Из пятиэтажек можно сделать приличные дома

Пятиэтажные дома - головная боль градостроителей. О своих мыслях по этому поводу рассказывает Ефим Израилев, член Союза архитекторов России, лауреат Государственной премии СССР, член-корреспондент Инженерной академии (СПб), руководитель проектной мастерской.

По его словам, городские кварталы, застроенные в 1950 — 1970-х годах, - уже давно не окраины. Там нет архитектурных шедевров, и сегодня наиболее ценным объектом недвижимости стала сама земля. Ее коммерческий потенциал используется плохо, не принося казне должного дохода. К тому же большинство зданий в этих кварталах — крупнопанельные пятиэтажки, требующие модернизации.

Городские власти уже давно выбирают вариант решения: либо модернизировать сами дома, либо, опираясь на московский опыт, сносить старую застройку, превращая пятиэтажки в щебень. Это ситуация с выбором из двух вариантов, про которые говорят — оба хуже.

Действительно, при модернизации домов без существенного увеличения их этажности (ограничено нормой солнечного освещения) плотность населения в квартале остается низкой и не прибавляется площадей эксплуатируемых в коммерческих целях помещений.

Словом, пополнения казне не будет, хотя снизятся затраты энергии на обогрев помещений и уменьшится эстетическая ущербность этих кварталов.

Снос существующей застройки позволяет полностью реализовать коммерческий потенциал земли (повышая плотность населения и количество эксплуатируемых в коммерческих целях помещений) и открывает возможность создания гармонизированной во всех отношениях городской застройки. Однако этот вариант приводит к расточительному (при хронической нехватке бюджетных средств) уничтожению вполне ликвидных материальных ценностей на огромную сумму.

Панели, из которых смонтированы морально устаревшие пятиэтажки, находятся, как правило, в удовлетворительном состоянии, имея остаточный ресурс около ста лет. Они могут быть использованы в новом строительстве, если, разумеется, пятиэтажки не разрушать, а аккуратно демонтировать. Следовательно, эти панели — ценный полуфабрикат, а не потенциальный щебень, пригодный (из-за низкой морозостойкости) разве что на подсыпку территории.

Расчистка кварталов от крупнопанельных пятиэтажек «по-московски» с купеческим размахом, с превращением их в строительный мусор, для Санкт-Петербурга не по карману: финансовые возможности нашего города не соизмеримы со столичными. Стоит напомнить: издавна в семьях со скромным достатком устаревшую одежду из вполне еще годной ткани не пускали на тряпки, а перешивали.

Строительство на новом месте с применением демонтированных изделий и добавлением конструкций из монолитного железобетона и пенобетона, кирпича, металла, дерева и других материалов позволяет создавать привлекательные современные жилые (и некоторые общественные) здания.

В принципе из элементов демонтированных пятиэтажек суммарной площадью 6,2 млн кв. метров можно в общей сложности построить столько же (и даже больше) нового жилья, сэкономив за счет применения «спасенных» панелей. Это крупный резерв для создания относительно дешевого, а значит, доступного жилья, в котором могут поселиться триста с лишним тысяч нуждающихся в нем людей. Это и есть третий вариант.

По данным Центрального агентства недвижимости, на 1 ноября 2005 года для Санкт-Петербурга усредненная стоимость 1 кв. метра в пятиэтажках составляла 850 долларов. В этой цене доля самих панелей — 65 — 70%. Удельная стоимость демонтажа (он проще монтажа) примерно 10%. При демонтаже вполне можно обеспечить сохранность 9 из 10 панелей. И если бы в Петербурге велось новое строительство с использованием демонтированных панелей, рыночная стоимость этих панелей на каждый квадратный метр жилья составляла бы около 470 долларов на квадратный метр (что намного дешевле строительства из новых материалов). Это при суммарной площади крупнопанельных пятиэтажек 6,2 миллиона кв. метров составляет примерно 84 миллиарда рублей. Разумеется, при новом строительстве в других местах цифры эти уменьшатся настолько, насколько там жилье аналогичного класса будет дешевле, чем в Петербурге. Но тем не менее экономия будет измеряться десятками миллиардов рублей.

Эффективность третьего варианта можно определить так. На примере какого-нибудь конкретного квартала в Петербурге, застроенного преимущественно крупнопанельными пятиэтажками, нужно разработать эскизный проект модернизации, включающей демонтаж пятиэтажек и застройку территории современными 16 — 20-этажными домами двух типов: эконом-класса и повышенной комфортности.

Одновременно с этим следует разработать эскизный проект нового строительства с использованием демонтированных панелей — там, где предполагается интенсивное промышленное (или военное) развитие, где будет нужда в доступном жилье и возможность обеспечения всех новоселов работой, транспортной, социальной и инженерной инфраструктурами.

Наличие этих двух взаимоувязанных эскизных проектов позволит получить обобщенные технико-экономические показатели третьего варианта и по ним судить о степени его социально-экономической целесообразности.

Решая проблему модернизации квартальной застройки 1950 — 1970-х годов, полезно, повторяем, учитывать, что это давно обжитые кварталы, оказавшиеся сегодня в средней зоне города. Они имеют значительно более высокую привлекательность для инвесторов и просто покупателей жилья, чем окраины. Расчистка кварталов от пятиэтажек откроет путь к архитектурной реабилитации Петербурга.

Экономисты уже давно указывают на потребность крупномасштабной иммиграции, призванной обеспечить необходимый приток трудовых ресурсов. Для потенциальных иммигрантов (и инвесторов) районы, находящиеся в относительной близости от такого крупного культурно-промышленного центра, связанного со всем миром всевозможными транспортными системами, каким является Петербург, особо привлекательны.

У наших ближайших соседей (Ленинградская, Псковская, Новгородская области и Республика Карелия) — низкая плотность населения, по статистике на 1999 год, от 4,5 до 19,6 человека на квадратный километр, а общая численность населения там — 4 млн человек. Значит, дома из сэкономленного сырья вполне можно построить именно там, в соседних субъектах Федерации.

Ведь, ко всему прочему, транспортные сети соседних субъектов РФ неплохо связаны с Петербургом. Кроме того, у строителей нашего города накоплен успешный опыт транспортирования на дальние расстояния элементов крупнопанельных домов к местам массового строительства.

Реализация столь крупного, как теперь это называют, проекта, ускоряющего развитие группы субъектов РФ, и, в частности, создания доступного жилья, потребует согласованных действий от всех участвующих в этом деле «равностатусных» губернаторов. Это, конечно, не упрощает ситуацию. Однако существует госструктура — аппарат полномочного представителя президента РФ по СЗФО, — который, по определению, должен быть заинтересован в решении масштабной социально-экономической проблемы округа. Он и мог бы координировать совместные действия субъектов РФ, входящих в округ.

Дата публикации: 13:12 01 февраля 2006