Настрой - достроить

Скандал с обманутыми дольщиками разгорается все сильнее. Дело дошло до того, что дольщики из разных городов страны начинают объединяться и уже провели первый пикет на Горбатом мосту возле Белого дома. Единственный регион в стране, где власти обязались реально помочь обманутым дольщикам, - это Москва. О том, как решать эту проблему, размышляет заместитель председателя Комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский.

- Александр Борисович, по каким причинам, по вашему мнению, произошел обман тысяч людей, соинвесторов строительства жилья?

- Здесь следует рассматривать ситуацию двояко. Есть причины экономического характера, есть уголовного.

Основным видом уголовного преступления является, как правило, мошенничество, когда руководители организаций, собрав денежные средства, скрываются или же осуществляют двойные продажи одной и той же квартиры. Среди экономических причин следует подчеркнуть срыв сроков строительства либо вообще его прекращение из-за неэффективного использования собранных денежных средств. Отсюда начинается требование внесения дополнительных платежей, не предусмотренных договором. А чаще нецелевое использование собранных денег, что свидетельствует о нечистоплотности подрядчика. Все это в целом говорит о непрофессионализме компаний, взявшихся за строительство жилья.

Что стало причиной? Анализ практики показывает, что в основе проблемы лежит несовершенство законодательства, не способного гарантировать надлежащее исполнение договора со стороны организаций, привлекавших денежные средства.

Схемы долевого строительства родились в связи с резким сокращением участия государства в жилищном строительстве. Строители нуждались в финансовых ресурсах, граждане - в жилье, а схема долевого участия позволяла выгодно приобрести квартиру в отличие от купли-продажи готового объекта. Налоговый режим взимания НДС также создавал благоприятные условия.

Однако рисковая составляющая долевого строительства стала стремительно расти, когда эта деятельность стала сферой игроков-предпринимателей, вкладывающих средства не для покупки жилья для нужд дольщиков, а для последующей перепродажи.

Не стал панацеей от недобросовестных участников рынка и принятый Государственной Думой закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Благие намерения защиты прав дольщиков обернулись практической блокадой строительства жилья по долевым схемам.

Так, закон значительно ограничивает использование застройщиками финансовых инструментов, доступных в других сферах бизнеса. Это вынуждает их использовать либо кредиты банков и потом продавать квартиры, либо брать средства физических лиц со 100-процентной предоплатой.

Удорожание квартир обусловили и положения закона, определяющие отношения между застройщиком и участником долевого строительства не как инвестиционные, а как отношения строительного подряда. Стоимость таких договоров выросла ровно на ставку НДС.

Все это привело к тому, что резко возросли риски недофинансирования объектов строительства, появились стяжатели, которые не ставят целью получить квартиру, а вкладывают деньги, чтобы потом расторгнуть договор и получить компенсацию. Из-за необоснованно жестких нормативов финансовой устойчивости застройщиков их число значительно снизилось. А субсидиарная ответственность банков повлекла прекращение их кредитования. В результате в какой-то момент все факторы сошлись в одной точке, создав ситуацию, выход из которой сейчас приходится искать.

- Видите ли вы в этой ситуации вину властей разных уровней? Вкладчики говорят, что исполнительная власть не защитила их должным образом, тогда как, по их словам, законодательная власть оставила пробелы в законах, которые их также оставили без нужной защиты.

- У нас принято искать виноватых на стороне. Однако смотреть на ситуацию надо с позиции закона. Ведь по Гражданскому кодексу каждая сторона договора должна проявлять должное благоразумие и нести ответственность за заключенный договор, в том числе и риск убытков. Это касается и договоров долевого строительства. Кстати, пострадавшие.

соинвесторы, как правило, "клевали" на удивительно низкие цены, которые предлагали им инвесторы. Таких цен просто не бывает - люди должны были посоветоваться со специалистами по рынку недвижимости, риелторами. В таких тонких ситуациях прежде всего нужен профессиональный юрист в области строительства, который знает весь комплект разрешительных документов: какие нужны согласования, экспертизы, разрешения на строительство, то есть то, что является гарантией, что дом будет построен. Многие говорят: на юриста нет денег. Но если есть деньги на квартиру и нет - на юриста, лучше не покупать квартиру. Кроме того, нелишне навести справки о фирме, узнать, что она построила, и навестить эти объекты лично.

Договор - единственный документ, который защищает вас, так что нужно правильно его составлять. И в договоре необходимо указывать штрафные санкции за нарушение сроков строительства.

- Московские власти разработали программу поддержки обманутых вкладчиков. Но некоторые вкладчики утверждают, что этого недостаточно. Ваше мнение?

