До конкуренции банков за ипотечных клиентов пока далеко

К 2010 году объемы ипотечного кредитования увеличатся в 30 раз. Такие подсчеты сделали в Министерстве промышленности и энергетики России на основании того, что в 2003 году в ипотеку привлечено 9,5 млрд. руб. Такие данные привел в своем докладе министр промышленности и энергетики РФ Виктор Христенко на заседании Совета Федерации, посвященном жилищной политике.

"До сих пор в законодательстве существовала правовая коллизия, тормозящая развитие ипотеки, – признает Виктор Христенко. – Не были урегулированы взаимоотношения между гражданами и юридическими лицами, предоставляющими ипотечный кредит. Нормы ГПК РФ противоречили, во-первых, Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а во-вторых, они подрывали саму основу развития ипотечного жилищного кредитования".

Частным образом сегодня реализуется примерно две трети всего жилья. И государство к этому не имеет никакого отношения. А инструментами кредитования решились воспользоваться пока лишь 5–7% покупателей жилья. "Основными препятствиями для развития ипотечного кредитования служат: несовершенство законодательной базы, нехватка и дороговизна долгосрочных ресурсов у банков, негативная практика выплат заработной платы с использованием различных "серых" схем, отсутствие практики использования информации кредитных бюро", – объясняет начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев. Правда, он отметил, что уже сейчас, "если клиент готов брать кредит, имеет средства на первоначальный взнос (а ряд кредитных программ не предполагает и первоначального взноса) и достаточный уровень текущего дохода, он его получит не в одном, так в другом банке".

Самыми вдохновляющими в ипотечном кредитовании пока считаются достижения Сбербанка. "Произошел многократный рост кредитования граждан на строительство и улучшение жилищных условий, – рапортовал президенту глава Сбербанка РФ Андрей Казьмин. – Если некоторые существующие юридические проблемы будут сняты, то можно прогнозировать трех- и даже четырехкратный рост кредитования. Объемы каждый год удваиваются и даже утраиваются так, что не хватает кредитных работников".

Остальные представители банковского сектора не особенно верят в предстоящий скачок объемов ипотечных кредитов. "Отечественный рынок довольно молод и переживает период становления, – комментирует начальник Управления розничного кредитования Банка Москвы Дмитрий Солодов. – Но полноценная информационная база, необходимая для снижения рисков банков в целом по потребительскому кредитованию, может сформироваться лишь с введением в действие закона о кредитных историях".

Дмитрий Солодов видит динамичный рост рынка ипотечного кредитования лишь в случае достаточного объема строящегося жилья. Ведь именно дефицит доступных квартир и создает такой же дефицит предложений банков по ипотечному кредитованию. То есть население может рассчитывать на помощь банка, если будет стабилизирован строительный рынок, "если он будет соответствовать потребностям граждан и в количестве, и в качестве". Даже банкиры не всегда бывают уверены, что под обеспеченный банковскими гарантиями кредит заемщик действительно получит жилье.

Хотя формально уже появились декларативные заявки банков о более лояльных требованиях к клиенту, снижении процентных ставок. Однако массовость услуги пока весьма сомнительна. Соответственно до появления полноценной конкуренции банков за заемщиков еще, по сути, далековато. Ее зачатки формируются сегодня на базе "подстройки" под условия государственного федерального "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию", которое обещает рефинансировать организации, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты путем выкупа закладных.

По данным Минпромэнерго, подобных закладных выкуплено на сумму около 1 млрд. руб. Однако это показатель их реализации на всей территории России, в основном в регионах, где ими обеспечиваются обязательства ведомств перед своими сотрудниками или имеющими неоспоримое и первостепенное право на жилье (военные, некоторые бюджетные работники), и то в весьма ограниченных случаях. Таким образом, объем госгарантий в 2002–2004 годах составил 6,5 млрд. руб. Такой низкий показатель объясняется низкими доходами граждан и ограничениями прав собственников, кредиторов и высокими расходами по оформлению ипотечных жилищных кредитов (так называемые транзакционные издержки).

Но начальник Управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного московского банка Сергей Тропин все же уверен, что уже сейчас, пока рынок "сырой", вполне можно внедрять некоторые инструменты конкуренции, поскольку тогда, когда она обострится, бороться за клиента будет поздно. "Главное правило: прозрачные и максимально понятные клиенту условия и никаких неожиданностей в виде так называемых скрытых комиссий", – убеждает Сергей Тропин.

В Райффайзенбанке считают наиболее важным условием работу в единой связке со страховыми компаниями, во избежание всевозможных "неожиданностей". Кроме того, в банке разработана собственная система оценки рисков, связанных с тем или иным заемщиком. Председатель правления Райффайзенбанка Мишель Перирен считает: "Реально рынок ипотеки заработает только в случае достижения объема ипотечных бумаг в 1 млрд. долл., а это станет реальностью лет через пять. Только тогда можно будет считать ипотеку в России состоявшейся".

В банке DeltaCredit тоже считают слишком высокими риски ипотечной системы в стране из-за отсутствия развитой инфраструктуры ипотечного рынка, недоработок в области законодательной базы, недостаточной прозрачности первичного рынка жилья. "Особенность российской экономики в том, что далеко не все заемщики имеют официально подтвержденный доход, – комментируют в DeltaCredit. – Это осложняет процедуру проведения объективного анализа платежеспособности. Снижение ставок может ожидаться тогда, когда рынок станет абсолютно прозрачным для инвесторов, что подтолкнет их инвестировать в ипотеку и позволит удешевить ставки по кредитам".

Недоразвитость ипотеки в России, кроме всего прочего, объясняется тем, что ипотечные ценные бумаги пока не являются инструментом доходности на рынке. Вот и получается, что если граждане и решаются участвовать самостоятельно в решении квартирного вопроса, то им остается рискованное долевое участие в строительстве жилья. Стало быть, пока в российском ассортименте банковских услуг кредитование остается экзотикой, массовости ипотеки ожидать не стоит.

Хотя, по мнению специалистов банка DeltaCredit, ипотека в России имеет большие потенциалы дальнейшего роста и развития. Они прогнозируют увеличение кредитных портфелей, объемов и конкурентов уже в ближайшие 5 лет. Начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев тоже предрекает бурное развитие кредитования под покупку жилья: "Яркий пример, подтверждающий общую тенденцию, – развитие рынка автокредитования, когда за 3–4 года процент автомобилей, продаваемых с использованием кредитных средств банков, вырос с десятых долей процента до 30–35%. На наш рынок приходят западные игроки, а с ними – технологии, стиль управления, ноу-хау и прочее. Волей-неволей Россия, ориентируясь на эти факторы, за годы проходит тот путь, который Запад проходил многие десятилетия. Думаю, в конечном счете это нашему рынку потребительского кредитования только на пользу".