Застройщики не могут, банки не хотят. Назревает революция?

После вступления в силу Закона о долевом строительстве возведение домов перестало быть выгодным бизнесом, а брать кредиты застройщики не в состоянии.

Теперь новоселов защищает закон

Раньше все было просто. Деньги давали будущие жильцы. При этом никаких серьезных обязательств строители перед ними не несли. Когда сдадут дом - тогда и сдадут. Бывало, что и вообще не сдавали, объясняя обманутым дольщикам, что, мол, бизнес не бывает без риска.

Теперь будущих новоселов защищает закон. Собирать-то с них деньги по-прежнему можно, но за любой сбой штрафы будут такие, что управляющим придется собственные квартиры продавать. И строительным фирмам приходится искать иные источники финансирования новостроек. Испробованы разные способы.

Например, создание паевых инвестиционных фондов под один конкретный объект.

Была и схема, предложенная Сбербанком, при которой застройщик напрямую не имеет взаимоотношений с дольщиками: желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и прилагая собственные средства, банк кредитует строительство всего дома.

Можно упомянуть и жилищно-накопительные кооперативы. Однако после небольшого всплеска (два года назад) тут все пошло по нисходящей.

Эффективными смогли бы стать облигационные займы, которые корпоративно могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают хорошую доходность - 14 процентов. Запуск их в оборот показал неплохую раскупаемость. Но реально заработать на рынке ценных бумаг будет возможно только при объединении застройщиков в крупные пулы.

Застройщик становился подобием инвестиционного банка

В общем, распространения ввиду малой эффективности подобные способы пока не получили. К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. Немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Но при существовании на городском строительном рынке более 300 застройщиков только единицы из них обладают необходимыми капиталами - ведь наиболее распространенный ранее способ застройки и не требовал инвестирования значительных собственных средств (разве что в аренду участков). Основные деньги собирались с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимались строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Даже порой не требовалось и этого - строительные бригады можно было задействовать «разовым образом». Благо что в городе легко найти дешевую рабочую силу в виде мигрантов из стран СНГ А строительную технику можно арендовать у бывших стройтрестов.

Таким образом, застройщик становился подобием инвестиционного банка - привлекал средства дольщиков и одновременно был девелопе-ром и заказчиком строительства, привлекающим подрядчиков.

При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло не «отстегивать» средства на налоги. Но зато и на счетах таких компаний фактически не было свободных средств.Банковские кредиты для строителей недоступны

Теперь 214-й закон поставил подобным схемам прочный заслон. А замкнутый цикл строительства, принятый на Западе, для нас пока не слишком приемлем. Эта схема заключается в том, что компании строят жилье на собственные деньги и банковские кредиты, а чтобы расплатиться за них и получить доход, квартиры распродаются, причем большей частью через ипотеку, или сдаются в как отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джи-кович, и являются для наших застройщиков недоступными, поскольку они ничего не могут предложить в залог, не имея собственного имущества. Участки со строящимися зданиями не могли расцениваться как обеспечение, потому что они не являлись собственностью, а лишь сдавались в аренду, причем на небольшой срок -от 3 до 6 лет.

Правда, сейчас появилась возможность сдавать в залог землю, находящуюся в длительной аренде. Однако руководство банков такая перспектива все равно не очень привлекает.По словам управляющего строительным филиалом Промстройбанка Владимира Желиостова, требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки - установлена 3-я категория риска со 100-процентным резервированием под такой кредит, а в залог при этом предоставляется лишь земля да стройматериалы под громким названием «незавершенное строительство». В итоге в строительство идет лишь 4-5 процентов ресурсов коммерческих банков.

Успехи в ипотеке есть, а ипотеки нет

Откровенно пробуксовывает и ипотечное кредитование. Хотя постоянно звучат доклады об успехах в этой области: например, что объем ипотечных кредитов за прошлый год увеличился почти в два раза. Но несколько тысяч кредитов на многомиллионный город - это капля в море. Снижаются ставки по ипотеке, требования к заемщикам, сумма первичного взноса - а результат все равно невысок.

В любом случае ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок (полтора-два года, пока строился дом), то ипотечные платежи растягиваются на 10-15 лет, причем деньги поступают не застройщику, а банку.

Существует сегодня и еще одна схема, которую тоже называют ипотекой, но, по сути, она не имеет к ипотеке никакого отношения: банк просто предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья, но не абы где, а у конкретного застройщика и в определенном доме. Известны такие альянсы Промстройбанка и Сбербанка со строительной компанией «Северный город», Райффайзенбанка - с компанией «Сканска». Но подобные финансовые схемы не имеют широкого распространения. Руководство банков совершенно оправданно опасается рисков, ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, то банк сразу получит невозврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.

В тупик загнали себя сами

Риски можно было бы свести к минимуму путем, принятым в западных странах, где существуют ассоциации жилищных фондов. Их создают сами строительные компании, отчисляющие в такие фонды до 1 процента от сметной стоимости или рыночной цены объекта строительства. В результате и граждане, и банки могут получить возмещение убытков, что бы ни произошло с застройщиком.

Такие ассоциации еще именуются «саморегулирующимися организациями». Клиент просто не будет покупать жилье у фирмы, не состоящей в такой организации.

У нас подобной практики нет, да и вряд ли стоит скоро ожидать ее появления при том малом опыте в частном строительном бизнесе, накопленном у нас по сравнению с компаниями, действующими на западном рынке недвижимости столетиями.

...Подводя итог, нужно отметить, что строители сами загнали себя в тупик Можно ли представить себе где-нибудь в другой отрасли фирму, которая работает на рынке 10-15 лет, имеет миллиардные обороты, но за все это время не обзавелась ни собственной производственной базой, ни недвижимостью, не накопила средств? А для строителей это в порядке вещей - по балансам они все «малоимущие». И любому магазину, любому заводу или даже совхозу кредит в банке получить проще, чем строительной компании с громким именем.

В перспективе у строителей не будет иного пути, кроме западного, -придется строить дома за собственные деньги и кредиты и только потом продавать квартиры. Но идти по этому пути, наращивая капиталы и другие активы, им придется не один год. Если их не опередят, к примеру, финны, которым скорое вступление России в ВТО откроет российские рынки.

Доля незавершенного строительства в Петербурге

25% 2004 год

41% 2005 год

36% прогноз на 2006 год

Рентабельность строительных фирм

15% 2004 год

10% 2005 год

8% прогноз на 2006 год

Дата публикации: 14:35 22 марта 2006

Источник: bpn.ru