Выбираем квартиру в новостройке

С точки зрения инвестирования средств – первичный рынок недвижимости наиболее выгоден. На начальном этапе строительства квартиры продаются на 20-35% дешевле, чем на вторичном рынке. После сдачи дома новые квартиры стоят приблизительно на 10% дороже аналогичных вариантов в более старых домах. В результате, вложив средства в квартиру в строящемся доме можно получить 40% дохода (и больше с учетом роста цен). Однако для того чтобы прибыль была максимальна - подобное вложение следует делать с учетом рекомендаций профессионалов. Если вы рассматриваете жилую недвижимость как источник дохода, вам будут полезны собранные в этом материале аналитические данные и советы.

Что влияет на цену?

По мнению Татьяны Чуприной, заместителя директора АН «Бекар» есть несколько важнейших признаков, которые необходимо учитывать, выбирая объект долевого строительства с целью извлечения максимальной прибыли.

Местоположение

Сейчас наиболее перспективны дома в северных районах (Выборгском, Приморском). На востоке спросом пользуются дома возле метро пр.Большевиков, Дыбенко, на юго-востоке около м. Пр. Ветеранов, на юге - Купчино. Хорошие перспективы по застройке у юго-запада: Красносельского, Кировского районов: это зеленая зона, там хорошо развита инфраструктура. К тому же направление на Петродворцовый район сейчас в моде, благодаря Константиновскому Дворцу и связанным с ним преобразованиям.

Материалы, тип дома

Кирпичные и кирпично-монолитные дома имеют большую стоимость, хотя сейчас разрыв между блочными и кирпичными домами минимален (кирп. и кирп.-монолитные дороже примерно на $50 за кв. м). Кроме того, на стоимость квадратного метра влияет количество квартир в доме. Квартиры в 1-2 подъездном доме стоят дороже, чем в мегаполисе на тысячи квартир. Наибольшим интересом сейчас пользуются дома 137, 138, 121, 611 серий.

Инфраструктура района

При покупке квартиры в строящемся доме имеет смысл обратить внимание на инфраструктуру района. Важно наличие стоянки для машин поблизости от дома (в пределах 15 мин. ходьбы).

Большое значение имеет наличие зеленых зон поблизости, а также социальная инфраструктура района (что уже есть, что собираются построить) – магазины, школы, детские сады, развлекательные заведения. Важна транспортная доступность: идеально, если станция метро будет находиться не дальше, чем в 15 мин. ходьбы (особенно это важно, если в дальнейшем квартиру собираются сдавать).

Количество комнат и площадь

При покупке квартиры для перепродажи, имеет смысл покупать одно- или двухкомнатную квартиру – они более ликвидны (на них приходится 60% спроса), быстрее растут в цене. В цене квартиры с большими кухнями. Также пользуются спросом трехкомнатные квартиры до 100 метров (20% спроса). Типовая недвижимость площадью более 100 метров продается хуже. Спрос в элитном сегменте на первичном рынке сейчас сместился в сторону малоэтажного строительства в черте города: дома типа «таунхаус» или «стена к стене» строятся в Выборгском, Московском, Приморском районах. Ниже приведена небольшая табличка, демонстрирующая факторы, влияющие на цену квартиры и их доля удорожания в цене продажи:

Фактор и доля удорожания в цене продажи

• Близость к метро + 3-5%
• Северные районы + 5-8%
• Хороший вид из окон + 2-3%
• Кирпичный дом + 6-12%
• Зеленый двор, близость парковки + 3-4%
• Площадь кухни + 3%
• Первый этаж - 8-10%
• Последний этаж - 2-3%
• Отсутствие балкона,лоджии - 1,5%

Следует также отметить, что на цену недвижимости порой оказывают влияние случайные факторы, которые трудно предсказать заранее. Например, поблизости строится торговый центр, который становится «якорем». Под этот торговый центр «подтягиваются» другие заведения, развивается социальная структура района, пускается транспорт. Обратный пример – размыв на линии пл. Мужества – Лесная. Когда объявили о закрытии этой линии, квартиры на этой ветке серьезно упали в цене, продажи почти остановились. Когда же стало очевидно, что метро все-таки откроют (примерно за полгода до его реального открытия) цены на квартиры в этом районе снова взлетели. Так что элемент везения при инвестициях в недвижимость все равно присутствует.

