Дорогие острова

В Петербурге есть удивительное место, больше похожее на мечту. Наверное, нет ни одного петербуржца, который бы не хотел там жить, но удалось это лишь немногим.

Как несложно догадаться, речь пойдет об островах в дельте Невы – Каменном, Крестовском и Елагином. Интересуют нас, естественно, первые два, так как на Елагином острове купить жилье не получится при всем желании. Каменный и Крестовский острова – это вожделенная мечта любого покупателя элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня внимание к ним повышенное. И с каждым годом желающих там жить становится все больше и больше. Но насколько их желания осуществимы?

Название «Острова» закрепилось за… островами (тавтология!) как имя собственное еще в 1830-х годах. Каждый из островов по-своему уникален. Елагин – музей и место общественного отдыха. На приватном Каменном острове сформировалась потрясающая коллекция дач, вилл и резиденций. Крестовскому удалось соединить в себе три составляющие – элитную застройку, спортивные комплексы и индустрию развлечений.

Тишина, обилие зелени и воды, благоприятные экологические условия, особая историческая аура, однородная социальная среда, близость к центру города, отсутствие серьезных проблем с парковками, удобное транспортное сообщение – сочетание всех этих достоинств можно встретить только на Островах. Впрочем, нынешний статус Каменного и Крестовского стал закономерным продолжением их многовекового развития.

Бывшая периферия

Когда Петербург только начинал строиться, Острова были его далекой окраиной, с освоением которой особо не спешили. Петр I стимулировал граждан как мог – издавал указы о переселении сюда, делал дарственные (владелец был обязан застроить полученный участок по «образцовому», т. е. по типовому, проекту). Поначалу земли осваивали неохотно, но потом петербуржцы вошли во вкус, и на Островах появились обширные садово-парковые комплексы. Изначально Крестовский остров Петр подарил своей сестре Наталье. С начала XIX века он стал собственностью княжеской семьи Белосельских-Белозерских (их усадьба в южной части острова была разрушена в годы Великой Отечественной). С конца XIX века началась застройка восточной части острова доходными домами, открылись различные спортивные клубы.

Один из первых историков Петербурга так писал о происхождении названия Каменного острова: «Это не что иное есть, как перевод финского kiwi-saari, ибо слово «kiwi» значит по-русски «камень». Через 10 лет после основания города на Каменном поселился канцлер России Гавриил Головкин. Позднее остров перешел к следующему канцлеру – графу Бестужеву-Рюмину.

Екатерина II положила конец властвованию на острове канцлеров и вернула его в собственность императорской фамилии, подарив цесаревичу Павлу Петровичу. Именно при Павле здесь начал действовать жесткий регламент застройки, благодаря которому Каменный остров остался романтическим парком с немногочисленными постройками. При Павле было построено и самое известное сейчас историческое здание на острове – Предтеченская церковь.

В 1908 году здесь прошла Международная строительно-архитектурная выставка. От нее на острове сохранился даже элегантный бетонный козырек на берегу Большой Невки – один из первых примеров использования железобетона в России.

В 1918 году все островные особняки были национализированы. Поначалу бывшую недвижимость «богатеев» хотели уничтожить и превратить Каменный в физкультурно-спортивную зону. Однако довольно быстро сформировалась новая элита, которой потребовалось соответствующее жилье.

Деревья – главный капитал

Сегодня для инвесторов Каменный остров – один из самых вожделенных кусочков петербургской земли. И один из самых недоступных – на этой территории действует жесткий градостроительный регламент, который свел строительство на острове практически на нет.

Ни один из опрошенных нами руководителей строительных компаний не смог припомнить, когда город последний раз выдавал здесь пятна под застройку. Работы ведутся в основном на оформленных в собственность участках, при этом город справедливо требует от строителей соблюдения исторического принципа застройки. По сути возрождается старинный регламент, действовавший на острове до 1917 года. В настоящее время территория Каменного острова развивается как зона формирования резиденций и закрытых элитных жилых комплексов по принципу усадебной застройки.

