Доходное место: Накануне “большого взрыва”

Складская недвижимость — самый отсталый в инвестиционном отношении сектор петербургского рынка коммерческих площадей. На современные комплексы классов А и В приходится менее 10% имеющегося в городе предложения. Причем высококачественные площади редко появляются на свободном рынке. Действующие терминалы, которые отвечают международным стандартам, построены в основном крупными производителями и торговыми сетями — для собственных нужд. Между тем дефицит профессиональных складов в Петербурге очевиден и, по оценке некоторых экспертов, превышает 2 млн кв. м.

На фоне растущей конкуренции на рынке торговых и офисных комплексов активность инвесторов в складском секторе будет увеличиваться, несмотря на специфические трудности, связанные с реализацией таких проектов. Крупные логистические операторы также заметно активизировались в течение последнего года, объявив о строительстве грандиозных по городским меркам терминалов. Естественно, не всем планам суждено сбыться, а сроки реализации проектов традиционно откладываются.

Но даже пессимистичный сценарий говорит о том, что этот рынок в Петербурге находится накануне “большого взрыва”, способного в ближайшие пару лет в 2-3 раза расширить пространство современных складов.

НеСКЛАДный бизнес

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости на 1 января 2005 г., в Петербурге насчитывается 4039 складских строений общей площадью 5 007 900 кв. м. Еще 726 900 кв. м — встроенные помещения. То есть в совокупности склады занимают 5 734 800 кв. м, или 8,6% всего нежилого фонда города. По количеству площадей лидируют промышленные районы: Кировский (668 000 кв. м), Московский (638 000 кв. м), Фрунзенский (582 500 кв. м). В основном здесь расположены склады заводов и фабрик, а также построенные еще в советские времена базы и хранилища.

По оценке специалистов агентства недвижимости “Бекар”, почти половина всех городских складов (примерно 2,62 млн кв. м) предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. Из них 2 млн кв. м — портовые мощности, остальные — внутренние терминалы, выполняющие накопительную, перетарочную и таможенную функции. “Всего в Петербурге насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов, предоставляющих клиентам соответствующий [сегодняшним требованиям] набор услуг. Число же небольших площадок и временных сооружений, элементарно приспособленных для хранения, просто не поддается учету, — говорит руководитель департамента оценки и аналитики АН "Бекар" Игорь Лучков. — Практически на территории каждого крупного предприятия есть складские или переоборудованные под склад помещения, сдающиеся в аренду. Примерно на половину объектов права должным образом не оформлены”.

По данным “Бекара”, к складам класса А можно отнести примерно 155 000 кв. м (или 3% всего предложения), к классу В — около 206 000 кв. м (4% от объема рынка). Для сравнения: в Москве две эти категории занимают в общей сложности около 2 млн кв. м. По количеству профессиональных складских площадей, приходящихся на 1000 человек населения, Петербург отстает от восточноевропейских столиц в 8-20 и более раз.

Дефицит качественных объектов усугубляет то, что, по подсчетам экспертов “Менеджмент-компании ПСБ”, из 360 000 кв. м имеющихся складов классов А и В лишь немногим более сотни тысяч “квадратов” вовлечены в рынок. Остальные используются владельцами для нужд их бизнеса. Так, собственные терминалы есть у компаний “Агроторг” (управляет сетью магазинов “Пятерочка”), JFC, “Ригли” и др. Осенью 2005 г. в пос. Ольгино заработал логистический центр “Бритиш Американ Тобакко Россия” площадью около 27 000 кв. м, через который пойдут все транспортные потоки компании в Северо-Западном регионе. Его строительство обошлось более чем в $20 млн. Расчетный срок окупаемости — восемь лет.

В прошлом году современными комплексами обзавелись также Pepsi Bottling Group (в склад на “Парнасе” размером 7500 кв. м вложено $6,5 млн), торговая сеть “Искрасофт” (10 000 кв. м в Колпино), компания “Фудлайн” (12 000 кв. м на Лиговском проспекте, 254) и др.

На 2006 г. запланировано открытие терминала, который холдинг Sunway, специализирующийся на импорте фруктов, строит в “Шушарах”, на 3 га земли. Общая площадь объекта — 12 000 кв. м, заявленная сумма инвестиций — $7 млн.

Московский производитель мороженного “Рамзай” планирует выходить на петербургский рынок с собственными распределительными центрами. Терминал в “Шушарах” собирается возвести комбинат “Микоян”.

“Торговые и логистические компании вынуждены брать на себя несвойственные им функции и выступать в роли девелоперов, отвлекая ресурсы от основной деятельности. Это свидетельствует о слабом развитии складского рынка”, — считает начальник отдела маркетинга корпорации “Петербургская недвижимость” Николай Пашков.

