Ипотека в России. Мифы и реальность

Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. В улучшении жилищных условий в той или иной степени на сегодняшний день нуждаются 77 % россиян.

Многочисленные высказывания чиновников всех уровней, которые в последнее время в средствах массовой информации активно обсуждают жилищную проблему и способы ее решения с помощью ипотеки, вроде бы вселяют надежду, что жилье в нашей стране в ближайшие годы станет более доступным. В связи с этим многие граждане воспринимают ипотеку как панацею.

Так создается первый миф: развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.

Что происходит на самом деле?

Как это часто бывает в России, государство одной рукой дает, другой тут же отбирает. В последнее время активные действия Государственной думы по принятию многочисленных законов и поправок вселяли надежду и оптимизм в участников ипотечного рынка. Создание адекватной рынку законодательной базы и активное участие государства в становлении необходимых институтов — одно из непременных условий развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Так, за последние два года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков. Тем не менее в последнее время в прессе появились многочисленные публикации о том, что в федеральный бюджет на будущий год не заложены государственные гарантии, обеспечивающие деятельность АИЖК. К чему такая недальновидность может привести? На сегодняшний день по количеству выданных ипотечных кредитов лидирует Сбербанк, на втором месте — Deltacredit (США), на третьем — Райффайзен банк (Австрия). Однако в совокупности объемы выданных иностранными банками кредитов превышают объемы выданных Сбербанком кредитов. Конечно же, приход иностранных банков на российский рынок ипотеки с точки зрения заемщика только приветствуется. Например, этим летом новый иностранный участник — французский банк Сосьете Женераль Восток — активно начал выдавать ипотечные кредиты на весьма привлекательных условиях. Зарубежные банки и различные фонды заинтересованы в экспансии на российский ипотечный рынок, причем не только Москвы или Санкт-Петербурга, но и регионов. Не обеспечивая финансовой поддержкой АИЖК, государство может утратить те преимущества, которые оно имеет сейчас на региональном ипотечном рынке.

Миф второй: к 2010 году 25 % населения решит свою жилищную проблему с помощью ипотеки. Возможно ли такое при существующем дисбалансе между крайне высокой стоимостью жилья и крайне низкими доходами большинства граждан?

Проанализируем индекс доступности жилья на примере Москвы (сентябрь, 2004 год). Например, молодая бездетная семья (для удобства расчетов предположим, что в ней нет иждивенцев) желает приобрести 1–комнатную квартиру стоимостью 60 тыс. у. е. (средняя квартира в домах новых серий в районе массовой застройки). Совокупный семейный доход средней московской семьи составляет 1 тыс. у. е. в месяц (данные о среднем доходе москвича приведены по материалам исследований Всемирного банка). Они могут откладывать не более 30 %, то есть 300 у. е. в месяц, хотя высокая доля текущего потребления для большинства москвичей является большим препятствием для накоплений. В результате небольших арифметических расчетов получаем ответ: копить на квартиру им надо 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 % (18 тыс. у. е.), который требуют сейчас большинство банков, им потребуется не менее пяти лет. Впрочем, даже накопив необходимую сумму для первоначального взноса, вряд ли семья с таким доходом сможет рассчитывать на получение ипотечного кредита. Для того чтобы получить от банка недостающие 42 тыс. под 13 % годовых на 10 лет, им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 у. е. в месяц.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному количеству российских граждан.

Миф третий: принятие пакета законов резко увеличит количество ипотечных кредитов.

За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз рассматривало на своих заседаниях вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день над пакетом из 28 законов активно работают депутаты Государственной думы. Безусловно, подавляющее большинство законов улучшат в целом ситуацию для развития ипотеки в стране. Но вне поля зрения депутатов остался ряд существенных для ипотечного рынка проблем. Так, подоходный налог с продажи квартиры более чем за 1 млн. руб. для собственника, владеющего ею менее пяти лет, ограничивает выбор квартир для потенциальных заемщиков. Нерешенность этой проблемы, например в Москве, приводит к тому, что, по оценкам риелторов, 86 % столичных квартир оказываются вне ипотечного рынка. Необходимость уплаты подоходного налога с продажи квартир у профессионалов всегда вызывала недоумение, так как ее часто обходят (это делают во всех случаях кроме ипотеки). Если убрать из закона норму о подоходном налоге, это снимет бремя дополнительных расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру больше, компенсируя таким образом расходы по уплате подоходного налога, позволит указывать в договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. Этот факт привел бы к двум положительным моментам: значительному снижению на рынке недвижимости криминала и наличию у аналитиков информации, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений. И даже с этической точки зрения не совсем понятно, почему гражданин, купивший квартиру на доходы, с которых он однажды заплатил все налоги, должен повторно платить подоходный налог, если решил продать квартиру менее чем через пять лет?

Что делать? Внести изменения в Налоговый кодекс и освободить продавцов квартир от уплаты подоходного налога с продажи квартиры в том случае, если они владеют ею менее пяти лет.

Миф четвертый: резкий скачок цен на недвижимость в последнее время спровоцирован покупателями, получившими ипотечный кредит.

По данным статистики Московской регистрационной палаты, количество ипотечных сделок в Москве в 2003 году составило всего лишь 0,6 % от общего числа сделок с жильем. После проведения анализа уровня доступности жилья и кредитов на сегодняшний день становится понятно, почему, по прогнозам западных аналитиков (оценка Всемирного банка), 5%-ный барьер ипотечных покупок на рынке жилья будет преодолен Россией лишь к 2007 году. Поэтому все разговоры о том, что покупательский спрос на квартиры в Москве значительно увеличивается за счет ипотечных клиентов, увы, ничем не обоснованы.

Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, так как и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, то есть возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед.

Однако недавний банковский кризис и летние колебания цен на недвижимость в целом негативно отразились на рынке ипотеки. Многие банки приостановили работу с новыми потенциальными заемщиками либо еще более ужесточили и без того жесткие требования к клиентам. Как горько шутят сегодня по этому поводу риелторы: «Банк — это место, где вам дадут деньги, если вы докажете, что они вам не нужны».

Миф пятый:только создание двухуровневой американской модели ипотеки способно вывести страну из жилищного кризиса.С учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (ССК) — так называемая немецко-австрийская модель. Ведь именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем. Тем не менее, на наш взгляд, заслуживает интереса следующая статистика.

• Германия— 30%-ная доля на рынке кредитования приходится на ССК. Доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 %.
• Словакия — 56 % ипотечного рынка страны, 2,6 млн. граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата — 0,56 %.

В обоих случаях кредиты стройсберкасс рассчитаны на людей со средними и низкими доходами.

Миф шестой: если уменьшить кредитную ставку, например, с 13 до 11 %, количество заемщиковрезко возрастет.

Обратимся к статистике. При получении кредита на 10 лет в размере 42 тыс. долл. при ставке кредитования 11 % годовых заемщик ежемесячно будет платить 579 долл., при ставке 13 % — 627. Разницу в 48 долл. большинство опрошенных клиентов не считает стратегически важной. Гораздо труднее накопить 20–30 % от стоимости квартиры и в соответствии с требованиями банков предоставить официальное подтверждение своих доходов.

Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти, можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике нашей страны достойное место. Однако крайне слабая информированность населения по вопросам ипотеки и исторически обоснованная юридическая безграмотность могут создавать значительные трудности на пути реализации Правительством РФ ипотечных программ. Поэтому первоочередной задачей власти должна стать массовая пропаганда новых способов решения старых жилищных проблем.

Дата публикации: 10:25 08 октября 2004

Источник: bpn.ru