Комната или квартира?

Бурный рост цен на недвижимость заставил многих потенциальных покупателей отложить мечты о приобретении отдельной квартиры и пристальнее приглядеться к рынку комнат.

Оказалось, что не всякая предлагаемая рынком "доля коммунального быта" является собственностью. Отсюда сомнения: законна ли "покупка" муниципальной комнаты, и если да, то каков механизм сделки?

Рынок неприватизированных комнат постоянно сужается, но вряд ли сойдет на нет. В процессе расселения коммунальных квартир, семейных разменов и пр. люди, единожды использовавшие свое право приватизации, снова оказались на муниципальной площади и просто не имеют возможности превратить ее в собственность. А в отдельных случаях, даже если право приватизации у жильца комнаты сохранилось, проще расстаться с площадью, не использовав его. Такая ситуация может возникнуть, например, если соседи по коммуналке являются собственниками жилья, но нет физической возможности получить их отказ от использования права преимущественной покупки. В таком случае (например, если они отбыли в неизвестном направлении, оплачивая жилье со счета) проще не приватизировать комнату, с которой жильцы желают расстаться. Иначе просто нет законного механизма ее продажи без учета интересов и позиции соседей-сособственников.

Вот тогда-то и приходит на помощь старый, как рынок недвижимости России, механизм переуступки прав найма жилья через обмен с использованием подставной жилплощади. Несколько двусмысленное словечко "подставка", прочно укоренившееся в риэлтерском слэнге с начала 1990-х, обозначает вполне законный механизм "приобретения" комнаты. Он практиковался как почти единственный до внесения в 1998 году в "Закон о приватизации" дополнений, позволивших приватизировать комнаты вне состава всей коммунальной квартиры. До этого времени комнаты в коммуналке, находящиеся в собственности, были редкостью. "Коммунальщики" имели возможность приватизировать свою жилплощадь только сообща, являясь фактически заложниками системы. Стоило обладателям одного из нескольких ордеров воспротивиться коллективной приватизации - и прощай возможность остальных стать собственником, завещать свое жилье, передать недвижимость другому лицу в обмен на деньги. Однако жизнь диктовала свои требования. Тогда и пришлось изобрести механизм переуступки прав найма через обмен. Внесение изменений в закон раскрепостило обитателей комнат - в целом. Но механизм не утратил своей актуальности и сегодня.

Непростой обмен

Приобретателями права найма муниципальной комнаты, оформляемого через ГУ "Горжилобмен" (ГЖО), могут стать, естественно, только россияне. И целесообразна такая операция для тех, кто еще не использовал право на приватизацию.

Право найма неприватизированной комнаты в коммунальной квартире возникает в результате обмена ее на некую долю в недвижимой собственности, совершенно не связанной с "продавцом" комнаты. Такого рода сделку вам, скорее всего, предложат в случае, когда проживающий в комнате не может ее приватизировать на свое имя (например, когда-то уже использовал право приватизации или желает сохранить его на будущее по личным соображениям).

Для того чтобы беспрепятственно получить на комнату обменный ордер ГЖО, необходимо быть гражданином России (с паспортом нового образца или вкладышем о гражданстве) и иметь постоянную регистрацию в РФ. Каков механизм обмена? Обычно он реализуется через ГЖО, но всю подготовительную работу проводит риэлтерское агентство. Для непосвященных это сложное уравнение со многими неизвестными. Поэтому, особенно не вдаваясь в детали, агент может заявить: "Вас это не должно интересовать. Оплатите "подставку" (сейчас это стоит около $450-500), подпишите доверенность. Остальное мы сделаем".

Но давайте все же разберемся в том, каким образом вы станете нанимателем и какие условия должны быть указаны в договоре, чтобы не столкнуться с подводными камнями этой вполне легитимной операции.

Как дважды два

Итак, из каких несложных шагов складывается эта процедура для клиента? Естественно, еще на подготовительном этапе вы должны будете внести средства на оплату оформления - те самые несколько сотен долларов - и нотариально заверить соответствующую доверенность на конкретный список полномочий, поручив оформителям ряд функций. А перед комиссией ГЖО придется обязательно разместить в ячейке или депозитарии банка всю сумму для оплаты вашей будущей муниципальной недвижимости, подтвердив свою кредитоспособность и серьезность намерений. Ведь фактически комиссия принимает решение об обеспечении вас документом, на основании которого вы зарегистрируетесь и будете проживать в комнате, - обменным ордером. Вот только получите вы его не сразу, а после ряда нотариальных переоформлений подставных площадей, используемых в обмене. Так, еще до комиссии вы станете собственником вышеупомянутой "доли малой" некоторой недвижимости - квартиры или дома. А иначе что же вы меняете на вожделенную недвижимость? Оформители купят ее на ваше и мя по доверенности. Затем вы (опять же заочно, по доверенности) совершите обмен этой доли на комнату и получите обменный ордер.

