабатывать». Есть банки, которые снисходительно относятся к низким официальным доходам заемщика, но компенсируют свой риск высокой ставкой по кредиту и первоначальным взносом не ниже 50%. Если увидите у кого-то ставку «от 10,5%», поинтересуйтесь значением «до» и только тогда делайте вывод о реальном состоянии дела. Коммерческий директор Инвестиционной Компании МГСН Максим Греков предупреждает о «потайных карманах» банков, когда, к примеру, рекламируемая низкая ставка сопровождается высокой комиссией за открытие и ведение ссудного счета (в то время как основная масса кредитных учреждений ее не взимает). Другой вариант: кредит зачисляют на пластиковую карту и потом берут проценты за ее обслуживание. Зачастую клиент узнает об этом после решения кредитного комитета, и ему приходится выбирать, платить за карту или отказаться от кредита.

Спрашивается, если условия кредитования практически одинаковы, то на что можно рассчитывать, консультируясь с риелтором? Корпорация «БЕСТ-Недвижимость» готова посоветовать, где взять кредит на максимальный срок, и за счет этого свести ежемесячные выплаты к минимуму. Или, наоборот, получить деньги на короткое время, да еще с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций. «Для желающего купить квартиру в конкретной новостройке, – говорит руководитель направления ипотечного кредитования Корпорации МИАН Виктор Котов, – мы постараемся подобрать банк, который одобрит покупку именно у этого застройщика. Если нужна квартира в Подмосковье, то мы подскажем, у кого есть большой опыт работы с регистрационной палатой Московской области и кто оформит кредит в кратчайшие сроки. Клиенту с доходом в 1000 долларов два банка дадут разный кредит».

Однако решающим фактором для населения все же остается ставка кредитования. По свидетельству представителей Инвестиционной Компании «МГСН», с мая поток заявок на ипотеку заметно сократился. Наслушавшись правительственных обещаний о том, что чуть ли не завтра жилье станет доступным, а кредиты дешевыми, граждане приходят в банк, видят там ставку в 15% и думают, что лучше пока не торопиться. Однако ждать придется довольно долго. Российские банки устанавливают проценты в два-три раза выше зарубежных коллег не из вредности. Такова «стандартная» ставка размещения средств в России. Банки выдают кредиты предприятиям и организациям под те же 10–15% годовых, и на этом фоне нет смысла выдавать кому-то деньги дешевле. Если же исходить из оценки затрат, то надо смотреть на стоимость привлечения денег. Банки принимают их у населения, выплачивая 6–8% годовых, добавьте к этому накладные расходы, прибыль, учтите риски невозврата долга, и дороговизна ипотеки станет понятной. Банкиры утверждают, что кредиты сразу подешевеют, как только граждане согласятся хранить у них деньги под 2–3% годовых, как на Западе. Но для этого надо соответствующим образом снизить инфляцию.

Иными словами, высокие ставки – объективная особенность периода реформации. По мнению президента Московской ассоциации-гильдии риелторов Михаила Гороховского, через пять лет у нас возникнет жесточайшая конкуренция между банками за ипотечных заемщиков. Тогда-то ставки и приблизятся к европейским. А пока на рынке ипотеки накапливается отложенный спрос.