Управдом - миссия выполнима

Вероятно, в наши дни изобретательный Остап Бендер пошел бы не в управдомы, а прямиком в председатели правления управляющей компании, организующей качественную эксплуатацию элитного жилья. Как известно, оно предполагает исключительно эффективное обслуживание. Высшей пробы.

Понятно, что такая идеальная картинка пока отражает ситуацию только в дорогих столичных жилых комплексах. И только в светлом будущем (интересно, насколько оно близко?) система должна заработать повсеместно.

Ни РЭУ, ни ДЕЗ, ни муниципальное ЖКХ на качественное обслуживание пока не способны. Они не оказывают надлежащих услуг, не дают гарантий, не умеют зарабатывать, не могут предложить своим специалистам приличные деньги и по-прежнему содрогаются при слове «рынок». Главным образом потому, что на нем музыку заказывает тот, кто платит. А не начальник жилищной конторы. Неудивительно, что владельцы роскошных квартир в элитных районах столицы, не желая иметь ничего общего с коммунальщиками, объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и при помощи управляющих компаний превращают свои дома в оазисы комфортного проживания.

Нюансы альтернативного менеджмента

Закон «О товариществах собственников жилья» действует с 1996 г. и позволяет состоятельным людям избегать множества проблем. Единственное условие, как пояснил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Петр Сапрыкин, прежде чем образовать ТСЖ, надо подготовить техническую документацию на домовладение, определить долю каждого собственника, включая нежилые помещения и земельный участок, разработать бизнес-план, а также сделать все необходимые финансово-экономические расчеты по предстоящим расходам.

В уже существующих строениях, жильцы которых пока только намереваются объединиться в ТСЖ, заказчиком на подготовку документации выступает управа и ее коммунальные службы. С точки зрения эксплуатации ни им, ни тем более ДЕЗу дорогостоящий дом не нужен. Как заявил начальник Государственной жилищной инспекции столицы Александр Стражников, «ДЕЗ может лишь тратить бюджетные деньги, но не управлять домом». Эту же мысль развивает и председатель правления ТСЖ «Покровка» Юрий Дорофеев: «Реформы ДЕЗов не коснулись. Старые кадры, старые технологии, старый учет. И мышление старое. Они до сих пор почему-то считают, что заказчик у них – руководство, а не жильцы».

Тем не менее, чиновникам нет никакого резона отказываться от здания, под обслуживание которого ежегодно выделяются немалые отчисления. Снимешь с баланса дом, лишишься доступа к кормушке, то есть возможности транжирить средства по своему разумению. Отсюда – волокита с оформлением бумаг и бюрократические проволочки. И хотя «маленькие хитрости» нерадивых коммунальщиков сродни тришкину кафтану, нервы попортить они могут.

Другое дело – элитные новостройки. Здесь необходимую документацию готовит и оформляет сам застройщик – владелец дома. При этом собственники квартир могут избрать одну из двух форм самоуправления: самостоятельно нанять обслуживающий персонал, установив его работникам гарантированную оплату, или доверить эксплуатацию жилища управляющей компании, уполномоченной муниципальной властью.

По словам генерального директора московского ЗАО «Управление по эксплуатации и ремонту» (УЭР) Андрея Шарова, второй вариант практикуется особенно широко еще на стадии строительства. Чтобы избавить будущих новоселов от излишних забот, застройщик, сдавая здание класса «де люкс», как правило, сам регистрирует в своем доме ТСЖ (сегодня в столице их свыше 800), членами которого впоследствии становятся владельцы элитных квартир.

В дальнейшем действие развивается по следующему сценарию. На общем собрании жители дома выбирают правление. Оно заключает соответствующий договор с управляющей фирмой. Любопытно, что чаще всего в подобном качестве выступает не предприятие со стороны, а дочерняя компания застройщика со штатом квалифицированных специалистов. Это выгодно как владельцу дома, так и собственникам квартир. Во-первых, чтобы снизить будущие расходы по эксплуатации дома, строители изначально стремятся к максимально высокому качеству работ, из-за чего, допустим, инженерные коммуникации, как и другие системы жизнеобеспечения здания, по крайне мере несколько лет не потребуют ремонта. Во-вторых, те, кому предстоит обслуживать объект, прекрасно осведомлены о его слабых местах.

Кто несет ответственность за качество проживания в элитном доме? Правление, избранное большинством голосов «товарищей». Оно – финансист, заказчик услуг и единственный контролер того, насколько эффективно управляющая компания расходует средства ТСЖ. Если по какой-то причине правление выкажет недовольство фирмой, закон дает право собственникам квартир не только сменить организацию, которой доверена эксплуатация элитного здания, но и вообще не оплатить небрежно выполненную работу. Рынок!

