Объемы ввода торговых площадей зашкаливают

Рекордный наплыв новых торговых площадей ожидается на рынке Петербурга. На 2006 год заявлен ввод втрое больших объемов, чем за два предыдущих года. Активно инвестировать в торговую недвижимость заставляет востребованность концептуальных торговых центров и спад доходности на рынке жилой недвижимости. В результате, говорят эксперты, рынок все больше будет расслаиваться — на удачные и не очень торговые центры.

По информации Colliers International, в 2006 г. девелоперы запланировали к сдаче около 1 млн кв. м новых торговых площадей. По словам директора петербургского бюро Colliers International Бориса Юшенкова, к вводу готовятся два крупных торговых комплекса “Мега” (145 000 и 120 000 кв. м, строит шведская компания IKEA на Мурманском ш. и в пос. Бугры) и ТЦ “Радуга” (70 000 кв. м, строит французская Vinci Construction Grands Projets на проспекте Гагарина).

В феврале открылись ТЦ “Гранд Каньон” (75 000 кв. м на углу пр-та Энгельса и ул. Шостаковича) и “Южный полюс” (35 000 кв. м на пересечении пр-та Славы и ул. Пражской). На март запланировано открытие первого ТЦ Castorama (11 000 кв. м на Дальневосточном пр-те, будет продавать товары DIY) и торгового центра “Пулково-3” (40 700 кв. м на Пулковском ш.). К осени двери для покупателей распахнет ТЦ “Северный Молл” (35 000 кв. м, девелопер — итальянская компания Promocentro Italia).

По словам директора по развитию агентства “Бекар” Игоря Горского, столь резкое увеличение ввода торговых объектов — результат ажиотажа 2003-2004 гг. В этот период инвесторы, вдохновленные острой нехваткой торговых площадей, стали активно вкладывать деньги в строительство. “Тогда можно было почти не думать о том, как привлечь покупателей, и не так тщательно выбирать место для строительства объекта — рынок был на пике доходности”, — говорит Горский. В 2003 г., по данным “Бекара”, рентабельность торговых центров составляла 40-50% годовых.

Президент компании “Аверс” Михаил Зельдин уверен, что сейчас в коммерческую недвижимость перешли инвесторы, ранее вкладывавшие деньги в жилищное строительство. “Кризис на рынке жилья и появление жестких законодательных ограничений работы с дольщиками могли заставить инвесторов обратить внимание на рынок коммерческих площадей”, — поясняет он. И добавляет к аргументации еще один фактор — миграцию арендаторов в более привлекательные для покупателей торговые центры.

Правда, за последние два года рентабельность этого бизнеса снизилась вдвое и ввод 1 млн кв. м торговых площадей еще более усложнит ситуацию для инвесторов, считает Горский. По его прогнозу, часть площадей окажется невостребованной, особенно пострадают владельцы торговых центров, уделившие мало внимания проработке концепции объекта.

С ним согласен Юшенков из Colliers, который говорит, что из-за роста вводимых площадей и появления “продуманных” торговых центров, как, например, уже работающий “Гранд Каньон”, и строящихся — “Радуга”, “Мега”, на рынке будет усиливаться разделение торговых объектов на хорошо и плохо востребованных покупателями.

“Одним из следствий этого является неравномерный рост ставок аренды, — говорит Юшенков. — В зависимости от объекта в 2005 г. аренда росла в цене от 5% до 15%. Больше всего подорожали недавно построенные объекты с грамотной концепцией”.

Горский считает, что в этом году владельцам торговых центров, построенных больше двух лет назад, придется пойти на частичное снижение ставок, для того чтобы предотвратить миграцию арендаторов. “Они уже успели кое-что заработать за это время и могут позволить себе более гибкую ценовую политику по сравнению с только что введенными торговыми центрами, у которых весь срок окупаемости еще впереди”, — говорит эксперт.

Но у девелоперов еще есть возможности выйти на рынок с новыми проектами. “Рынок пока не достиг насыщения, если рассматривать его с точки зрения обеспеченности населения торговыми площадями”, — замечает Зельдин. По оценке руководителя отдела аналитики консультационной компании London Consulting & Management Company (LCMC) Романа Уревича, по своим доходам жители Петербурга способны поглотить еще как минимум 30%-ное увеличение объемов рынка торговых площадей.