Неспешный шаг элиты

Ежеквартально в течение прошлого года M&D фиксировал изменения, происходившие в сегменте элитной жилой недвижимости и бизнес-центров класса А и В. Макроэкономические факторы, а также многочисленные законодательные новшества, отрицательно сказавшиеся на рынке жилой недвижимости в целом, практически не изменили конъюнктуру в элитном секторе за 2005 год. А офисные комплексы верхнего уровня даже демонстрировали более заметную динамику.

Элитное жилье: предложение и спрос

Больше всего жилья верхнего ценового сегмента строится в Петроградском районе, на который, по данным аналитиков ГК "Бекар", приходится 53% от общего объема дорогих новостроек. По оценке компании "Рейм СМТ", в 2005 году было введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв.м элитного жилья, что более чем в 2 раза превысило показатели 2004 года. Руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Лучков называет несколько иные цифры: за отчетный период в этом секторе, включая объекты первичного и вторичного рынков, а также дорогие коттеджи, прирост объема предложения составил более 230 тыс. кв.м. Основным "поставщиком" элитных апартаментов в 2005 году стала "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", открывшая продажи сразу в двух крупных комплексах - "Дом у моря" (около 50 тыс. кв.м) и "Парадный квартал" (167 тыс. кв.м). Актуальные цены - $3350-6250/кв.м и $2210-4860/кв.м соответственно. Кроме того, корпорация продолжает предлагать "дорогие адреса" еще в четырех комплексах. Цены - от $2 тыс. до $11 тыс. за кв.м. Холдинг RBI продал последний пентхаус в жилом комплексе "Новая звезда" на Песочной наб., ЗАО "ЛенСпецСМУ" к середине года должно сдать многофункциональный комплекс "У Ростральных колонн", компания "Конкорд менеджмент и консалтинг" продолжает дворцовый "переворот" в "Северном Версале"- Весь Крестовский остров - сегодня одна большая стройплощадка, и каждый объект (а их здесь на разной стадии - около 25) позиционируется не иначе как элитный. Ценник еще на этапе "котлована" начинается от $3 тыс. за "квадрат".

Спрос на элитные объекты, невзирая на большое количество предложений, по-прежнему остается неудовлетворенным. В зависимости от местоположения, покупатели готовы платить от 2,5 тыс. у.е. за кв.м и выше. По данным менеджера АН "Адвекс-РОССТРО" Владимира Федорова, иногда продать квартиру за $1,5 млн проще, чем за $500 тыс. "Если клиенту нужен объект с определенными характеристиками, ждать его придется долгое время". По оценке Игоря Лучкова, в общей структуре спроса происходит резкое снижение доли инвестиционных приобретений - с 30-40% в 2004 году до 5-10% в 2005 году, и такая же картина (5-10%) ожидается и в наступившем году. Эту тенденцию подметили и в компании "Рейм СМТ". На вторичном рынке в зоне "золотого треугольника" спрос формируют иностранцы, иногородние, петербуржцы, на время покидавшие город, а также местная интеллигенция. Аналитики отмечают снижение интереса к апартаментам на Невском проспекте, прежде всего, из-за ухудшающейся экологии.

Аренда

Конъюнктура в сегменте аренды элитных квартир в течение года практически не менялась. География остается неизменной - Центр, Петроградская сторона и Васильевский остров. Впрочем, некоторые риэлтеры говорят об "интересных объектах" в Московском и Приморском районах. Относительный баланс спроса и предложения наблюдался во всех ценовых категориях, кроме объектов стоимостью от $10 тыс. в месяц, где по-прежнему ощущается дефицит. Хотя в целом значительный перевес объема предложения отметили несколько специалистов, оно особенно велико в ценовом диапазоне от $1,5 до $5 тыс. за месяц.

