Расширение компаний помогает девелоперам

Прогнозы экспертов о насыщении рынка офисной недвижимости никак не начнут сбываться. Мешают объективные причины: в город приходят все новые игроки, а компании-старожилы расширяются и требуют все больше офисных площадей. Как результат, предложение не успевает за спросом. По оценкам аналитиков, подобная ситуация сохранится как минимум до 2009 г.

Насыщение рынка офисной недвижимости и обострение конкуренции среди арендодателей эксперты начали предсказывать около года назад. Однако игроки рынка до сих пор этого не ощутили. По словам Сергея Богданчикова, заместителя директора компании “Фастком” (компания строит офисно-торговый центр “Регент-Холл” на Владимирской пл., 23), подавляющее большинство офисных центров города заполнено на 95-97%, во многих из них введен так называемый лист ожидания. С ним согласен управляющий компании “Теорема” Игорь Водопьянов: принадлежащие его фирме бизнес-центры “Эврика” и “Т4” заполнены на 95%, что позволило в течение прошлого года поднять ставки аренды примерно на 40%. Водопьянов подчеркнул, что на новые условия не согласились считанные единицы из 300 арендаторов. “Новых проектов появляется очень мало, поэтому правила игры по-прежнему задает продавец”, — говорит эксперт.

По данным Colliers International, в течение I квартала 2006 г. введено в эксплуатацию три новых бизнес-центра общей площадью 15 700 кв. м: “Северная столица — 2” — на 6000 кв. м, “Магнус” — на 5200 кв. м и “Густаф” — на 4500 кв. м. В начале лета ожидается появление на рынке более 40 000 кв. м офисных площадей классов А и В в нескольких бизнес-центрах: “Оскар”, “Лангензипен”, трех БЦ сети “Сенатор”, “Респект”, “Келлерманн-центр”, “Гренадерский” и “Призма-центр”.“Темпы роста спроса сопоставимы с ростом предложения, появляющиеся на рынке новые офисные площади практически компенсируют спрос”, — поясняет гендиректор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. Рост спроса на офисные помещения, по его словам, составляет около 11-13% в год.

По словам участников рынка, востребованность офисных площадей во многом обязана активному развитию экономики города. Богданчиков считает, что открывающиеся в городе представительства московских и иностранных компаний, а также развивающиеся петербургские фирмы, которые расширяют штат сотрудников, будут и далее способствовать увеличению спроса на офисном рынке. “Сейчас очень востребованы площади в 200-300 кв. м. Более того, появился спрос на помещения площадью 500-1000 кв. м”, — говорит он. По оценке гендиректора петербургского офиса компании London Consulting & Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, на помещения от 500 кв. м сейчас приходится 17% от общего объема спроса.

Иностранным и московским компаниям такие площади нужны чаще из имиджевых соображений, утверждает Богданчиков. По его словам, сейчас становится все более популярна и забота о комфортных условиях труда персонала, что заставляет компании снимать дополнительные помещения.

Юшенков согласен, что растущий спрос на офисы связан не только с появлением новых компаний на рынке, но больше с расширением площадей, уже занимаемых арендаторами. По данным Colliers International, в 2003 г. доля расширяющихся компаний составляла около 15%, в 2004 г. она поднялась до 18%, а по итогам 2005 г. не менее 20% спроса на офисном рынке формировалось за счет таких арендаторов.

Эксперты говорят, что в 2005 и начале 2006 г. самые большие офисы снимали компании — разработчики программного обеспечения. Например, “Сан Микросистемс СПб” арендовала 6000 кв. м в “Келлерманн-центре”, компания Quest — 4360 кв. м в офисном центре “Эврика”, “Рексофт” — 3500 кв. м в центре “Сереан”.

Рекорды IT-компаний побил только Внешторгбанк, который в 2005 г. приобрел под размещение головного офиса здание на Большой Морской ул. площадью около 6700 кв. м. Крупные офисы по 1300-1800 кв. м также арендовали компании “Ресо Гарантия”, МТС и “Газпромрегионгаз”.

В отличие от компаний-гигантов малый петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей — по 20-50 кв. м. Однако владельцы новых высококлассных бизнес-центров неохотно связываются с такими клиентами, даже если ставки аренды для них примерно на 20% выше, чем у арендаторов больших площадей, говорит Богданчиков. “Сдача офисов небольшим компаниям ведет к росту количества клиентов, повышается текучесть и расходы на эксплуатацию”, — поясняет он.

В основном крупные арендаторы интересуются помещениями в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса А. В этом сегменте, по оценке Скаландис, 60% спроса приходится на помещения в 500-1000 кв. м, а на площади 300-1000 кв. м — 29%. “У компании, планирующей арендовать большие площади, будут проблемы с их поиском”, — говорит генеральный директор “Knight Frank — Санкт-Петербург” Олег Барков. По его оценке, уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет около 1%.

Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит, по оценке Скаландис, до 500 000 кв. м. Насыщение рынка она прогнозирует не ранее 2009-2010 гг. при условии, что будут реализованы такие крупные проекты, как строительство офисного центра класса А “Газпром-Сити” (общая площадь 1 млн кв. м) и “Морской фасад”.

По данным компании Colliers International, по состоянию на апрель 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга превысил 870 000 кв. м. Из них 61% площадей приходился на помещения класса С, офисы класса В заняли около 33% и 6% пришлось на класс А.