Рынок жилья: в ожидании осеннего обострения

Стремительный весенний рост цен на жилье, закончившийся летом, никак не может возобновиться, вопреки ожиданиям аналитиков и застройщиков. Напряжение на рынке растет — застройщики продолжают надеяться, что рост цен все-таки продолжится. А покупатели рассчитывают, что цены пойдут вниз.

Аналитики, внимательно наблюдающие за теми и другими участниками рынка, сходятся во мнении, что победит тот, у кого крепче нервы. Если терпения окажется больше у продавцов, то цены продолжат восхождение. А если нет, то в ближайший год восходящий тренд на рынке недвижимости сменится на противоположный. «Сейчас с равной вероятностью рынок может пойти как вверх, так и вниз», — выражает типичное мнение аналитиков руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. При этом застройщики и аналитики уверены, что в долгосрочной перспективе цены на жилье могут только расти.

Хрупкое равновесие

События на рынке недвижимости в Петербурге пока развиваются по московскому сценарию: лето кончилось, настала осень, а средние цены на недвижимость остаются недвижимы.

Так, по данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья в Москве на протяжении почти всего сентября находился на уровне $1806 за квадратный метр. «При этом прямое вычисление средней цены по Москве, а также прямое вычисление средних цен на разные категории жилья в разных районах, приводит к большому статистическому разбросу всех результатов. В одну неделю цены могут «прыгнуть» вверх, на следующей неделе — «провалиться», через пару недель — опять подрасти. Методология подсчета индекса стоимости позволяет устранить подобный дезориентирующий статистический шум, и получить общий тренд столичного рынка жилья, который пока остается постоянным», — поясняет Олег Репченко.

По образу и подобию московской складывается ситуация и в Петербурге. Средняя цена квадратного метра жилья уже третий месяц подряд топчется у отметки $1120, сохраняя привычную дистанцию между петербургским и столичным рынком. Аналитики и застройщики полагают, что существует небольшая вероятность того, что цены на жилье в обеих столицах сравняются. Но нет никаких шансов, чтобы жилье в городе на Неве ценилось выше, чем в Москве. Она для большинства застройщиков — главный ориентир.

«В общем развитии рынка (по технологиям) Москва сейчас примерно на 2 года опережает Петербург и на четыре года — регионы. Так что по Москве можно хорошо определить, что нас ждет и к чему следует готовиться в ближайшее время. Например, из последних московских нововведений — взимание с владельцев квартир платы за услуги по поиску арендаторов. В Петербурге эта практика только начинает применяться, и то только при сдаче элитных квартир, — говорит директор АН «Бекар» Алексей Бегунов. — В ценовом отношении Москва тоже определяет тенденции. Сейчас на рынок Петербурга выходит много московских строительных компаний, которые привлекают банковские кредиты. При этом московские компании работают по московским схемам и, естественно, ожидают прибылей, близких к московским стандартам, устанавливая более высокие ценовые планки».

Причины осенней депрессии

Главная причина стагнации — рост цен на жилье опережающий рост доходов россиян. Иными словами, люди, у которых было достаточно денег на покупку квартир, в Петербурге и Москве кончились.

«Количество нуждающихся в жилье и желающих улучшить свои жилищные условия за последнее время существенно не изменилось. Очередь на получение и улучшение жилищных условий не стала меньше. Просто рост благосостояния основной массы горожан не успевает за ростом цен. И развитие ипотеки в такой ситуации является фактором, поддерживающим спрос, — считает исполнительный директор Финансовой строительной компании ООО «САС» Александр Дацун. По его мнению, в создавшейся ситуации у застройщиков есть реальный шанс, совместно с банками, выдающими кредиты гражданам на приобретение жилья, проработать варианты кредитования строящегося жилья. «Не все застройщики пользуются заслуженным доверием банков, и кто-то, наверное, может попасть в сложную ситуацию. Уже сейчас некоторые застройщики заговорили об ипотеке (но это квази-ипотека), а более дальновидные уже работают с банками в этом направлении», — говорит Александр Дацун.

Клиенты сейчас уже не слишком стремятся покупать жилье на начальных этапах. Опасаются оказаться последними. Ведь собираемые деньги строители направляют не только на строительство нового объекта, а на достройку начатого. И риск оказаться без денег у стен без крыши возрастает. Застройщики активно стараются привлекать внимание потенциальных покупателей, делая им скидки. «Летом и в начале осени некоторые объекты бизнес-класса предлагались со скидками. Но это не активизировало продавцов, — говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Людмила Кондрахина. — Сейчас цены растут только на элитное жилье. За сентябрь квадратный метр элитного жилья подорожал в Москве на $1 тыс.»

