На природу – в долг

По оценкам экспертов, сегодня лишь 5% петербургских ипотечных денег используются для приобретения загородных домов. Специализированные программы по работе с пригородным жильем заявили, по подсчетам газеты "Недвижимость Петербурга", 11 банков. Почему банковские деньги не востребованы загородным рынком и каковы перспективы этого сегмента?

Долгое время единственным способом кредитования строящихся коттеджей оставалось так называемое ломбардное кредитование: банк выдавал заем клиенту только под залог другой недвижимости. Этот способ по-прежнему используется, однако он подходит для очень ограниченного круга граждан, владеющих дорогим жильем в городе (банк выдает ссуду не более чем на 70% от стоимости залога).

Более перспективен вариант, когда банк кредитует стройку под залог "незавершенки" и/или земельного участка.

Одна из главных проблем, с которой сталкиваются кредиторы, - оценка загородных объектов. Суммы, которые называют разные эксперты, могут различаться на несколько тысяч, а на дорогих объектах - даже на несколько сотен тысяч долларов. Специалистам требуется учесть популярность места, видовые характеристики, наличие охраны, коммуникаций, подъездных путей, тип дома, качество отделки, ландшафтный дизайн и т.п.

Дополнительные трудности связаны с подтверждением прав собственности заемщика на землю (из-за "кривых" правоустанавливающих документов) и с согласованием строительного проекта.

Высокие риски при работе с загородной недвижимостью влияют на ставки: они пока заметно выше, чем при кредитовании городского жилья. Это серьезно уменьшает количество желающих брать ссуды.

– Какие требования вы предъявляете к заемщикам? Кредитуете ли вы строительство дома?

Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс":

– В Петербурге мы выдаем кредит на возведение коттеджа лишь под залог уже имеющейся недвижимости. Обеспечением могут служить индивидуальные дома, находящиеся на территории населенного пункта и пригодные для круглогодичного проживания. Участок земли должен иметь "подходящее" целевое назначение (садоводство, жилищное или дачное строительство).

Требования к заемщику вполне либеральны: гражданин РФ в возрасте от 18 до 60 лет. При андеррайтинге мы смотрим прежде всего на семейное и социальное положение, размер дохода и ежемесячные расходы, стаж на последнем месте работы, кредитную историю (если есть), наличие судимости, наличие в собственности различных активов.

Мы разрешаем клиенту привлекать до пяти созаемщиков, причем не обязательно родственников. Официальное подтверждение дохода не требуется.

Алексей Флек, начальник отдела рекламы отделения Банка Москвы в СПб:

– Наш банк не кредитует приобретение индивидуальных домов старше 20 лет; не предназначенных для постоянного проживания; построенных на арендованных участках, если срок аренды не превышает срока действия кредитного договора минимум на год.

Виталий Демидов, директор по развитию розничного бизнеса филиала АКБ "Абсолют Банк" в СПб:

– Банк работает на рынке строящихся коттеджей, но лишь с поселками, которые возводят аккредитованные банком компании. Мы тщательно проверяем застройщиков, внимательно изучаем разрешительную документацию.

Условия выдачи кредитов: первый взнос в размере 40% от стоимости коттеджа, сумма - не менее $30 000, срок кредитования - до 10 лет, наличие участка, оформленного для ИЖС. При кредитовании готового объекта ставка по кредиту составит 14% годовых.

Если коттедж, расположенный в Петербурге или Ленобласти, стоит более $50 000, то для получения кредита не нужно документально подтверждать доходы и нотариально заверять договор купли-продажи. Не требуется и поручительство третьих лиц или залог имеющегося жилья.

Андрей Пименов, заместитель главы и главный юрисконсульт представительства Городского ипотечного банка в СПб:

– Мы используем в работе довольно много схем. Банк предоставляет кредиты под залог готовых загородных домов либо участков, предназначенных для ИЖС. Можно также получить ссуду под залог покупаемой недвижимости.

При этом на участке может находиться "незавершенка". Зарегистрировав на нее права, заемщик может получить кредит под залог недостроя.

Можно получить заем и под залог участка, если права на "незавершенку" не зарегистрированы, но нужно иметь разрешение на строительство, а объект должен быть подведен под крышу.

Игорь Жигунов, глава представительства и начальник департамента продаж Городского ипотечного банка в СПб, член правления банка:

– Наш банк предоставляет ссуды для покупки участка, предназначенного под ИЖС. У нас есть и адресная программа, когда банк выдает кредиты для строительства дома в составе коттеджных поселков. В Москве у банка заключено шесть соглашений с застройщиками, подобное планируем и в Петербурге.

– Что мешает развиваться кредитованию загородной недвижимости?

Илья Алехин, региональный менеджер АН Vesco Realty:

– Проблем несколько: завышенные ценники и отсюда - риски ликвидности; отсутствие развитой инфраструктуры. Кроме того, о кредитных продуктах банков большинство потенциальных заемщиков просто не знают.

Андрей Пименов:

– Особых сложностей нет. Правда, стоимость услуг оценщиков на загородном рынке выше, поскольку больше объем работы. Обязательное условие для частных домов - техническая экспертиза. Сама процедура заключения сделки такая же, как и по квартире.

Евгений Безлюдный, руководитель отдела оценки и аналитики АН "Миэль СП":

– Не всякого продавца коттеджа можно уговорить участвовать в сделках с кредитными деньгами, ведь необходимо показать в договоре сумму, приближенную к реальной стоимости, и с нее надо будет заплатить налог, если владеешь недвижимостью менее пяти лет. Дорого стоит оформление кредита: обязательная оценка объекта, его страхование, страхование жизни и здоровья заемщика, титула объекта.

Виталий Демидов:

– Клиенты банка часто испытывают трудности с оформлением земли под ИЖС. Кроме того, для первого взноса нужна немалая сумма.

– Каковы перспективы загородного кредитования?

Илья Алехин:

– К нам регулярно обращаются клиенты, желающие приобрести коттедж в рассрочку, но в основном их интересует жилье эконом-класса до 150 кв.м. Вероятно, большой спрос будет на покупку в кредит и домиков в дачных поселках.

Михаил Лазаренко:

– Главный риск для банков на первичном рынке - отсутствие надежного обеспечения займов. А право требования - не тот предмет, который можно легко продать. Сегодня у нас в банке заемщик может получить кредит на покупку как готовой недвижимости, так и строящейся, но только под залог уже имеющегося жилья.

Дата публикации: 16:28 02 марта 2006