- То, что сделал город, заботясь о москвичах, - беспрецедентно. Москва единственный субъект Федерации, который реально помог своим обманутым вкладчикам. Столичные власти еще раз доказали, что понимают свою ответственность перед горожанами, хотя по закону никто не обязан был им помогать. Так что помощь города - это добрая воля мэра и благо для москвичей. Московский строй-комплекс взял на себя обязательство осуществить неисполненные контракты недобросовестных застройщиков. Старые договоры были расторгнуты, их передали серьезным застройщикам, имеющим хорошую репутацию. При поддержке города уже достраиваются все объекты, которые должны перейти в собственность обманутых соинвесторов. Все они получат свои квартиры.

- Какие меры нужно предпринять, чтобы окончательно решить проблему с долевым строительством жилья?

- Власти Москвы неоднократно подчеркивали первоочередное значение для города решения проблемы обманутых дольщиков. Цель - добиться разрешения каждой конкретной проблемы, каждого пострадавшего, а также исключить возможность повторения негативной ситуации в будущем. Позитивный опыт станет основой для цивилизованного развития жилищного строительства как Москвы, так и других регионов России в рамках национального проекта "Доступное жилье".

Московская городская Дума в своей работе по вопросам внесения изменений в федеральное законодательство подготовила поправку в федеральный закон о долевом строительстве в части контроля за строительной деятельностью. Внесение данной нормы, обусловлено необходимостью введения института оперативного реагирования и контроля в сфере долевого строительства, так как на сегодняшний день наличие механизмов защиты от недобросовестных застройщиков и других участников долевого рынка строительства, предусмотренных российским законодательством, не позволяет оперативно и в полной мере оградить дольщиков от проявлений мошенничества и срывов сроков строительства, что влечет за собой крайне негативные последствия для государства и его граждан.

Москва вносит в этот документ свою поправку, суть которой - оставить субъекту Федерации право вести а контроль за строительством. Ведь сейчас закон предполагает создание федерального органа контроля, который существует пока лишь на бумаге. Когда он появится - неясно. А у Москвы уже есть огромный опыт, люди, свои наработки. Вообще же тема контроля за строительной деятельностью сегодня напрямую увязывается с вопросом саморегулирования отрасли. Есть очень много пересечений и взаимовлияния.

Ситуация с обманутыми дольщиками в различных случаях неоднородна и имеет как общеэкономический, так и уголовный характер. Тем не менее даже при наличии всех законодательных инструментов на сегодняшний день, которые есть в УК, ГК и других законодательных актах, вопрос ответственности участников строительного рынка, можно сказать, гиперактуален. И в этом смысле создание института саморегулирования отрасли может сыграть роль одного из гарантов как в материальном, так и. в нравственно-политическом, если хотите, смысле. Это и своего рода "лицензия" на строительную деятельность. Например, гарантия саморегулирующей организации при заключении договора по долевому строительству (а содержание гарантии должно включать в себя механизмы солидарной ответственности всего строительного сообщества) будет являться для граждан, банков и других инвесторов, так сказать, "печатью добросовестности" строительной компании, которую данная организация должна будет заслужить у своих коллег.

Кроме того, на мой взгляд, саморегулирующие организации могут взять на себя часть информационного обеспечения строительства, вести базы данных договоров долевого строительства, переуступки прав по данным договорам, собирать и другую информацию. Все это, несомненно, будет способствовать более объективной оценке строительного рынка, а кроме того, и это самое важное, расширит возможности дольщиков на оперативное получение объективной информации. Такой статус саморегулирующихся организаций наряду с другими изменениями федерального законодательства о долевом строительстве максимально позволит избежать в будущем недобросовестности и кризисов в этой сфере. В связи с этим я убежден, что будущий проект закона о саморегулирующих организациях необходимо законодательно увязать с законом о долевом строительстве.

- Возможно ли, что человек, вкладывающий сегодня деньги в долевое строительство жилья, снова будет обманутым? Или такая ситуация уже не повторится?

- Всеми ветвями власти как на федеральном, так и на региональном уровне ситуация проанализирована, и принимается комплекс мер для того, чтобы это не повторилось вновь. Сегодня на рассмотрении в Государственной Думе находятся поправки в закон о долевом строительстве, посредством которых предполагается разблокировать тот экономический "коллапс, когда застройщики не могли получить кредиты банков для полноценного осуществления своей деятельности, а также поправка столичных депутатов, определяющая формы регионального контроля за строительной сферой. Вообще этой теме придается особое внимание. Однако необходимо отметить, что граждане, вступающие в гражданско-правовые отношения с какими-либо фирмами, должны понимать, что риск убытков лежит на них самих, и поэтому надо тщательно относиться к осуществлению сделок (проверка разрешительных документов и пр.) с другими юридическими и физическими лицами.

Дата публикации: 14:56 01 июня 2006

Источник: bpn.ru