Под знаком неопределенности

"Что произойдет с ценами на жилье: упадут, остановятся, либо продолжат расти?". Такой вопрос ВЕСНОЙ мы задали участникам рынка недвижимости - руководителям риэлторских агентств, маркетологам и аналитикам. "Не сомневаюсь, что 2004 год пройдет под знаком дальнейшего роста цен на недвижимость в московском регионе. До марта рынок рос на три процента ежемесячно. Думаю, что летом рост может составить уже четыре процента", - сказал тогда известный аналитик.

"Многие финансисты прогнозируют сейчас если не дефолт, то очередной экономический кризис. Поэтому народ сейчас старается не держать деньги в банках и предпочитает их во что-то вкладываться. Недвижимость - один из наиболее надежных объектов инвестирования. Она будет в цене всегда, особенно в столице, куда все рвутся и всем надо где-то жить. Поэтому спрос на вторичку и недорогие новостройки будет устойчив независимо от финансовой ситуации в стране. Уже сейчас на вторичном рынке практически не найти приличных однушек и двушек - смели буквально все. Та же ситуация и с недорогим жильем на первичном рынке. И народ не смущают явно завышенные цены, они готовы покупать", - это высказывание другого респондента, представителя крупной строительной компании.

Большинство наших собеседников было уверено, что рост цен продолжится. Более того, один из участников круглого стола, проведенного КДО, даже обозначил дату всплеска роста цен - 20-е числа августа. Лишь два специалиста осторожно предположили, что вскоре рынок стабилизируется. И угадали. Действительно, в июне московский рынок жилья впал в продолжительную стагнацию.

Семь Часов утра - разгон облаков, установление хорошей погоды...

Как уверяют руководители некоторых строительных компаний, в сентябре рынок жилья несколько оживился - объемы продаж возросли. Однако говорить о полном его восстановлении пока не приходится. Несмотря на осень - традиционный сезон активных продаж - застройщики продолжают стимулировать спрос на жилье всевозможными скидками, а также внедрением ипотечных схем. Помогают им и высокопоставленные московские чиновники, которые разгоняют тучи, сгустившиеся над московской недвижимостью, традиционным способом. А именно - публичными заявлениями о неизбежном росте цен. Например, первый  заместитель мэра Москвы Юрий Росляк недавно заявил, что рост стоимости новостроек провоцируют сама конъюнктура рынка и инфляция. А начальник Управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Михаил Балакин полагает, что цены "подстегнут" тарифы на энергоносители, повышение оплаты транспортных услуг и, как следствие, рост себестоимости строительства.

Возобновления роста цен не исключают и некоторые эксперты. Но, по их мнению, жилье подорожает из-за банального сокращения объема предложения новостроек. "Дело в том, что в настоящее время банки сократили программы финансирования строительства, так как считают рынок недвижимости слишком рискованным. В условиях ограниченного доступа к финансированию застройщики будут вынуждены либо снизить темпы нового строительства (то есть искусственно спровоцировать дефицит квартир), либо пойти на некоторое снижение цен" - рассуждают специалисты.

Как показала состоявшаяся на днях специализированная выставка "Недвижимость-2004", скорее всего, ситуация будет развиваться по первому, "дефицитному" сценарию, потому что к снижению цен застройщики явно не готовы. Свое упорство они объясняют непредсказуемостью поведения потребителей и опасаются, что снижение цен даже на несколько процентных пунктов может привести к обвалу рынка. Поэтому, несмотря на кризис продаж, большинство строительных и риэлторских компаний пытаются сбывать жилье по устоявшимся ценам.