По мнению Александра Дацуна, рост цен на элитное жилье будет обусловлен улучшением его потребительских качеств (совершенствованием «начинки» дома, созданием «интеллектуального» жилья). «Существенно может потерять в цене жилье постройки 60-70-х годов, за счет естественного старения и морального устаревания, т.е. снижения потребительских качеств. Думаю, что средний годовой рост цен на жилье может составить 18-20%, что естественно в условиях бурного развития ипотечного кредитованния (годовая ставка по кредиту 12-15%)», — говорит он.

Однако объективно оценить, насколько сильно цены на жилье ушли вперед, сейчас сложно. Если опережение незначительное, то в течение осеннего сезона экономически обоснованный уровень цен на московское жилье сравняется с реально сложившимся. И тогда в среднесрочной перспективе повышение цен может возобновиться, однако оно, конечно же, будет не столь масштабным, как за последние два года, — считает руководитель аналитического центра IRN.RU. Олег Репченко.

Если же текущий уровень цен на жилье сильно «оторвался» от экономически обоснованного, то рано или поздно это приведет к откату цен назад. Психологическое противостояние занявших выжидательную позицию потенциальных покупателей и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно. А следовательно, сейчас существует реальная вероятность общерыночной корректировки цен вниз.

Однако, если в ближайшие месяцы оформится тенденция к общему снижению цен на жилье, то подобное снижение окажется не слишком значительным. По оценкам специалистов IRN.RU, оно может составить не более 10%-15%. Предпосылок для заметного снижения цен — например, вдвое — сейчас нет. Так, даже после наиболее масштабного российского кризиса 1998 года долларовые цены на жилье упали только на 30%-35%, причем это снижение продолжалось в течение года. На нынешнем рынке возможная корректировка цен вниз, очевидно, будет меньше, чем тогда.

Сохраняя оптимизм, смотрят в будущее

В долгосрочной перспективе риэлтеры и застройщики — как петербургские, так и московские — уверены: цены на жилье будут расти. И этому они находят несколько достаточно объяснений.

Первое — развитие ипотеки. Пока она не оказывает существенного влияния на рынок. Но в перспективе ее роль может стать главной. Директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Роман Шкапов называет такие цифры: «С января по июнь 2004 года количество «ипотечных» клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличивалось до 3-4%. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8%».

Второе — строящееся жилье дорожает вследствие роста себестоимости строительства. «За последний год произошло значительное подорожание строительных материалов, энергоресурсов, стоимости подключения к инженерным сетям, услуги подрядных организаций и т.д. У строителей не остается другого выхода, кроме как повышать цены, ведь необходимы средства на строительство объектов, на выплату зарплат сотрудникам, на развитие бизнеса, на получение новых пятен под застройку», — сетует генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский.

Третье — дефицит пятен под застройку. «В Москве не хватает площадей для возведения новых домов. И вскоре под строительство новых будут сносить старые дома. Это связано с определенными затратами. Например, чтобы дом снести его нужно расселить. И поэтому я не вижу объективных причин для снижения цен», — говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Людмила Кондрахина.

И, наконец, четвертое объяснение — благоприятная конъюнктура на внешнем рынке энергоресурсов. Как и многие предприниматели России, строители связывают благополучие отрасли с ростом цены на нефть. Связь примерно такая: пока нефть дорожает, в стране будут расти доходы населения, а значит и покупательская способность.

Вот такая конъюнктура, а как она изменится, покажет время.

Мнения участников рынка о динамике цен

Председатель Комитета Ассоциации риэлтеров СПб по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья Александр Самарцев:

«Сейчас активность покупателей потихоньку увеличивается, впереди осень — период повышенного спроса на рынке недвижимости. Поэтому цены будут расти, но меньшими темпами, примерно, 2-2,5% в месяц. Тем более, с 01 января вступят в действие 27 законов «Формирование рынка доступного жилья», а это привлечение на рынок будущих заработков через ипотеку и ЖСК. Строители при всем своем желании снижать цены не могут, иначе строительство станет нерентабельным и, кроме того, постоянно растут отчисления на инфраструктуру».

Генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский:

«Суммарный рост цен на недвижимость в этом году составит около 35%. В IV квартале этого года, по моим прогнозам, цены поднимутся на 5-10%. Что касается дальнейших тенденций, на мой взгляд, как минимум, еще 2 года сохранится дефицит пятен для строительства объектов, а соответственно будут расти цены на право застройки. Спрос будет превышать предложение ближайшие годы, что также приведет к росту цен. Темпы роста цен на недвижимость в 2005 году составят в среднем 20%, и в ближайшие 3-4 года этот показатель не опустится ниже 15% в год. С развитием ипотеки, даже при условии увеличения количества застраиваемых земельных участков, что соответственно приведет к увеличению предложения, возможность получения кредита на покупку недвижимости также усилит темпы роста цен. Таким образом, можно сделать вывод, что для девелоперов и инвесторов перспективы складываются положительные.

Дата публикации: 14:54 08 октября 2004

Источник: bpn.ru