Регионы ожидают притока инвестиций

Сейчас рынок коммерческой недвижимости в крупнейших российских регионах находится в стадии становления. Однако уже в ближайшие годы этот сектор ожидает серьезный приток инвестиций, способный вызвать его ускоренный рост.

К ставшим уже традиционными составляющим коммерческой недвижимости, таким, как торговые площади, офисы, склады и гостиницы, в регионах прибавляются индустриальные парки и логистические комплексы.

Активнее всего развивается торговая недвижимость: это обусловлено устойчивым спросом на супермаркеты, т. е. на «большие магазины, в которых есть все». Немного отстает офисная недвижимость, хотя многие солидные компании открывают свои представительства, вследствие чего на региональном рынке коммерческой недвижимости появились даже офисы класса А. Предложение «умных складов» минимально, гостиничный бизнес либо убыточен, либо откровенно безграмотен. Вывод таков: поле для деятельности профессиональных управляющих в регионах огромно.

По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александра Гришина, «появляются профессиональные управляющие компании, которые развивают проекты промышленной, складской, гостиничной недвижимости. В регионах очень высоки риски, поэтому доходность может составлять 30%, и это не предел. Естественно, объемы прибыли гораздо меньше, чем в Москве и Петербурге».

Одна из проблем — отсутствие подробных аналитических отчетов, каталогов потенциальных объектов инвестирования, какие есть, например, в США, в Германии. Серьезным недостатком является непрозрачная финансовая отчетность региональных компаний, которая мешает развитию инвестиций. Контролировать доходность сделок практически невозможно. Нет открытых управляющих компаний, нет ранжирования специалистов, которым можно доверить курирование проекта.

Сказать, у кого большая заинтересованность в развитии региональных рынков: у Москвы, Петербурга или у самих регионов, — сложно. А. Гришин считает, что больше она у московских и питерских компаний.

На состоявшейся 2 сентября пресс-конференции на тему «Управляющие расскажут, как повысить доходность коммерческой недвижимости в регионах», проведенной ГУД в рамках подготовки к конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», которая состоится с 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге, специалисты рынка отметили интересный факт. Москва и Петербург — это тоже регионы в масштабе России. Но в нормальном цивилизованном обществе невозможна ситуация, когда один или два региона развиты, а все остальные по экономическим показателям намного от них отстают. Экономика подразумевает, что и «на окраинах» должна быть развитая инфраструктура. «Безусловно, емкости рынка разные. Однако есть проблема дисбаланса: продавцы оценивают недвижимость по заоблачным ценам, а инвесторы считают деньги по доходности. Получается, что в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости просто не существует. В такой ситуации финансово устойчивые компании должны задумываться об инвестировании свободных средств в такие районы», — подчеркнул А. Гришин.

В целом же эксперты сходятся во мнении, что активнее всего в регионах будут развиваться сегменты, которые наиболее «эластичны» по спросу и предложению. Это торговля, офисный сектор, склады и гостиницы. Вице-президент РГР Андрей Гусев отметил, что «сейчас Россия повторяет Москву с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу». Таким образом, у регионального рынка есть все шансы через три–четыре года стать вполне цивилизованным.