Один из последних осуществленных проектов – малоэтажный жилой комплекс «Каменный остров» на Березовой аллее, в который органично вошли два здания, оставшиеся от усадьбы Елисеева. Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» в рамках проведения работ восстановила старинный канал, проходивший по диагонали участка, облицевала его берега гранитом. Была оздоровлена территория участка – очищен грунт, укреплены старые деревья и высажены новые. При строительстве применяли экологичные технологии. Например, водо-проводные трубы выполнены из особого материала – сверхдолговечного, абсолютно химически нейтрального и не поддающегося коррозии.

«Город предъявляет жесткие требования к застройщикам, – рассказывает генеральный директор компании «Петротрест-недвижимость» Игорь Соколов. – Ни одно из стоящих на Островах деревьев спилу не подлежит – все они должны быть оставлены. Впрочем, мы сами заинтересованы в том, чтобы не вредить природной среде. Если зеленым насаждениям будет нанесен ущерб, эти места перестанут быть столь привлекательными и респектабельными». Интересно, что на Каменном нет четкой городской планировки – ее заменяет романтичная парковая.

И хотя многие сооружения находятся в плачевном состоянии, именно эта территория, видимо, скоро станет одним из самых элитарных мест в городе. Здесь нет парадной помпезности – это место для жизни.

Крестовский ажиотаж

Если на Каменном острове строительства практически нет, то на Крестовском, напротив, все активно развивается: на остров приходится около половины всех элитных проектов Петербурга, причем самых дорогих. Интерес к строительству на острове возник в 90-х годах ХХ века, Крестовским заинтересовались не только инвесторы, но и чиновники, разработавшие концепцию развития острова (вступила в силу в начале 2002 года). Концепция наложила ограничения на высотность зданий и их площадь, а также обязала застройщиков делать отчисления в бюджет города.

«Недвижимость на островах дорогая, потому что город высоко оценил данные земли, – отмечает заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова. – Помимо перечислений в бюджет города инвесторам приходится вкладываться в расселение старых домов и сооружение инженерных сетей. За счет цен во многом решили проблему расселения, обеспечили территории газом, электричеством. Кроме того, статус элитного жилья подразумевает под собой высокую себестоимость строительства – здесь используются качественные, дорогие материалы».

Стоимость выхода на площадку в расчете на 1 кв. м жилья зависит от многих факторов: надо ли расселять аварийный фонд, или здание возводится на пустом участке; сколько квартир будет в доме; как обстоят дела с инженерией и т. д. «Обременение на 1 кв. м может доходить до $1000, – продолжает Ольга Колганова. – Есть еще один момент – на какой этап принятия градостроительных регламентов попал застройщик. В одном из наших проектов сначала было семь этажей. Нам не разрешили – пришлось урезать до шести. А потом опять разрешили семь и даже восемь этажей».

«Петербургреконструкция» возводит на Крестовском элитный жилой комплекс «Фаворит». Он состоит из трех жилых домов и корпуса семейного досуга, расположенных на закрытой территории в 2,5 гектара. Отличительная особенность проекта – большой спортивно-оздоровительный комплекс с бассейнами, wellness-центром, банями, соляриями, массажными и косметическими кабинетами и фитнес-центром. В комплексе предусмотрена игровая комната для детей и зоны отдыха для взрослых.

Возведение объекта на Крестовском – удовольствие дорогое. Компании, которым не досталось «свободного» пятна, вынуждены ко всему прочему решать и проблемы расселения граждан из аварийного фонда. Уложиться в отведенное на расселение время получается не всегда. Но строители полны энтузиазма и продолжают осваивать благодатную землю.