"Учитывая избыток предложения в этом сегменте и сложность привлечения состоятельных арендаторов, владельцы недвижимости просто вынуждены обращаться в агентства, - утверждает директор департамента аренды жилого фонда АН "Бекар" Елена Исаенко. - Поэтому, в отличие от массового сегмента, где услуги агентства оплачивает только арендатор, в элитном секторе наоборот, хозяин квартиры платит риэлтеру за поиск клиентакомиссионные - до 100%. Эта практика в отношении "элитки" становится сейчас нормой". Ставки аренды на элитные квартиры называются разные - от $1 тыс. в "Бекаре", в "Адвексе" - от $3,5 тыс. в месяц. Несколько изменились предпочтения клиентов: помимо удачной локации, арендаторы все чаще обращают внимание на интерьер. Если в квартире потрудился профессиональный дизайнер, клиент зачастую готов не торгуясь заплатить $5 тыс. и более за месяц.

Коттеджные поселки

Неопределенная ситуация складывается на рынке дорогих загородных объектов. Сегодня уверенно можно говорить лишь о том, что этот сегмент развивается в двух направлениях: разрозненная индивидуальная застройка и относительно организованные коттеджные поселки. Полностью сформированных и заселенных элитных городков практически нет, за исключением некоторых закрытых поселков "нефтяников". Возможно, по этой причине спрос во многом остается неудовлетворенным. По мнению начальника отдела продаж объектов коттеджного строительства "Петербургской Недвижимости" Алексея Рогова, лидером по популярности в 2005 году оставался Курортный район, хотя в последнее время его явно стал догонять Всеволожский, который в нынешнем году может выйти на первое место. Для инвестора выбор места четко обусловлен наличием газовых магистралей поблизости или реальными планами по газификации. Алексей Рогов отметил несколько тенденций ушедшего года. Во-первых, спрос все больше тяготеет к объектам, удаленным от населенных пунктов. Во-вторых, покупатель постепенно "охладевает" к трехуровневым коттеджам, в фаворе одно-двухэтажные особняки для постоянного проживания площадью не более 450 кв. м. Зато возросли требования к размеру земельных участков под коттеджи - раньше вполне устраивали 12 соток, а теперь меньше, чем на 20 соток, многие просто не соглашаются. Цены в 2005 году практически не менялись и в среднем составляют от $500 до 900 тыс., хотя в последнее время на рынке начали появляться объекты класса de luxe с уникальной локацией и ценой от $1 до $1,5 млн.

Прогноз

Предложение в элитном сегменте в 2006 году будет расти в основном за счет нового строительства. Кроме множества объектов разных компаний на Крестовском острове, в этом году "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" выведет на рынок еще один крупный элитный комплекс в историческом центре - "Смольный квартал", а возможно, и второй свой грандиозный проект - "Набережную Европы". Перепроизводства в ближайшие 2-3 года не ожидается, более того, прогнозируется замедление темпов строительства из-за нехватки земельных участков под застройку. Увеличение спроса (по прогнозу на 30-40%) возможно за счет перевода части властных структур из столицы в Петербург, притока состоятельных граждан из сырьевых регионов и зарубежья.

По мнению Игоря Лучкова, в ближайшие 2-3 года стабилизации цен на элитную недвижимость не ожидается. Стоимость "квадрата" будет расти быстрее (20-25% в год), чем в остальных сегментах жилья. Аналитики из "Рейм СМТ" полагают, что Крестовский остров теряет свой элитный статус из-за перенасыщенности жилыми объектами, многие из которых соседствуют с крупным развлекательным парком "Диво-остров", что сказывается на ценах. А скоро там появится еще и новый футбольный стадион для "Зенита".

Сегмент аренды дорогих квартир особых изменений не претерпит. Инвесторам, покупающим недвижимость для сдачи в аренду, специалисты "Бекара" рекомендуют вкладываться не в элиту, а в типовое жилье, где велик спрос, хотя объем предложения тоже немалый.

На загородном рынке, по мнению руководителя отдела аналитики ГК "Бюллетень недвижимости" Сергея Бобашева, продолжится "децентрализация" относительно сложившихся элитных районов, в первую очередь, Репино-Ленинское-Комарово. "На мой взгляд, этот район себя почти исчерпал", - говорит г-н Бобашев. Специалисты "Бекара" прогнозируют активное развитие южного направления, в отдельных случаях - отдаленных участков (в 130 км) на берегах реки Бурной вблизи Ладожского озера, куда можно добираться на машине, катере, а также на вертолетах и небольших самолетах. По словам риэлтеров, там уже построены вертолетные площадки и частный аэродром.

