Коммерческая недвижимость, как она есть

В конце сентября в Санкт-Петербург уже во второй раз съехались специалисты сферы коммерческой недвижимости. В городе на Неве по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов и Российской гильдии риэлторов проходила II ежегодная конференция "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление". Сегодня прошедшему событию КДО посвящает несколько материалов номера.

Главное - доверие

Девиз мероприятия "Недвижимость России - в управление профессионалам!" отнюдь не намекал на то, что в этой сфере правят бал дилетанты. Офисы, торговые центры, склады, индустриальные предприятия, судя по докладам спикеров, находятся в надежных руках. С той только разницей, что рынок Москвы ушел далеко вперед от петербургского. А рынки регионов, в свою очередь, догонят рынок северной столицы лишь через 2-4 года. В сфере коммерческой недвижимости страна, как и во многом другом, держит равнение на столицу. 

Хотя в Санкт-Петербурге есть новшества, с которыми столица знакома пока лишь теоретически. Например, закон о доверительном управлении недвижимостью. По оценкам столичных законодателей, в Москве такой закон появится в лучшем случае через полгода-год. В Петербурге же муниципальная недвижимость города передается в управление частным компаниям с начала 2004 года. Именно тогда был принят этот закон. По словам выступавшего на конференции председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Санкт-Петербурга Игоря Метельского, объект, не приносящий городу прибыль, нет смысла держать под опекой. Лучше получать от него прибыль, отдав профессиональным компаниям, у которых больше мобильности и гибкости в работе.

Однако они должны соответствовать определенным критериям. В Петербурге их определяют так: два года работы на рынке недвижимости и опыт по обслуживанию более двух тысяч квадратных метров коммерческих площадей.

Опять Сити

Москва же привлечение управляющих компаний пока считает перспективным направлением. Зато столица преуспела в других сферах работы с коммерческой недвижимостью. Как сказал на конференции Юрий Мосунов, заместитель руководителя Департамента имущества Москвы, администрация города проводит последовательную политику преобразований по использованию недвижимости и созданию благоприятных условий для инвесторов. Город рационально перераспределил льготы для малых предприятий-арендаторов, отменил субвенции для политических партий. Среди приоритетов властей фигурирует также приватизация городского имущества и выведение промышленных предприятий за пределы города.

В рамки последнего нововведения вписывается идея по возведению так называемых Пром-сити. Об этом тоже говорили на конференции московские гости. Пром-сити должны строиться на территориях, прилегающих к городской черте. Это не технопарки и не бизнес-центры, а комплексы для размещения промышленных предприятий с экологически чистым производством. Они хороши тем, что позволяют на одной и той же территории размещать как производственные цеха, так и общежития и другие необходимые для сотрудников предприятий объекты инфраструктуры. Одной из первых площадок, где может разместиться подобный комплекс, является территория рядом с аэропортом Шереметьево. Строить жилье и бизнес-центры там нельзя,  а для зданий промышленного назначения это место чрезвычайно удобно.

Вообще, в Москве будет реализован 371 инвестиционный объект коммерческой недвижимости. За счет реновации зданий в городе появится около 180 кв. метров офисных площадей. Причем все будут построены за счет средств городского бюджета.

Риски пополам

В сферу коммерческой недвижимости сегодня включаются банки. В первую очередь их интересуют бизнес-центры класса А и В, гостиницы на 200-250 номеров, склады, торговые комплексы и земельные участки. Надежда Винник, заместитель директора инвестиционной дирекции Промстройбанка утверждает, что срок окупаемости от вложения в такие проекты составляет в среднем три года. Промстройбанк занялся инвестициями в нежилую недвижимость год назад и уже сформировал для себя определенные критерии подхода к проектам. Они должны быть конкурентоспособными, ликвидными и юридически чистыми. "В принципе, банк может включаться в проект в любой момент. Но если мы входим в проект на "нулевой" стадии, то ожидаем от него рентабельность не менее 20%", - уточнила г-жа Винник.

При этом, конечно, у банков возникают определенные риски: потеря контроля над активами, изменение конъюнктуры рынка, профессиональная несостоятельность команды. Поэтому банк далеко не всегда готов стать единоличным инвестором строительства. Как правило, он предлагает две формы участия в проекте: разделение коммерческого риска или инвестирование "под заказ" компании-партнера.

Особая сфера деятельности банков - кредитование. После набившего всем оскомину банковского кризиса многим компаниям банки перекрыли кислород, закрыв кредитные линии. И это в условиях, когда получение кредита для многих застройщиков и без того было лишь недостижимой мечтой. Надежда Винник говорит, что выходом для таких компаний может оказаться ломбардное кредитование, то есть кредитование под залог. "Ключевым фактором для нас является устойчивое финансовое положение заемщика, - комментирует г-жа Винник. - Однако молодой компании доказать свою финансовую состоятельность сложно. Поэтому основным механизмом при кредитовании будет имеющийся у нее в собственности объект".

Если бы не ЮКОС...

Взгляд на коммерческую недвижимость изнутри был бы слишком односторонен для конференции такого масштаба. Рынок глазами международного инвестора - эта тема также оказалась лейтмотивом встречи. Работа в России для западных компаний пока ограничивается лишь Санкт-Петербургом и Москвой. Они информационно открыты и более устойчивы с точки зрения состояния экономики.

Хотя, по общему мнению "западников", доход от инвестиций в недвижимость в России выше, чем на Западе. "Сегодня инвесторы заинтересованы в качественных зданиях, имеющих паркинг и современную техническую "начинку", - говорит Эндрю Кингхрон, директор по инвестициям компании Knight Frank. - Но, вместе с тем, инвесторы должны знать, что могут с выгодой продать недвижимость, если это будет необходимо, поэтому они предпочитают, чтобы их участие не сводилось к единоличному владению объектом".

Самую большую озабоченность потенциальных инвесторов, по их собственному признанию, вызывает ситуация с ЮКОСом. Хотя они и понимают, что она носит скорее политический, чем экономический характер. Тем не менее, бизнесмены готовы дать самые оптимистичные прогнозы развития экономики, считая, что Москва способна вступить в соперничество со сложившимся и устоявшимся рынком Западной Европы и с растущим рынком Восточной Европы.

Дата публикации: 10:35 07 октября 2004

Источник: bpn.ru