По наблюдениям экспертов “Бекара”, аренда складов непрерывно дорожает с 2000 г. Правда, период бурного роста ставок (например, за 2002 г. они в среднем подскочили почти на 50%) позади, но тенденция сохраняется. В 2005 г. арендные расценки увеличились на 10-15%. Специалисты Colliers International (Петербург) дают более скромную оценку — 5-8%-ный рост за прошлый год. По их мнению, в ближайшие два года он продолжится примерно теми же темпами.

Актуальный диапазон арендных ставок на объекты в удовлетворительном состоянии — $5-7 за 1 кв. м в месяц. В специализированных, хорошо оборудованных складах с отличным уровнем отделки они могут достигать $9-14 за 1 кв. м.

Наиболее востребованы, по оценке “Бекара”, помещения по 1500-2000 кв. м. Их основными арендаторами становятся средние и крупные производственники, торговые сети. Довольно весомая доля спроса приходится на площади 500-1000 кв. м.

По данным Colliers International, стоимость ответственного хранения в качественных складских комплексах составляет $0,3-0,4 за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы.

Разброс цен предложения на рынке купли-продажи складов достаточно велик: средняя вилка — $350-700 за 1 кв. м. Недавно построенные качественные комплексы могут выставляться на рынок по $700-1000 за “квадрат”.

Кладовщики с амбициями

По оценкам разных консультантов, в 2005 г. в Петербурге было введено от 50 000 до 75 000 кв. м современных качественных складов (площадь большинства объектов не превышает 10 000 кв. м). Прогнозы относительно объемов складского строительства разнятся еще более существенно. “Бекар” предрекает, что уже до конца 2006 г. будет запущено около 500 000 кв. м в новых и реконструированных объектах. Специалисты “Петербургской недвижимости” значительно осторожнее в выводах и ограничиваются цифрой 275 000 кв. м. По данным этой компании, в начале 2006 г. в стадии проектирования и строительства находились 72 складских проекта, еще по восьми идут изыскательские работы, по трем готовится документация. Инвесторы рассчитывают освоить в общей сложности 320 га земли, разместив на них 897 000 кв. м складов. Но о сроках реализации этих проектов, как, впрочем, и об их точных параметрах, пока можно говорить лишь предварительно.“Для строительства терминалов девелоперы, как правило, выбирают участки, расположенные за пределами плотной городской застройки, преимущественно вблизи от КАД, крупных магистралей или их пересечений. А это означает, что работать скорее всего придется в чистом поле, на инженерно не подготовленной территории. Инвестор зачастую не знает, выделят ли ему необходимые мощности по воде, канализации, а главное — электричеству и когда. Отсутствие инфраструктуры может поставить под сомнение реализацию проекта или сделать его непредсказуемым с точки зрения сроков и затрат. Другая распространенная проблема — отсутствие правоустанавливающих документов, необходимость менять статус земель сельхозиспользования и т. п.”, — говорит Николай Пашков.

Больше всего складских комплексов запланировано к вводу в Выборгском, Красногвардейском, Московском и Пушкинском районах. В Выборгском районе (север города) новые проекты сосредоточены в основном в нежилой зоне “Парнас”. Она сформировалась в 1970-1980 гг. и имеет развитую инфраструктуру, однако свободных мест здесь практически не осталось.

Популярно у инвесторов и Выборгское шоссе в зоне пересечения с КАД. В Красногвардейском районе (на востоке) развивается промзона “Ручьи”. В Московском районе (юго-запад) склады сосредоточены в нежилой зоне “Предпортовая”, а в Пушкинском (юг) — в зоне “Шушары”. Кстати, именно Пушкинский район — абсолютный лидер по масштабу реализуемых проектов (под складское строительство здесь уже забронировано 156 га земли).

“Южное направление сегодня наиболее востребовано инвесторами. Во-первых, их привлекает близость к порту и стратегическому московскому направлению. Во-вторых, "Шушары" — это бывшие совхозные владения и территорий для освоения здесь более чем достаточно”, — поясняет Игорь Лучков.

По новому генплану Петербурга “Шушары-2”, “Предпортовая-3”, “Нойдорф” в Стрельне (наряду с “Металлостроем-2” и “Конной Лахтой”) отнесены к промзонам первоочередного развития. В последнее время к этой категории все чаще относят и нежилую зону “Юго-Западная”. В 2005 г. из петербургского бюджета на обустройство этих территорий было выделено 260 млн руб.

