Дом с дефектом - страхование недвижимости

Страховать недвижимость можно от двух принципиально разных групп рисков. Первая – это угроза порчи или уничтожения в результате воздействия каких-то враждебных сил: пожара, потопа, урагана, падения самолета… Вторая – та малоприятная ситуация, когда имущество целехонько, но право собственности на него у вас отбирают по суду. Уничтожение получается не физическим, а правовым. На языке профессионалов защита от таких рисков называется титульным страхованием, или просто «титулом».

Наши люди пользуются этой услугой очень редко. Сказывается, вероятно, отсутствие привычки – в советские годы от пожара можно было застраховаться в Госстрахе, а право собственности не страховалось потому, что не существовало само это право. Вторая причина – известная самонадеянность домовладельцев, считающих, что если все документы на недвижимость в порядке, то и претензии предъявить невозможно. Однако это не так: вопрос, скорее, в том, кто захочет отобрать ваше имущество и насколько квалифицированными окажутся его юристы. А дело создать можно из ничего: кто сомневается, может вспомнить историю ЮКОСа…

Сельская специфика

Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. За городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые, и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка – более долгая и дорогостоящая операция.

Второе отличие: в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем – это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка – такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений. Это не очень частый случай, но вполне вероятный.

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая. Это связано и с большим набором документов, и пока еще новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс (ЗК), принятый в 2001 г. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго бы определяли последовательность действий в этих сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.

Есть еще один аспект, которого нет в городе, – целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения – не всякое. В начале 1990-х гг. под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы – большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Всем бы хороши они для строительства коттеджей, но только закон это запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу.

Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд, с ними все просто – строительство однозначно запрещено, но в реальности все не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда представляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» – фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шажочек за шажочком выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.

Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия ЗК, очень молод; с другой стороны, есть объекты с историей более 80 лет: старые «генеральские» дачи, которые выделялись еще в 30-х гг. прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это, конечно, порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.

Как защититься от власти?

Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются, – недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки), а вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры – строительства дороги, нефтепровода, водохранилища… От такой напасти страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются по оценочной стоимости, которая ниже реальной рыночной раз в десять. Так что, выбирая земельный участок, очень желательно по всем доступным каналам узнать о планах властей относительно данной территории. Есть и положительный момент – решения, ведущие к изъятию собственности, могут принимать государственные органы Российской Федерации и ее субъектов. Органы местного самоуправления наделены таким правом только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.

Пока же единственный доступный простому покупателю способ защиты от фактической конфискации недвижимого имущества – найти надежного риэлтора. Выбирая фирму, необходимо смотреть на наличие у нее опыта работы именно с земельными участками. Также желательно обращаться к риэлторам, постоянно действующим на территории данного района – это некоторая гарантия знания конкретных проблем на территории. А лучший источник информации о риэлторских фирмах – местные нотариусы, которые прекрасно знают, кто активно работает, у кого не возникает конфликтов с клиентами. А после подбора риэлтором объекта и получения документов о его «родословной» (но еще до совершения сделки) разумно обратиться в страховую компанию.

И о деньгах

Наиболее популярные у страхователей сроки договоров – год, три и десять. Два последних тесно связаны с нормами Гражданского кодекса: три года – общий срок исковой давности, десять – в особых случаях, когда сделку пытаются представить как изначально ничтожную. Что касается одного года, то никакими нормами закона такой срок не подкреплен – здесь граждане, вероятно, исходят из той логики, что если за год сделка не оспорена, то, вроде как, и дальше все будет нормально. Средние по рынку тарифы страховых компаний: 0,8% от стоимости имущества при заключении договора на один год, 1,5% – на три года и 4% – на десять лет.

Что касается определения стоимости недвижимости, то закон говорит, что этот вопрос является предметом переговоров сторон, но итоговая сумма не может превышать действительную стоимость объекта страхования. Решают проблему путем привлечения оценщика, имеющего лицензию на работу с земельными участками и строениями. А с учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы – естественно, с соответствующей доплатой со стороны клиента.

Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риэлторы и нотариусы – проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие: за качество своей работы страховщик отвечает реально собственными деньгами. Что приводит к очень большой тщательности: проверка документов длится 5–10 дней и стоит около 3–5 тыс. руб. Если договор страхования впоследствии будет заключен, эти деньги будут зачтены. Если нет – деньги удерживаются, а клиент вполне может считать их платой за дополнительную юридическую экспертизу.

Случается и так, что страховщик нашел некий дефект, но клиент считает его несущественным и готов заключить договор «с исключением». Конкретный пример: у продавца загородного дома была жена, которая по закону должна давать согласие на сделку. Но эта женщина постоянно проживает за пределами России, и продавец предъявил брачный контракт, по которому супруга все права на недвижимость передала мужу. Поскольку сам брачный контракт может быть оспорен в суде, страховщик счел этот вопрос достаточно серьезным. Но покупатель сказал, что лично знает эту женщину, говорил с ней по телефону и получил подтверждение действенности брачного контракта. Его это успокоило, и он согласился на покупку. А в договор страхования была внесена фраза «страховым полисом не покрывается изъятие объекта по решению суда, если истцом выступит супруга продавца».

Дата публикации: 11:08 30 сентября 2004

Источник: bpn.ru