Бизнес-центры: предложение и спрос

Рынок офисных помещений в 2005 году демонстрировал высокую динамику, причем по всем позициям. За этот период, по разным данным, в Петербурге введено в эксплуатацию от 80 тыс. (данные "Бекара") до 190 тыс. кв. м (данные LCMC) площадей. В 2004 году, согласно информации Colliers International, сдано всего около 40 тыс. "квадратов". В прошедшем году инвесторам так и не удалось запустить практически ни один из заявленных бизнес-центров класса А, сроки по ним перенесены на первый квартал этого года. Зато рекорд побили офисные комплексы уровня В и В+. По данным аналитиков "Рейм СМТ", в 2005 году в эксплуатацию было введено более 13 бизнес-центров этого уровня общей площадью более 150 тыс. кв.м. По итогам года доля объектов категории В и В+ превысила 80% от общего объема. Но, невзирая на такой рост, собственники действующих и введенных в эксплуатацию объектов не испытывали дефицита в арендаторах. Помещения класса А так и остались под завязку загруженными, а заполняемость офисов уровня В составила 94-98%. Диапазон арендных ставок, по данным "Рейм СМТ", достиг 450-1000 евро за кв.м/год и $480/кв.м соответственно. За отчетный период рост долларовых арендных ставок, по данным Игоря Лучкова, в среднем составил около 14-17%.

Одним из знаковых явлений года стала продажа офисных помещений. По информации старшего аналитика "Рейм СМТ" Ольги Добрыниной, как минимум в 7 строящихся бизнес-центрах класса А и В полностью или частично продаются площади. Цены продаж составляют от $750 до $2500/кв.м, а стоимость парковочных мест доходит до $40 тыс.

Спрос на офисы верхних категорий по-прежнему остается неудовлетворенным, запущенный новый комплекс заполняется в течении двух месяцев. В 2005 году ощутимо вырос интерес арендаторов к крупным блокам - от 500 "квадратов" и более. Еще одним знаковым явлением стало расширение географии для офисов высшей категории. Кроме Центрального района, их стали возводить на Петроградской и Выборгской стороне и на Васильевском острове. На рынок вышли новые инвесторы: компания Ruric AB (учредители - шведские фирмы) реализует три проекта бизнес-центров, австрийская компания "Тильман Краус Иммобилиен Девелопмент ГмбХ" строит I очередь "Австрийского бизнес-центра".

Прогнозы

Очевидно, что еще рано говорить о достаточном объеме офисных площадей в Петербурге для возникновения конкуренции и стабилизации цен. Тем не менее, по словам генерального директора компании LCMC Татьяны Скаландис, на нашем рынке начали появляться проекты, которые качественно меняют представления о стандартах офисного предложения. Например, строящийся комплекс класса А "Веда Хаус", помимо "интеллектуальной" начинки здания, предложит арендаторам вместительную парковку, ресторан на 300 мест с собственной пивоварней, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и турецкими парными, 2 теннисных корта, коференц-залы с возможностью кинопоказов, VIP-апартаменты и другие "излишества". При очевидном дефиците вывод на рынок новых объектов класса А и В в этом году не отразится на общем уровне заполняемости. По данным экспертов, ставки в 2006 году вырастут на 9-12%. Все больше будут востребованы услуги профессионалов - управляющих и консультантов, причем как на стадии проектирования и строительства, так и после сдачи в эксплуатацию. Видимо, продажа офисов, а также долевое участие в строительстве бизнес-центров получит продолжение.

Определенное влияние на офисный рынок окажет повышение расценок на помещения, принадлежащие городу. Напомним, что с нового года КУГИ почти вдвое поднял ставки аренды.

Дата публикации: 11:08 09 февраля 2006

Источник: bpn.ru