Особое внимание отводится “Шушарам”, где компания Toyota построит на 220 га автомобильный завод. Город взял на себя прокладку дорог и инженерных сетей, сооружение объектов инфраструктуры. На это потребуется до $100 млн. В администрации обещают, что инженерное развитие “Шушар” будет комплексным, с учетом нужд нынешних потребителей и будущих перспективных строек. Кроме того, в “Шушары-3” из центра города переедет ж/д станция Московская-Товарная, что даст дополнительный стимул к развитию этой зоны.

Чтобы поощрить инвесторов, Смольный установил для “Предпортовой”, “Шушар”, “Металлостроя”, “Конной Лахты” и частично “Парнаса” минимальную по городу кадастровую стоимость земли — 750 руб. за 1 кв. м (земельный налог составляет 1,5% от этой суммы).

Большинство инвестпроектов реализуется в “Шушарах” на частных территориях, которые застройщики купили у совхозов. Национальная контейнерная компания (НКК) осваивает здесь площадку в 90 га, в которую планирует вложить до $150 млн.

Параметры проекта уточняются, инвестор предполагает полностью завершить его к 2016 г. НКК принадлежит крупнейший терминал в Большом порту Петербурга (ЗАО “Первый контейнерный терминал”). Кроме того, она строит контейнерный комплекс в порту Усть-Луга.

Компания “Ресурс-Экономия” проектирует на 26 га в “Шушарах” логистический центр класса А общей площадью 128 000 кв. м, который будет вводиться очередями в течение 2007 г. Ориентировочный объем инвестиций — $70 млн. По словам генерального директора ЗАО “Ресурс-Экономия” Александра Устинова, оператором терминала станет компания “Авалон Логистикс”, которой уже принадлежит складской комплекс на “Парнасе”.

В соседней нежилой зоне “Предпортовая-1” на ул. Кубинской, 73, строится самый крупный в Петербурге транспортно-логистический центр класса А с внутренним контейнерным терминалом, не имеющим по вместимости аналогов в России.

Рефрижераторный склад, рассчитанный на 18 000 т, займет 9200 кв. м. Вместимость контейнерного терминала оценивается в 2500-4000 TEUs (его площадь — 28 600 кв. м). В состав комплекса также войдут офисные и бытовые помещения — всего 4220 кв. м. По его территории пройдет ж/д ветка.

“Интертерминал-Предпортовый” будет вводиться очередями в течение 2006 г. Затраты на строительство и оборудование оцениваются в $63-65 млн. Расчетный срок окупаемости — пять лет. Инвестор — группа компаний “Интертерминал” (ее владельцы — ЗАО “Биг Сити” и ОАО “Грин Марк”). В активе группы уже есть реализованный проект — складской комплекс “Интертерминал-Парнас” на севере города, расположенный на территории 11,4 га.

Близок к финишу проект группы “Евросиб” — транспортно-логистический центр “Предпортовый”, который станет соседом “Интертерминала”. “Евросиб” вкладывает $15 млн в освоение участка 4,9 га. Площадь склада — 4500 кв. м, контейнерная площадка рассчитана на 1500 TEU. На терминале планируется ежегодно обрабатывать 350 000 т грузов и 55 000 TEU контейнеров. Расчетный срок возврата инвестиций — семь лет.

Все перечисленные объекты строят для собственных нужд известные логистические операторы или их дочерние структуры.

“Некоторые компании-производители и торговые операторы пытаются самостоятельно заниматься логистикой, поскольку рынок этих услуг в Петербурге пока не развит. Но у профессионалов, безусловно, более сильные позиции. Например, они могут решать проблему сезонности в загрузке складов, с которой, как правило, сталкиваются те компании, для которых этот бизнес побочный”, — говорит руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО “Менеджмент-компания ПСБ” Артур Ким.

“В ближайшие пару лет в Петербурге появятся профессиональные комплексы площадью до 200 000 кв. м, построенные по современным международным стандартам, как это уже происходит в столице. Пока основная масса грузовых потоков, идущих через Петербург транзитом, обрабатывается и складируется в Москве, Финляндии или странах Балтии. Однако ситуация изменится, когда будут завершены заявленные стройки”, — считает директор ООО “Астера Онкор” Алексей Филимонов.

“Именно логисты будут доминировать в складском девелопменте в ближайшие 2-3 года, реализуя наиболее масштабные проекты. Если стандартный срок окупаемости складского комплекса может достигать 8-9 лет, то у логистических операторов есть возможность уменьшить его за счет дополнительных доходов от оказания услуг. Открытый рынок складов по-прежнему пополняется в основном за счет небольших объектов или реконструируемых площадей. В этом сегменте пока нет крупных девелоперов, способных самостоятельно возводить крупные комплексы”, — считает Николай Пашков.

Инвестируем по маленькой

По наблюдениям Игоря Лучкова, инвесторы стали проявлять интерес к складской недвижимости сравнительно недавно — 1,5-2 года назад, а размер строящихся комплексов, предназначенных для продажи или сдачи в аренду, пока редко превышает 10 000-15 000 кв. м.