Немного о грустном

Концентрация претенциозных объектов на Крестовском впечатляет, однако риэлтеры пока с осторожностью причисляют его к элитным районам. Основные претензии: наличие на Крестовском «некондиционных» объектов старого фонда, несовершенная инфраструктура и пока еще непонятные перспективы совмещения элитной жилой и спортивно-развлекательной функций острова.

На Крестовском по-прежнему много нерасселенных старых зданий. Постройки из так называемого тахитектона – экспериментального материала советских конструктивистов – явно не к лицу элитной зоне. Рано или поздно они, конечно же, будут снесены. Например, около 80% жутких бараков между Морским и Крестовским проспектами уже убраны.

С инфраструктурой со временем тоже должно более-менее наладиться. Пока качество дорог и набережных оставляет желать лучшего. Есть проблемы со школами, детскими садами и медучреждениями, магазинами. Впрочем, многие жильцы элитных домов сами против торгового строительства (если что, можно и до Петроградки доехать).

Любители тишины настороженно относятся и к спортивно-развлекательной инфраструкуре острова, которой Крестовский славился всегда. Здесь много мест для занятий спортом, что, в общем-то, хорошо. Однако перспектива строительства на месте ныне заброшенного стадиона им. Кирова новой спортивной арены для ФК «Зенит» вызвало немало дискуссий («Газпром» собирается вложить в проект около $50 млн).

«На стадионе работы пока не ведутся, но его точно будут перестраивать, – рассказывает Игорь Соколов. – Отношение к этому неоднозначное. С одной стороны, данный спортивный комплекс уже устарел и не соответствует современным требованиям.

Поэтому как спортивное сооружение он, безусловно, нуждается в реконструкции. Однако неясно, насколько интенсивно будет эксплуатироваться новый стадион. Крестовский остров – тихое место, где люди привыкли жить спокойно, и толпы болельщиков здесь вряд ли будут уместны». Ольга Колганова тоже надеется, что у проектировщиков и хозяев стадиона разум возобладает над желанием заработать и будет найдено разумное решение.

Некоторое недоумение вызывает и перспектива проведения по территории Крестовского участка Западного скоростного диаметра (ЗСД, или, как его именуют в народе, ЗаСаДа). Трасса должна пройти в непосредственной близости от стадиона. Жилья там практически нет, но неизвестно, как плотный транспортный поток отразится на природной среде острова. Точнее, известно – не очень хорошо. Остается лишь надеяться на специфическую розу ветров здешних мест, способствующих их качественному «продуванию».

Перспективы греют душу

Несмотря на все эти недостатки, Крестовский остров чудо как хорош. И суммы, которые граждане выкладывают за возможность здесь жить, – яркое тому подтверждение. «На конец 2005 года средняя цена по Крестовскому в выставленных на продажу новых объектах или только что сданных была $ 3664 за кв. м, – рассказывает Ольга Колганова. – С этого времени стоимость жилья выросла где-то на 15%. Планку в $7500 пока никто не перешагивал (известный мне максимум – $7100). Однако к концу этого года цены скорее всего достигнут $10 тыс. за «квадрат».

Крестовский стремительно развивается, особенно в своей восточной части: возводят жилые дома – как элитные, так и повышенной комфортности, – появляются рестораны, гостиницы, спорткомплексы. Застройщики стараются органично «вписаться» в островной ландшафт. Например, основной концепцией «Дома у моря» строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» стала морская тема. Авторы проекта специально развернули весь комплекс лицом к воде, благодаря чему красивый панорамный вид на воду стал основным достоинством участка. В облике зданий архитекторы попытались соединить стиль современных европейских загородных вилл с историческими архитектурными канонами Северной столицы – чтобы продолжить и развить традиции застройки острова.

Работа кипит, и скоро остров станет совсем другим. Пока не очень понятно, каким именно, но ясно одно – в худшем случае он будет одним из самых достойных мест для житья в Петербурге. В лучшем случае ему просто не будет равных.

Дата публикации: 14:48 05 мая 2006

Источник: bpn.ru