Распространенные заблуждения при покупке квартиры

Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, – шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы.

Огромные недорогие квартиры в историческом центре хорошо смотрящиеся в рекламных газетах оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже не огороженные стенкой.

Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к Таврическому саду, на наб. Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны) вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. И постепенно смещаются в такие также престижные районы как Московский, район метро Удельная, Заневской площади, Черной речки, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам. Или откладывают покупку. Или выбирают квартиру в строящемся доме, ждут год-полтора, но зато имеют возможность купить подешевле и платить в рассрочку.

Это же относится и к поиску недорогих квартир. Все "радостно" дешевое в центре – хлам.

Добавлю еще одну фразу о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей – невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную – проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.

Оформление покупки

Найти квартиру – полдела. Оформить сделку – зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.
Прямая продажа.

Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

Встречная покупка

Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену). Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы. На стоимость кроме реальных запросов продавца влияет:

• Квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
• Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО – покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.
Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договора на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом не было мучительно больно.

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента – Ваше доверенное лицо.

Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке

• Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
• Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
• Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
• Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
• Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
• Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей

Дата публикации: 09:26 12 октября 2004