ПИФам прочат светлое будущее

С начала этого года количество закрытых паевых инвестиционных фондов, зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), выросло с 19 до 45. Из них 26 фондов созданы для инвестиций в недвижимость, еще восемь находятся в стадии формирования. Такие цифры привел президент Национальной лиги управляющих (НЛУ) Андрей Подойницын в своем выступлении на семинаре «Инвестиции в недвижимость – актуальные вопросы», который состоялся на днях в Москве.

По прогнозам специалистов, до конца года количество закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФов) может возрасти вдвое. По мнению А. Подойницына, дополнительным стимулом для развития новой формы инвестирования станет принятие ряда поправок в действующее законодательство. «Сейчас имеется несколько «законодательных лагун». В частности, в нормативных актах, устанавливающих порядок регистрации прав на недвижимость, а также в налоговом законодательстве не урегулирован вопрос о налогообложении закрытых ПИФов недвижимости НДС и налогом на имущество, – пояснил президент НЛУ. – Что касается проблемы регистрации прав на недвижимость, то в настоящее время Госдума приняла соответствующие поправки в закон во втором чтении. Надеюсь, что вскоре этот вопрос будет снят с повестки дня. А вот чтобы решить налоговую дилемму, участникам рынка необходимо выработать единую позицию, сформулировать  поправки в законодательство и отстоять их».

Партнер компании PricewaterhouseCoopers Екатерина Лазорина отметила возросший интерес зарубежных финансовых институтов к созданию фондов недвижимости в России. Инвесторами рассматриваются возможности создания как закрытых ПИФов недвижимости, так и международных фондов. Последние, как правило, создаются в стране с оптимальными режимами налогообложения, после чего фонды инвестируют в российскую недвижимость через специализированные холдинговые компании, либо напрямую. Создание холдинговых компаний объясняется необходимостью повышения налоговой эффективности структуры. Кроме того, в структуру фонда обычно входит финансовая компания, что позволяет финансировать отдельные проекты и распределять доходы. Структура международного фонда зависит от количества инвесторов, сроков и объемов инвестиций, возможностей досрочного выхода участников и привлечения дополнительного финансирования. По мнению специалистов, в ряде случаев инвесторам выгодно приобретать доли или акции российских компаний, владеющих недвижимостью, и та ким образом снижать налоговую нагрузку, связанную с приобретением активов.

«Что касается закрытых паевых фондов недвижимости, то для повышения их привлекательности действительно необходимо снять ряд законодательных ограничений, – полагает Е. Лазорина. – Пока режим налогообложения не регламентирован, существуют разные мнения относительно того, как должны уплачивать налоги владельцы фондов. Налоговые риски зависят от особенностей каждой конкретной сделки, от обстоятельств формирования фонда. В последнее время сложилась правоприменительная практика, когда налоговые органы анализируют бизнес-операции по существу. И если единственной целью создания ПИФа являлась экономия по налогу на прибыль, не привлекалось новое финансирование, то к такому фонду у налоговых органов могут возникнуть претензии».

Главным преимуществом закрытых ПИФов специалисты называют отсутствие двойного налогообложения вкладчиков. У инвесторов нет необходимости создавать специальную компанию, потому что пайщики выплачивают налоги только при погашении пая или его продаже. Наиболее привлекательными сегментами рынка недвижимости для инвестиций через закрытые ПИФы считается жилье и офисы. «При этом желательно, чтобы ЗПИФ был однородным. Бессмысленно соединять в одном фонде проекты, которые расходятся по шкале риск – доходность – срок инвестирования. Если инвесторов интересуют разные сегменты рынка, то лучше создать несколько фондов», – такого мнения придерживается генеральный директор УК «Регион Девелопмент» Павел Зюбин.

Что касается доходности вложений в офисы, то, по данным главы американского представительства компании Stiles&Ryabokobylko Марка Стайлза, на рынке офисной недвижимости наблюдается некоторое снижение доходности, однако он остается привлекательным для инвестиций. «Средняя доходность зданий высшего класса снизилась с 18% в 2002 году до 13% в нынешнем. Ожидается, что снижение продолжится, и через несколько лет рынок стабилизируется на уровне 8-10% годовых», – заявил глава московского представительства Stiles&Ryabokobylko.