Обзор рынка коммерческой недвижимости Петербурга за I квартал 2006 года

К числу заслуживающих упоминания сделок следует отнести инвестиционное приобретение действующего складского комплекса класса А "ПНК" (общая площадь 14,4 тыс.кв.м) инвестиционным фондом Fleming Family & Partners. Эта сделка подчеркивает растущий интерес международных институциональных инвесторов к приобретению высококачественных логистических объектов в России.

Следует отметить также создание совместного инвестиционного фонда петербургским холдингом "RBI" и немецким "Deutsche Bank". Объем фонда – около $500 млн., которые планируется инвестировать в девелоперские проекты на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Британская девелоперская компания London & Regional Properties приобрела у петербургской строительной компании "ЛенСпецСМУ" недостроенный отель на 280 номеров, который входит в состав стоящего жилого комплекса "У Ростральных Колонн".

Компания "Люка Инвест" приобрела на торгах, организованных Фондом имущества Санкт-Петербурга, здание Международного банковского института на Невском пр., 58. Общая площадь здания около 6 тыс.кв.м.

В мае 2006 г. администрация города выставила на торги здание универмага "Пассаж" на Невском пр., 48, общая площадь которого составляет около 13 тыс.кв.м. Здание было приобретено московской компанией "Дивието Лимитед" за $50,5 миллионов.

В очередной раз сменился собственник проекта строительства торгово-офисного центра общей площадью около 150 тыс.кв.м (Лиговский пр., 26-38). Новым собственником стал казахстанский холдинг "Meridian Group", в который входит "Казкоммерцбанк".

Офисная недвижимость

На апрель 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет более 870 тыс.кв.м. За 1 квартал 2006 г. введено в эксплуатацию более 15 тыс. кв.м офисных площадей.

В конце 1-го квартала начал заселяется арендаторами офисный центр "Северная столица" (II очередь) на Волынском пер., 3, сданного практически на 100%. Компания "Ruric AB" в 2006 г. выходит на офисный рынок Санкт-Петербурга с тремя бизнес-центрами класса А – "Густаф" и "Магнус" на Васильевском острове, в помещениях которых по состоянию на апрель заканчиваются ремонтные работы и начинают заселяться арендаторы, а также офисный центр "Оскар" на наб. Фонтанки, 13.

Помимо этого, готовятся принять арендаторов в мае-начале лета офисные центры "Оскар", "Лангензипен", 3 бизнес-центра сети "Сенатор", "Респект", "Келлерманн-центр", "Гренадерский", "Призма-центр".

Таким образом, во 2 квартале 2006 г. ожидается появление на рынке более 40 тыс. кв.м офисных площадей классов "А" и "В". Лидером по предложению бизнес-центров остается Центральный район, однако с ним практически сравнялся Петроградский. В целом на 4 центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский) приходится практически половина предлагаемых офисных площадей.

За 1 квартал 2006 г. запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям класса "А" выросли в передах 3%. Арендные ставки находятся в диапазоне от $480 до $700/кв.м, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

За рассматриваемый период запрашиваемые ставки аренды на помещения класса "В" увеличились в среднем на 2%. Арендные ставки на площади класса "В" колеблются в диапазоне $270-490, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса "С" за 1 квартал выросли в среднем на 2% и составили около $170-300 кв.м, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Спрос на офисные помещения остается стабильным. В бизнес-центрах класса "А" и "В+" основными арендаторами являются крупные российские и иностранные компании. Наиболее востребованы в этом секторе помещения площадью от 200 до 500 кв.м. Именно в этом сегменте наблюдается недостаток предложений. Кроме того, все чаще крупные компании – банки, сырьевые холдинги, страховые, IT компании – претендуют на более обширные площади (около 1 000 кв.м), как правило, это целый этаж в бизнес-центре.

В офисных центрах класса "В" и "С" наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 50 до 150 кв.м.

Складская недвижимость

Рынок качественных складских помещений Санкт-Петербурга продолжает расти. В 1 квартале 2006 года были введены в эксплуатацию склады класса А общей площадью около 28 000 кв.м. Таким образом, площадь складских помещений высокого класса за этот период увеличилась на 14%.

В настоящее время общая площадь качественных складских помещений (без учета складов, построенных компаниями для собственных нужд) составляет около 215 000 кв. м.

По-прежнему существует недостаток предложения качественных помещений, особенно помещений площадью более 3 000 кв.м. Поэтому многие крупные компании строят складские комплексы u1076 для собственных нужд.

В настоящее время, более 860 000 кв.м складов "А" или "В" класса строятся или находятся в стадии проектирования. Относительно большие складские площади (более 3 000 кв.м) пользуются спросом в основном со стороны логистических операторов, дистрибьюторов и иностранных производственных компаний. Крупные российские и международные торговые сети также проявляют интерес к таким помещениям. Склады площадью до 3 000 кв.м востребованы преимущественно мелкими и средними отечественными производственными и торговыми компаниями.

Большинство строящихся и проектируемых объектов расположено в формирующейся промышленной зоне Шушары (к югу от города, вдоль Московского шоссе) и вдоль КАД. В Шушарах строятся и проектируются наиболее крупные объекты.

Наиболее привлекательные направления расположения складов – выездные магистрали из города на север, восток, юг и юго-восток (в Выборгском, Красногвардейском, Московском, Красносельском и Кировском районах). Растет спрос на склады в ближайших пригородах Санкт-Петербурга.

Ставки аренды на складские помещения классов "А" и "В" составляют $110-150 за кв.м в год, не включая эксплуатационные расходы, без НДС. Стоимость ответственного хранения в качественных складских комплексах составляет от $0,3 до $0,5 за паллето-место в день, не включая погрузо-разгрузочные работы, без НДС.

Арендная ставка на офисные помещения в составе складских комплексов составляет $180-300 за кв.м в год, не включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Торговая недвижимость

Оборот розничной торговли Санкт-Петербурга за I квартал 2006 г. составил, по официальным данным, 76 000 млн. руб., что на 14,8% больше оборота за аналогичный период 2005 г. Оборот общественного питания достиг 3 600 млн. руб., что на 3,5% больше значения данного показателя за аналогичный период 2005 г.

За январь-апрель 2006 г. объем введенных площадей в торговых объектах Санкт-Петербурга превысил показатель 2005 г. - прирост торговых площадей в первом квартале 2006 г. составил 380 тыс. кв.м1, тогда как прирост за весь 2005 г. составил 340 тыс. кв.м.

Таким образом, на конец апреля 2006 г. общая площадь торговых объектов Санкт-Петербурга составила 1,9 млн. кв.м, совокупная арендопригодная u1087 площадь - 1,15 млн. кв.м.

Дата публикации: 17:23 31 мая 2006