Выезжающий из комнаты в рамках обмена на собственность приобретет у вас эту долю на непродолжительное время, а затем продаст ее (и все это тоже по доверенности).

Куда собрался продавец?

Одно из условий, защищающих вас от будущих сюрпризов, это заблаговременное подтверждение возможности перерегистрации продавца по другому адресу. Сделка без этого не может считаться завершенной. Конечно, удостовериться в этом - функция агентства, но, как говорится, свой глазок - смотрок.

Одно дело, если "продавец" комнаты имеет в собственности какую-либо недвижимость. Тогда он сможет беспрепятственно и оперативно зарегистрироваться на ней. И совсем другое, если кто-то из родственников изъявил готовность прописать его у себя. Здесь, к сожалению, возможны неожиданности, поскольку хотеть и мочь - не всегда одно и то же. В таких случаях желательно, чтобы продавец заранее подготовил справку по форме 6 (заявление тех, кто предоставляет ему жилплощадь) со всеми разрешительными визами паспортных служб. Иначе может произойти неприятный казус.

...Муж планировал зарегистрироваться у жены, а теща - совладелец ее жилплощади - вдруг воспротивилась. Или: родители готовы зарегистрировать у себя совершеннолетнюю дочь, но сами проживают в неприватизированной квартире. И им не хватает жилой площади, поскольку норма для регистрации в муниципальной недвижимости - не менее 12 кв. м на человека (если речь идет о собственности, то таких ограничений, тем более для близких родственников, не существует). В большинстве случаев такие проблемы как-то разрешаются, но все они чреваты проволочками по времени и моральными издержками.

Когда продается недвижимость, находящаяся в собственности, расчеты делятся на несколько этапов. При обмене через "подставку" порядок расчетов один: все деньги бывший наниматель получает единовременно и только после того, как он перерегистрируется по новому адресу. В договор с риэлтерской фирмой должно быть внесено условие о таком порядке расчетов. Не стоит соглашаться ни на какую предоплату. Ведь выпиской из решения комиссии ГЖО "продавец" может так и не воспользоваться, а документы, поданные на регистрацию, забрать из паспортной службы, не прописавшись. Единственное, что его как-то организует и поторапливает, - это перспектива получения сразу всей суммы по факту завершения сделки.

Тонкая грань закона

Среди юристов до сих пор не утихает полемика: можно ли считать полностью законной такую процедуру? Ведь, как правило, в обмене участвует настолько небольшая доля собственности, что рассматривать ее как полноценный эквивалент муниципальной комнаты невозможно. Не становится ли такая сделка притворной, а значит, ничтожной? Оппоненты сторонников такой точки зрения возражают: закон дает право обменять жилье на любой кусок собственности.

А деньги, которые имеет "продавец" на выходе - не плата за муниципальную площадь (вот это как раз незаконно - получить средства за то, что тебе не принадлежит), а доплата - именно за то, что отдается целая комната, а взамен приобретается крохотный кусочек жилья. Распорядиться же им впоследствии владелец имеет право как угодно. И если все по бумагам оформить правильно, исходя из подобной логики, то законность позиций участников сделки незыблема. Как бы то ни было, всем, в том числе и блюстителям прав, очевидно - жизнь диктует свои законы. Чтобы наниматели, в отличие от собственников, не оказались в дискриминативном положении, на многое смотрят сквозь пальцы. Главное, чем озабочен Горжилобмен - удостовериться, что подставная жилплощадь существует в действительности. В истории этой уважаемой структуры уже был грандиозный скандал. В середине 1990-х вскрылось, что огромная часть "подставок", крутящихся в системе ГЖО, - несуществующие загородные дома. Часть документов предоставлялась на сгоревшие строения, а часть - на особняки, являвшиеся исключительно плодом воображения сельской паспортистки. Многие сделки были признаны недействительными, инспекторы, естественно, тоже пострадали за свою доверчивость на грани халатности. Но с тех пор степень проверки "подставок" в ГЖО существенно выросла. Главное - оформлять документы на такой обмен через авторитетное агентство или специализированную фирму, являющуюся много лет известным оператором данного рынка.

Опытная риэлтерская компания всегда сама заинтересована в жестком контроле каждого этапа и гарантиях безопасности интересов своих клиентов. Но на любую сделку уместнее соглашаться, четко представляя все ее составные элементы. Надеемся, в этом нам удалось вам помочь.

Дата публикации: 13:56 01 октября 2004

Источник: bpn.ru