Подмосковная альтернатива

Завышенные цены на столичное жилье - одна из причин повышенного внимания москвичей к рынку недвижимости Подмосковья. Правда, и здесь стоимость квартир порой поражает воображение. Например, в городе Видном квартиры на начальном этапе строительства продаются по цене 900-1000 долл. за квадрат. При этом квартиры в новостройках, которые уже сданы госкомиссии, на рынке появляются нечасто. В основном гражданам предлагается инвестировать в проекты, которые находятся в начальной стадии реализации. Один из таких проектов - комплексная застройка пятого микрорайона в Видном. В строительство этого крупного жилого массива, общая площадь квартир в котором составит более 120 тыс. кв. м, инвестирует компания "Сити-XXI век". Проект, разработанный известным архитектурным бюро "Остоженка" включает 18 монолитных семнадцатиэтажных домов, на верхних этажах которых разместятся двухуровневые квартиры с панорамным остеклением. Почему квартиры такие дорогие? "Во-первых, потому что новый микрорайон будет иметь развитую инфраструктуру - магазины, кафе, паркинги и предприятия социально-бытового обслуживания. Во-вторых, от Видного до Москвы рукой подать - город расположен всего в 2 км от МКАД", - поясняют риэлторы.

Примерно такие же цены на новое жилье установились в Красногорске и Одинцово - эти города, как и Видное, непосредственно примыкают к Москве. Здесь силами московских застройщиков также реализуется несколько крупных проектов. Например, у юго-восточной границы Красногорска на территории 150 га CУ-155 возводит  микрорайон "Красногорье".  Здесь планируется построить около 1,4 млн. кв. м (первая очередь - 280 тыс. кв. метров). Квартиры в панельных и кирпичных домах, первые из которых планируется сдать в эксплуатацию уже весной следующего года, продаются по цене от 900 до 1100 долл. за кв. метр. А в поселке Трехгорка Одинцовского района ведется строительство жилого квартала "Кутузовский". Сейчас здесь возводятся дома серии И-155, П-3М, ИП-46С. Часть из них планируется сдать в конце этого года, часть - в следующем. Цены аналогичные.

Жилье по более приемлемой цене можно отыскать в Балашихе, Подольске, Щербинке, Электростали, Мытищах, Подольске, Железнодорожном. Например, один из мытищинских микрорайонов компания "Сити-XXI век" застраивает домами экономкласса по цене от 800 до 950 долл. за кв. метр (с 1 октября планируется повышение цен). В комплексе большой выбор однокомнатных квартир площадью от 35,7 до 48,1 кв. метров. По словам риэлторов, именно на такое жилье спрос сейчас особенно высок. Инфраструктура микрорайона будет включать наземный паркинг, магазины и кафе, химчистку и прачечную. Помимо всего прочего, поблизости возводится универсальный дворец спорта.

От 21 до 23 тыс. рублей стоит квадрат в балашинских и подольских новостройках, которые планируется сдать в середине 2005 года. По таким ценам ОАО "494 УНР" предлагает квартиры в 14-этажном кирпичном доме. А компания "ДСК-1 и Ко" просит за квартиры в четырех корпусах домов серии П-44Т от 740 до 820 долл. за кв. метр. Кстати, в ближайшие три года в Балашихе планируется построить около 900 тыс. кв. м жилья (в этом году 170 тыс. кв. м). На смену точечному строительству постепенно приходит комплексная  застройка целых микрорайонов в сочетании с развитием инженерной инфраструктуры. В рамках такой концепции разрабатываются проекты застройки 13 кварталов.

Активно развивается жилищное строительство и в Щербинке. Через полтора года здесь планируется завершить строительство нового жилого микрорайона с объектами социальной инфраструктуры. Об этом недавно сообщил мэр города Сергей Дубинин. Новые жилые дома общей площадью 17 тыс. кв. метров серии И-1723 будут построены на месте сносимого жилья. Кстати, сейчас квартиры в домах этой серии предлагаются по цене от 600 до 900 долл. за кв. метр.

Игра в поддавки

Московский рынок отличается от подмосковного не только более высокими ценами на квартиры, но и особой структурой предложения. Так, среди московских предложений все чаще встречаются объявления о продаже квартир высокой степени готовности (что нехарактерно для большинства подмосковных новостроек, особенно расположенных поблизости от столицы). Например, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" предлагает квартиры в панельных домах высокой степени готовности, которые расположены в районе Ховрино. Кроме того, в этом же районе компания выступает инвестором строительства 24-этажного монолитно-кирпичного дома. "По сути, в районе идет комплексная реконструкция, где мы инвестируем и реализуем в общей сложности 13 тыс. кв. метров  жилья", - рассказывает директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталия Тихоновская. Сейчас компания продает 1-4-комнатные квартиры в монолитно-кирпичном и одном панельном доме по цене от 50 до 70 за кв. метр.