Другая модель самоуправления – это когда состоятельные новоселы, объединившись в товарищество, поначалу полагаются исключительно на собственные возможности, и берутся самостоятельно эксплуатировать элитный дом. Проще говоря, правление ТСЖ заключает лишь временные договора с подрядными организациями. Конечно, хозяин – барин. По-видимому, в целях экономии это оправдано. Однако есть одно но: если сегодня «временщики» работают, то завтра – ищи ветра в поле. Спросить не с кого. Надо снова изыскивать средства и вновь приглашать людей. В итоге шикарное строение, возведенное по эксклюзивному проекту, начинает без профессионального ухода в буквальном смысле ветшать. Лишь тогда выборные представители ТСЖ, в стремлении спасти положение, обращаются к специалистам управляющей компании с просьбой взять их дом на обслуживание.

К выбору организации, которой собственники жилья намерены доверить эксплуатацию своего дома и прилегающей к нему территории, следует подходить предельно ответственно. Если при покупке жилья в перечне услуг имеется лишь общая формулировка типа: «Эксплуатация и обслуживание осуществляется профессиональной компанией», это должно насторожить. Солидным фирмам расплывчатые утверждения не свойственны. Они всегда досконально перечисляют свои возможности, которые входят в обязательный «эксплуатационный пакет», сами заключают договора с «Мосэнерго», «Мосводоканалом», ремонтными службами, клининговыми фирмами. Они же берут на себя и дополнительные услуги: обеспечение круглосуточной охраны здания и территории, обслуживание паркинга, доставка почты, вывоз мусора, уборка подъездов и придомовой территории. А еще управление объектами инфраструктуры, круглосуточное дежурство лифтеров, сантехников, электриков и прочие услуги, предоставляемые разными фирмами, с которыми работает управляющая компания.

О том, что входит в ее структуру. Как правило, в этом перечне профессиональные менеджеры, инженерное подразделение, круглосуточная аварийная служба, дежурные бригады квалифицированных рабочих всех необходимых специальностей. Ведь элитный дом является высокотехнологичным жилищным комплексом, возведенным с использованием современных материалов и новейшего оборудования, стало быть грамотно эксплуатировать его не могут ни слесарь Петрович, ни сантехник-самоучка Вася, а только обученные за счет фирмы люди. Тогда и претензий к ним не будет.

Кстати, по словам Андрея Шарова, важнейшая проблема управляющих компаний – подбор кадров. Причем не классных специалистов в области инженерных коммуникаций или кондиционирования, а… сантехников. Причина проста: в начале девяностых годов былая система профессионального обучения рассыпалась. Молодежь ринулась в бизнес. Среди тех, кто все-таки остался «слесарить», – в основном пенсионеры, не очень представляющие особенности современных систем жизнеобеспечения. Поэтому специалистам управляющих компаний приходится взваливать на себя еще и функции преподавателей, обучающих молодых людей профессии сантехника третьего тысячелетия. В противном случае качества обслуживания не добиться – конкуренты обойдут.

Во что обходятся членам ТСЖ услуги по эффективному управлению компанией их жилищным комплексом? Цены по Москве примерно одинаковые. Для многоквартирных элитных домов в месяц они составляют в среднем от $1,5–2/кв.м. В стоимость входит централизованное обслуживание инженерной инфраструктуры дома, его технической начинки, коммунальные услуги, обеспечение охраны, уборка территории и т.д. Если речь идет об эксплуатации малоэтажного здания (т.н. «клубного дома»), то в этом случае цена услуг возрастает от $800 до $1100 в месяц в зависимости от общей площади занимаемой квартиры.

Кстати, бытует мнение, что вступление в товарищество собственников жилья неминуемо ведет к увеличению квартирной платы. Это не так. Обслуживание домов ТСЖ производится по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах. В распоряжении столичного мэра от 13.05.2002 №1058-ПП записано: «Организации, предоставляющие услуги товариществам собственников жилья, обязаны оказывать их по тем же ставкам, что и ДЕЗам».

Ставки, естественно, растут, т.к. Москва последовательно и уверенно движется к системе 100-процентной оплаты коммунальных услуг. Уже сейчас за свет, воду и телефон одинаково платят и собственники, и жители муниципального жилья. К слову, стоимость услуг коммунальщиков растет быстрее, чем расценки управляющих компаний. И хотя сегодня пока лишь жители элитных домов в состоянии платить обслуживающей организации не менее $100 в месяц сверх обычной квартплаты, так, видимо, будет не всегда. Как только тарифы в ДЕЗах существенно вырастут и приблизятся к расценкам управляющих компаний, собственники всерьез задумаются над тем, какое качество услуг они получают за свои деньги. Потребность в услугах независимых компаний в сегменте типового жилья и жилья бизнес-класса заметна уже сейчас.

Дата публикации: 10:37 05 октября 2004

Источник: bpn.ru