Один из первых девелоперских проектов, реализованный в 2005 г., — склад класса А (около 14 000 кв. м) на Московском шоссе. Его построила компания PNK Logistics на бывших землях совхоза “Шушары” (площадь участка — около 2,9 га). Объект был выставлен на продажу по $850 за 1 кв. м. Произошла ли в итоге сделка, уточнить не удалось.

ЗАО “Корта” (входит в одноименную промышленно-строительную группу) в апреле 2006 г. вводит в эксплуатацию три одноэтажных склада ангарного типа общей площадью 6000 кв. м. Объекты, относящиеся к классу В, расположены на ул. Кубинской, 82, на участке в 2 га, который находится в собственности инвестора. До конца года здесь появится также торгово-административное здание (1100 кв. м). Стоимость проекта — $1,5 млн. “Строительство складов — новое направление нашего бизнеса, — рассказывает начальник отдела по управлению недвижимостью ЗАО "Корта" Лариса Карченко. — Их дефицит мы ощутили на собственном опыте”. Помещения на Кубинской сдаются по 9 у. е. за 1 кв. м в месяц. Спрос в основном ориентирован на блоки по 500-700 м.

В марте “Корта” приступает к возведению еще одного складского комплекса класса В+ на собственной земле — на пр-те Александровской Фермы, 17. Он будет состоять из семи автономных секций общей площадью 4500 кв. м. Их планируется вводить поэтапно в течение 2006 г. Затраты на проект оцениваются в $2 млн. По словам Ларисы Карченко, будущие арендаторы готовы выступить соинвесторами строительства, авансировав плату за полгода вперед. Диапазон ставок — 7-8 у. е за 1 кв. м. “Корта” рассматривает и другие складские проекты, например на севере, в пос. Мурино. Оптимальный размер комплексов, по оценке специалистов компании, — до 20 000 кв. м.

ООО “Магистраль” (входит в холдинг “Генеральная строительная компания”) к началу 2007 г. рассчитывает построить склад класса А площадью 8300 кв. м на ул. Магнитогорской, 17. Он расположится на участке в 5,5 га, принадлежащем холдингу.

Стоимость строительства — $7 млн. Расчетный срок окупаемости — 4-5 лет. “Мы планируем сдать объект в аренду одному конечному пользователю по ставке около 12 у. е за 1 кв. м в месяц. Продавать его не намерены”, — говорит заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ООО “Магистраль” Александр Семенов.

На сегодня самый крупный из девелоперских проектов — “Терминал “Старая деревня”, который реализует одноименная фирма. Многофункциональный комплекс, состоящий из складских, торговых и офисных помещений (всего 36 000 кв. м), строится на ул. Мебельной, 12 (Приморский район). Исходным материалом для него стала незавершенка, прежде принадлежавшая Институту радиовещательных приборов. Комплекс будет состоять из нескольких разноуровневых зданий (2-7 этажей), которые примыкают друг к другу, образуя замкнутый контур. Проект реализуется в две очереди. В состав первой, которая сдается осенью 2006 г., войдет трехуровневый складской терминал класса В общей площадью 21 000 кв. м. Здание оснащено лифтами грузоподъемностью от 3,2 до 5 т. Грузовая рампа способная одновременно принять 20 еврофур. Потолки — от 5,5 до 8 м.

По словам Бориса Томалака, генерального директора компании “СКС-Падамс” (генподрядчик строительства), складские площади предполагается продать целиком логистическому оператору или сдать их в аренду тоже “в одни руки”. Цена предложения — $600 за 1 кв. м, предполагаемая арендная ставка — $10 за 1 кв. м в месяц.

Эксперты уверены, что инвестиционная активность в складском секторе будет постепенно повышаться. “Это единственная ниша на рынке коммерческой недвижимости, куда еще можно свободно войти инвестору. Несмотря на наличие специфических проблем, строительство складов обходится дешевле, чем, например, бизнес-центров. А на фоне существующего дефицита риски, связанные с реализацией площадей, невелики. Кроме того, петербургские власти обещают поддерживать инвесторов, которые помогут превратить город в транспортно-логистический центр”, — поясняет Николай Пашков.

По оценке Артура Кима из ЗАО “Менеджмент-компания ПСБ”, проекты, связанные со строительством профессиональных складов, уже способны приносить 15-18% годовых и окупаться за 4-7 лет. Стоимость возведения объектов категории А составляет $650-850 за 1 кв. м, для класса В этот показатель — $400-600 за 1 кв. м.

Дата публикации: 11:57 10 марта 2006

Источник: bpn.ru