Кладовые российского бизнеса

В последнее время спрос на качественные складские помещения резко увеличился. Все меньше становится крупных российских торговых и логистических компаний, которые на этом экономят. Разумеется, особенно ценятся именно склады, соответствующие мировым стандартам. Однако инвестируют в складскую недвижимость пока в основном иностранцы.

До настоящего времени не разработана общепризнанная стандартная классификация складских помещений, подобная той, которая существует в секторах торговой и офисной недвижимости. У каждой компании есть собственное видение того, как склады должны распределяться по классам, хотя во многом эти мнения и схожи.

Разбор по классовому признаку

Под складами классов С и D обычно подразумевают нереконструированные промышленные помещения или ангары. Как правило, разница между этими двумя классами состоит в наличии отопления.

Класс В — специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады. Зачастую это реконструированные многоэтажные здания с потолком высотой 5–8 м, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование, а также помещения, пригодные для обустройства под офис.

С классом А все несколько сложнее. В принципе к нему должны относиться помещения, соответствующие международному стандарту качества. Но, как уже было сказано, каждая компания заявляет собственные параметры.

Специалисты компании Stiles&Riabokobylko считают, что к классу А могут быть отнесены новые одноэтажные здания, построенные с использованием новых строительных материалов, современных коммуникаций и оборудования. Объект должен иметь удобный подъезд и находиться недалеко от транспортных развязок и основных железнодорожных и автомобильных магистралей. При расположении за городом требуется, чтобы склад находился не более чем в 15 км от МКАД вдоль основных трасс или «бетонки» (кольцевая дорога А107). Желательно, чтобы площадь, занимаемая зданием, составляла не более 50% общей площади земельного участка. Необходимы офисные помещения не ниже класса В для арендаторов склада. Имеют значение также шаг колонн (более 12 м), выровненный пол со специальным износостойким покрытием и высота потолков не менее 10 м. Объект должен круглосуточно работать и постоянно находиться под охраной. Обязательны парковки и таможенный пост. Наличие погрузочных эстакад и доков, систем видеонаблюдения, регулируемый режим влажности и температуры, выделенные телефонные линии, система спринклерного пожаротушения тоже оговорены в списке. Немаловажный пункт: все договоры аренды должны пройти государственную регистрацию. Специалисты компании Stilеs&-Riabokobylko выделяют также класс А минус: к нему относятся новые складские помещения, отвечающие 12–15 параметрам из полного списка требований к помещениям класса А.

Эксперты компании Jones Lang LaSalle к числу требований прибавляют железнодорожный подъезд к территории, а для комплексов свыше 150 тыс. кв. м — железнодорожное ответвление с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на склад, по одной погрузочной платформе на каждые 1 тыс. кв. м. Также желательны нивелировочная площадка и тепловая завеса на погрузочных доках. Длина основного помещения склада должна составлять минимум 50 м, а пол выдерживать нагрузку 4–5 т/кв. м.

По разным оценкам, в Москве только около 200–300 тыс. кв. м складских площадей действительно соответствуют международным стандартам.

Рынок сегодня

Российские инвесторы в настоящее время предпочитают работать с офисной, жилой и торговой недвижимостью. Связано это главным образом с тем, что эти три сегмента гарантируют более короткий срок возврата вложенных инвестиций. Складские же помещения класса А окупаются только в течение шести–восьми лет. С другой стороны, финансовые и временные затраты на строительство складов гораздо ниже, чем на строительство офисных и торговых помещений.

В компании Stiles&Riabokobylko выделяют ряд факторов, которые препятствовали развитию сектора складской недвижимости в предыдущие три года. В отношении помещений класса А это недостаток земельных участков промышленного назначения, отсутствие у западных банков интереса к финансированию (в качестве займов) проектов строительства складской недвижимости в России, а также известная российская проблема — сложности при получении согласований и разрешений.

Со складами класса В тоже возникают определенные проблемы. Многие промышленные постройки советского периода, отведенные под склады, обветшали и требуют значительных средств для реконструкции. Кроме того, они в основной своей массе не отвечают международному уровню и потому должны быть модернизированы в соответствии с современными стандартами. В основном промышленные зоны имеют неудобное расположение. Еще один минус — дороговизна экспортируемого складского оборудования и отсутствие на рынке его российских аналогов. В связи с этими неудобствами большинство арендаторов не могут гарантировать владельцам, что договор аренды в какой-то момент не будет расторгнут.

Спрос и предложение

Растет интерес к строительству современных складских комплексов за пределами МКАД вблизи основных шоссе. Потребность в качественных складских помещениях высока: она составляет от 700 до 800 тыс. кв. м. По оценке начальника отдела складской недвижимости Jones Lang Lasalle Алексея Гришко, на сегодняшний день ощущается острая нехватка складов высшей категории. Объем складских площадей класса А сейчас около 300 тыс. кв. м, пустующих площадей в этом сегменте почти нет. Склады арендуются еще на стадии строительства. По данным компании Stiles&Riabokobylko, только 2% складских площадей класса А на территории Москвы и Московской области не заняты, около 6% — класса В и 9% — класса C.

Москва в несколько раз отстает от европейских городов по количеству предложений складов класса А. Скажем, объем складского предложения в Милане (население — 1,3 млн человек) составляет 25 млн кв. м. Российская столица, в которой живут 13 млн человек, имеет в наличии всего 300 тыс. кв. м складских площадей высшей категории. Общая складская площадь помещений классов А и В в Москве составляет около 1 млн кв. м.

Анализ рынка складских помещений классов С и D, по мнению экспертов, не дает точной цифры, определяющей количество предлагаемых площадей. Многие помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности, поэтому предпочитают не афишировать свою коммерческую деятельность. Так что подсчитать объем площади в этом сегменте пока затруднительно.

