Советы юриста: Меняю квартиру на офис

Сейчас в Москве мало дешевых офисных помещений небольшой площади, к тому же не у всякого предпринимателя, особенно в начале его деятельности, имеются денежные средства на аренду. Поэтому зачастую фирмы обосновываются в обычных квартирах.

По закону переделывать квартиры под производственные помещения запрещено. Согласно Гражданскому кодексу РФ, это можно сделать только после перевода квартиры из жилого фонда в нежилой. Однако в большинстве случаев такой перевод помещений допускается только после того, как дом или квартира будут признаны непригодными для жилья.

Сложности перевода

В настоящее время существует три группы оснований, по которым жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.

1. Если помещение признается непригодным для дальнейшего проживания. Причины могут быть разными:
   • расположение рядом с домом промышленных предприятий и иных объектов, строительство которых рядом с жилым сектором запрещено;
   • повреждение дома в результате землетрясений, осадков и иных внешних воздействий, если такие повреждения невозможно устранить и предотвратить их появление в будущем; 
   • повреждение дома в результате пожара, аварии и т. д., если восстановление помещения невозможно или невыгодно; 
   • невозможность обеспечения обслуживания жителей и здания; 
   • угроза аварии (обрушение здания, отдельных его элементов) и т. д. 
2. Если жилое помещение признано временно непригодным для проживания. 
3. Если признано, что данное помещение целесообразно перевести в нежилой фонд для последующего размещения объектов бытового обслуживания населения.

Переводить в нежилой фонд помещения, которые повреждены из-за аварий или стихийных бедствий, не имеет смысла, поскольку будет необходим серьезный ремонт, а это дополнительные затраты. Также невыгодно переводить в нежилой фонд помещения, которые признаны временно непригодными для проживания. То есть как только они станут снова пригодными для жилья, их придется освободить. Можно попытаться купить помещение, пока оно относится к нежилому фонду, однако такой договор впоследствии с большой вероятностью будет оспорен.

Гораздо проще убедить общественность и местные власти в том, что создание, скажем, торговой точки будет полезно для местных жителей.

Кто командует парадом?

Вопросами перевода помещений в Москве занимается городская межведомственная Комиссия по использованию жилищного фонда. В ее состав входят представители практически всех заинтересованных учреждений (Департамент муниципального жилья, Департамент инженерного обеспечения, Госжилинспекция, МосгорБТИ, НИИ жилищного хозяйства, Госсанэпиднадзор, Госпожнадзор, Москомархитектура и заместители префектов по жилищным вопросам). В соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд в Москве заявителем может быть только собственник помещения или его владелец (действующий по поручению собственника). Заявитель предоставляет в комиссию ряд документов, необходимых для рассмотрения вопроса о переводе помещения в нежилой фонд:

1. Заявление с указанием причины обращения. 
2. Выписка из технического паспорта или сам техпаспорт на помещение, подготовленные БТИ. 
3. Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещения. 
4. Заключение органа Госпожнадзора. 
5. Техническое заключение обслуживающей дом организации. 
6. Обязательство по использованию помещения без нарушения прав и интересов других лиц. 
7. Документы, подтверждающие переселение прежних жильцов в квартиры с нормальными жилищными условиями.

Комиссия должна проводить свои заседания не реже чем раз в месяц. По итогам заседания оформляется акт, в котором отмечается, чье заявление рассматривалось и каково решение. Затем оно должно быть утверждено Департаментом муниципального жилья и оформлено его распоряжением. При оформлении перевода в нежилой фонд всего дома решение комиссии утверждается постановлением правительства Москвы.

В итоге решение выдается владельцу, а копия направляется в Жилищный комитет административного округа и территориальное жилищное управление.

Перемена слагаемых местами

Существует и возможность переводить нежилые помещения в разряд жилых. Для этого необходимо доказать, что выбранное помещение отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилью. Для этого также необходимо пройти довольно утомительный процесс собирания бумаг. Сначала вы собираете различные согласования. Затем предоставляете пакет документов тем органам, у которых получали согласования. И уже на финишной прямой еще раз получаете «добро» от тех же самых организаций.

Достаточно, чтобы износ помещения составлял не более 50% и помещение было свободно от обременений. Иных документов, кроме тех, что указаны в кодексе, у вас не имеют права требовать. Более того, в проекте прямо указано, что заявитель при сдаче документов получает расписку, где указываются дата получения и перечень сданных документов.

Грядущие изменения

В проекте нового Жилищного кодекса (ЖК) третья глава целиком посвящена вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также обратному процессу. Предполагается, что перевод жилого помещения в нежилое будет возможен, только если данное помещение не имеет своего отдельного входа и отсутствует возможность его сделать. Кроме того, перевод недопустим в том случае, если переводимое помещение является частью квартиры или на него претендуют какие-либо третьи лица.

Необходимо учитывать, что вряд ли получится сделать нежилыми помещения выше первого этажа. В качестве исключения проект ЖК предусматривает возможность перевода помещений на более высоких этажах, если помещение, расположенное под переводимым, является нежилым.

В течение 30 дней с момента принятия документов уполномоченному органу необходимо разрешить либо запретить перевод помещения. Уполномоченный орган обязан известить заявителя в течение одного рабочего дня о результатах рассмотрения заявления.

Четко определены причины возможного отказа. Так, может быть отказано в переводе помещения в том случае, если заявителем поданы не все документы либо они поданы не в тот орган. Кроме того, перевод помещений запрещается при несоблюдении условий перевода и при несоответствии проекта перепланировки действующему законодательству.

Пока желающим перевести жилое помещение в нежилое остается только ждать принятия нового ЖК. Насколько хорошо он будет выполняться, как строго будут подходить уполномоченные органы к вопросам оформления перевода помещений, пока неясно.

Дата публикации: 13:56 06 октября 2004

Источник: bpn.ru