Покупка без риска

По свидетельству специалистов «Бекара» при перепродаже квартиры, купленной на первичном рынке можно выручить от 20 до 50% ее цены. В 2003 году с учетом резкого подорожания недвижимости, люди выручали даже до 100%, однако этот год был исключительным, его нельзя считать эталоном. Но, говоря о вложениях в недвижимость на первичном рынке, нельзя обойти вниманием такую тему, как риски. Конечно, определенный риск при инвестициях в строящуюся недвижимость есть всегда. Однако на разных этапах строительства эти риски различны. Инвестор всегда может выбирать – стоит ли ему рискнуть, чтобы получить большую цену, или проявить осторожность, пожертвовав прибылью.

Существует несколько этапов строительства дома:

• Нулевой цикл (участок застройки)
• 1 этап (вырыт котлован)
• При покупке квартиры на этих этапах при последующей перепродаже можно выручить от 20 до 50%. Однако риски очень велики – возможно, строительство дома так и не начнется. 
• 2 этап (выстроено 1-3 этажа) Это наиболее рекомендуемый этап для покупки квартиры (по соотношению иски/прибыль). При покупке на этом этапе при перепродаже можно выручить 10-20%. 
• 3 этап (окончание строительства) 
• 4 этап (сдача гос. комиссии) При покупке квартиры на этих этапах при перепродаже можно выручить 5-10% 
• 5 этап – регистрация права собственности. После регистрации квартиру выгоднее всего продавать. Она стоит на 5-10% дороже аналогичных квартир на вторичном рынке (в более старых домах).

Прогноз

Доля инвесторов на первичном рынке, разумеется, выше чем на вторичном: цена квартиры, купленной на первом этапе строительства, возрастает не только за счет общего роста цен на недвижимость, но и за счет завершения строительства объекта. По сравнению с 20-30% «инвестиционных» покупателей на вторичном рынке, на первичном это доля составляет по приблизительным оценкам до 40-45%.

В настоящее время вкладываться в первичный рынок стало несколько менее выгодно: до сентября 2003 года цены на первичном рынке росли на 5-10% быстрее, чем на вторичном, однако с конца 2003 года ситуация выровнялась. С начала 2004 года на первичном рынке цены выросли на 10-15% (примерно равнозначно росту цен на вторичном рынке). Сейчас средняя цена кв. метра в строящемся доме $1000-1050. В июне рост цен остановился и стагнация продлилась до сентября. Связано это с тем, что на конец 2004 года к сдаче готовится большое количество объектов. Строительные компании заинтересованы в том, чтобы распродать квартиры в домах, находящихся в завершающей стадии строительства. Причем, в дома, которые находятся на начальной стадии строительства, уже заранее закладывают более высокие цены. Порой наблюдается парадоксальная ситуация, когда цена квадратного метра в доме, находящимся на стадии нулевого цикла, оказывается выше, чем в равноценном по характеристикам доме, где уже поставлены стены. Строители понимают, что покупательская способность на сегодняшний день в значительной мере исчерпана (по оценкам специалистов «Бекара» до 80%) – покупатели просто не воспримут более высокие цены. Соответственно, до сдачи домов цены на квартиры в них особо не росли. Однако в сентябре дома стали сдавать и цены «свинулись». По моим оценкам резких «скачков» цен в ближайшее время не предвидится. Специалисты «Бекара» прогнозируют плавный рост цен на первичном рынке с сентября до конца 2004 года - на 0,2-0,4% в неделю.

Дата публикации: 13:06 12 октября 2004

Источник: bpn.ru