Говоря о наиболее востребованных помещениях, специалисты компании Blackwood утверждают, что около 90% арендаторов заинтересованы в аренде блоков площадью не менее 10 тыс. кв. м. В компании Stiles&Riabokobylko также отмечают рост спроса на крупные складские помещения площадью 10–20 тыс. кв. м. В то же время, по их данным, сейчас на рынке наблюдается большой дефицит складов площадью 500–1500 кв. м.

Инвестиционная активность

Развитие рынка складской недвижимости напрямую будет зависеть от инвестиционной активности, поскольку спрос значительно опережает предложение. В лучшую сторону повлияет выход на российский рынок крупных западных компаний — логистических операторов и возрастающий интерес российских арендаторов к складским помещениям европейского класса.

К слову, до определенного момента большую часть складов класса А арендовали именно западные компании, а российские довольствовались помещениями среднего и низкого уровней (В и С). В настоящее время доля отечественных фирм, арендующих склады класса А, постепенно начинает увеличиваться.

Подстегнуть инвестиционную активность должно также кредитование проектов западными финансовыми организациями и стабилизация уровня арендных ставок и стоимости земли.

Но есть и ряд тормозящих факторов. Одним из них специалисты называют непрозрачность земельного рынка: на этапе выбора участка невозможно точно определить бюджет и сроки строительства, к тому же существует постоянный риск срыва сделки. Также следует учитывать, что большая часть земель в московском регионе имеет сельскохозяйственное назначение. Перевод того или иного участка в промышленную категорию занимает около шести–восьми месяцев. К тому же для правильной экономики склада необходимо, чтобы стоимость земли не превышала $500 тыс. за 1 га. Однако существующие на сегодняшний день расценки далеко не всегда отвечают этим требованиям.

Сколько стоит склад

По данным Stiles&Riabokobylko, в столице почти 90% договоров аренды основаны на ставках, которые включают и НДС, и операционные расходы, и коммунальные платежи. Арендные ставки для складов класса А, как правило, не включают НДС.

Компенсация затрат на отделку помещений осуществляется только в отношении офисов при складах класса А.

Ставки аренды складских помещений в Москве — одни из самых высоких в Европе. Для складов класса А, по данным экспертов компании Stiles&Riabokobylko, они составляют $110–130 за 1 кв. м в год (без НДС, эксплуатационных расходов и стоимости отделочных работ), $70–110 — для складов класса В и $30–70 — для класса С.

Специалисты компании Jones Lang Lasalle называют для класса А ставку $150–170 за 1 кв. м на территории Москвы и $135–150 за 1 кв. м за пределами МКАД (без НДС и коммунальных услуг). В компании Blackwood говорят о $130–155 за 1 кв. м для класса А, $90–140 — для класса В и $30–85 — для класса С.

Что касается стоимости строительства, то она за последние два года возросла в связи с удорожанием зарубежных стройматериалов и растущим курсом евро.
Общая стоимость строительства одноэтажного складского здания (строительные работы, внутренние инженерные сети) сейчас составляет примерно $400–600 за 1 кв. м без учета НДС.

Прогнозы

На сегодняшний день сформировались несколько «складских» направлений в Московской области. Лидером является Ленинградское направление, обеспечивающее соединение с Прибалтикой, европейскими странами и Санкт-Петербургом. Эта трасса ведет к крупнейшему аэропорту «Шереметьево». Единственный, пожалуй, минус этой магистрали — загруженность.

Не меньшей популярностью пользуется Каширское шоссе — исторически сложившийся промышленный регион, дорога в аэропорт «Домодедово». Это направление связывает Москву с крупными городами центральной России. Южной и юго-восточное направления привлекательны для тех, кто заинтересован в поставках товаров в регионы.
Весьма востребованы также Новорязанская и Новорижская трассы. Около 40% неудовлетворенного спроса приходится на Ленинградское, Новорижское и Новорязанское направления. В то же время почти совсем не востребован Восток. Девелоперы считают, что он не станет перспективным даже в далеком будущем.

Константин КОВАЛЕВ, Управляющий партнер компании Blackwood:

— В отношении рынка складских помещений российские девелоперы долгое время не проявляли должного интереса. Между тем, западные компании, которые лучше представляют себе экономику бизнеса в данном сегменте, заметно утвердились в этой нише и в настоящее время заняли доминирующее положение.
Решение московского правительства о строительстве на индустриальных территориях города (после переноса существующих объектов или их ликвидации) позволит начать освоение значительных площадей в черте города, в том числе занять их под современные склады. Полный вывод складов с территории города невозможен по причине перегруженности дорог, а также из-за специфики хранения и доставки отдельных видов продукции.

Алексей ГРИШКО, Начальник отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle:

— Сейчас многие западные компании сотрудничают с местными владельцами земли. Наибольшее распространение получила такая схема: создается совместное предприятие, в котором российская сторона предоставляет земельный участок, переводит эту землю в промышленное категорию, подводит все коммуникации и получает исходно-разрешительную документацию. Иностранная компания финансирует строительство, проводит экспертизу по строительству объекта и занимается «раскруткой» проекта.

С тем, что российские инвесторы не хотят вкладывать средства в склады, я бы не согласился. Практически все инвесторы заинтересованы в складской недвижимости. Главная причина — лавинообразный спрос, который мы оцениваем на уровне 1 млн кв. м на ближайшие три–четыре года. Исходя из этого, мы в любом случае можем быть уверены, что эти склады сдадутся, причем по хорошим ценам.

Дата публикации: 10:35 05 октября 2004

Источник: bpn.ru