Кроме того, в рекламных объявлениях и буклетах о продаже столичных квартир риэлторы крайне неохотно указывают цены на жилье: видимо, стоимость квадратного метра пугает их самих. Зато  завлекают покупателей всевозможными скидками и рассрочками. Например, на рассрочку могут рассчитывать покупатели квартир в монолитно-кирпичном жилом доме, который возводится у метро "Таганская" (его планируется сдать в начале следующего года). Окончательный расчет можно отложить на шесть месяцев при условии внесения 50% первого взноса. Отчасти такая "щедрость" объясняется наличием в продаже преимущественно трех- и пятикомнатных квартир по цене от 2,5 до 3 тыс. долл. за кв. метр. Риэлторы признаются, что сейчас это не самый ходовой товар. Рассрочку до конца года можно получить и при покупке многокомнатных квартир в спальных районах. Например, на таких условиях можно приобрести двушку в панельном доме, расположенном в Северном Тушино - его строительство почти завершено. А при 100%-ной оплате 3- или 4-комнатных квартир предоставляется скидка в размере 20 долл. с каждого квадратного метра.

В то время как некоторые игроки увлеклись скидками, компания "МИАН-Девелопмент" активно внедряет ипотечные схемы. Недавно совместно с "МДМ-Банком" она разработала новую ипотечную программу кредитования, нацеленную на покупателей квартир в строящемся жилом квартале "Шуваловский". По словам пресс-секретаря МИАН Динары Лизуновой, к преимуществам этой кредитной схемы можно отнести быстрый срок рассмотрения заявок (заявки от клиентов с официально или косвенно подтвержденным доходом рассматриваются в течение 5 банковских дней), процентную ставку (11%) и  срок кредита (10 лет).

Несмотря на трудности, с которыми минувшим летом столкнулись застройщики, на рынке появляются и новые проекты. Например, недавно холдинг "Капитал Групп" объявил о начале строительства жилого комплекса бизнес-класса "Авеню 77" в Северном Чертаново. Общая площадь застройки составит около 337 тыс. кв. метров. Проект разработан архитектурно-проектной мастерской Андрея Чернихова и будет состоять из зданий высотой от пяти до 44 этажей. А компания "Новая площадь", которая входит в Группу Компаний "VMP Corp.", намеревается возвести жилой район "Солнцеград" в 2,5 км от МКАД рядом с трассой "Волга". Его общая площадь составит 500 тыс. кв. м, а строительство будет разбито на четыре этапа. До 2006 года "Новая площадь" планирует ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья и объектов инфраструктуры. Новый монолитно-кирпичный жилой комплекс площадью 8,2 тыс. кв. м будет построен на месте кондитерской фабрики "Агар-Агар" к концу будущего года в районе Раменки на западе Москвы (инвестор ДИПС). Он будет состоять из 13-этажного жилого дома и двух 3-этажных корпусов таун-хаусов. На первых этажах здания разместятся нежилые помещения. Еще один жилой квартал планируется построить и на месте бывшего завода "Москирпич".

Продолжается и реализация проектов строительства элитного жилья. Недавно компания "Квартал" приступила к разработке второго этапа реконструкции жилых кварталов 32-33 района "Проспект Вернадского". Приоритетным направлением второго этапа станет проектирование домов низкой этажности (не более 7 этажей), относящихся к категории дорогой элитной недвижимости. Они будут располагаться внутри кварталов вдоль Ленинского проспекта. Своего рода ноу-хау проекта - огромное подземное пространство, отведенное под автостоянки, которое планируется организовать  под каждым домом. Паркинг будет спроектирован из расчета два машино-места на одну квартиру, плюс дополнительные машино-места для жильцов высотных домов класса "люкс", возводимых компанией вдоль Ленинского проспекта. При этом все дома будут соединены с автостоянкой подземными переходами, что значительно упростит перемещение от квартиры к машине и обратно.

Дата публикации: 10:29 05 октября 2004

Источник: bpn.ru