Синергетический эффект саморегулирования инвестиционно-строительного рынка

Мы привыкли рассматривать любой рынок и, в частности, инвестиционно-строительный, как динамично развивающиеся, структурообразующие взаимоотношения компаний, дела которых идут лучше или хуже при изменении баланса спроса и предложения на их продукцию. В нашем случае – это строящиеся объекты. Тем не менее, назрела необходимость в уточнении определений некоторых феноменальных проявлений рынка вслед за изменением формы организации работы в новых условиях.

К примеру, предприятия группы «РОССТРО» уже третий год планируют свою работу, отказавшись от первоначального стремления полностью отдаться случайности развития событий на рынке. В итоге мы стали более устойчиво и прогнозируемо работать, имеем возможность формировать не только краткосрочные, но и стратегические долгосрочные планы развития предприятий группы.

Инвестиционно-строительный рынок – сложная система, которую необходимо рассматривать как совокупность экономических процессов, связанных с перераспределением ресурсов между хозяйствующими субъектами, взаимодействующими в сфере производства, распределения, обмена и потребления недвижимость.

***

Стало очевидным, что с задачей стабилизации рынка не справиться только усилиями государственной власти. Необходимо понимание происходящего изнутри и планомерные исследования падений показателей рынка, поиск путей эффективного преодоления и не менее последовательной их профилактики. Для координации усилий участников рынка созданы их ассоциации, профессиональные союзы, некоммерческие партнерства.

Сегодня на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга действуют Ассоциация домостроителей Санкт-Петербурга, Ассоциация профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Союз строительных компаний, Союз строителей и производителей стройматериалов и другие. Мы буквально видим, как из рыночного хаоса выкристаллизовывается структура. Этот процесс возникновения системы принято определять как синергетический эффект.

В частности, на чем уже сегодня следует заострить внимание: синергетический эффект может быть как отрицательным, так и положительным. Иначе говоря, если взаимодействие участников рынка не будет эффективным, направленным на повышение его устойчивости, мы можем получить резонансный эффект его разрушения. Величина как положительного, так и отрицательного синергетического эффектов взаимодействия элементов системы значительно больше, чем сумма эффектов, действующих независимо. Вывод прост: необходимо создание самоорганизующихся структур однородных секторов рынка с выработкой единой стратегии рыночного поведения.

***

Давайте обратимся к практике. Тот рынок, о котором мы говорим, делится на две взаимосвязанные, взаимозависимые части – на первичный и вторичный рынок жилья. Этапы становления, фазы развития обеих «ветвей» в узловых моментах во многом аналогичны. Осмысливая опыт одной из составляющих, мы с большей или меньшей долей условности можем прогнозировать динамику процессов рынка в целом.

1991–1992 годы – начало. Период необузданного накопления и передела собственности. Нет ни четких ориентиров, ни регламентирования во всех сферах деятельности. Бурное становление вторичного и первичного рынка жилья. Закономерные болезни роста: криминализация, обострение конкуренции, перенасыщение, падение цен. Стремление ведущих риэлтерских и девелоперских компаний к монополизации в 1997–1998 годах приводит к затяжному кризису, к банкротству основных операторов вторичного рынка. Расширение сети филиалов, укрепление центральных компаний и тому подобное – то есть интересные в теоретическом плане проекты – так и не нашли продолжения.

***

Первичный рынок устоял только благодаря дефолту 17 августа, который, что многократно обсуждалось, на некоторое время смог стимулировать рынок долевого строительства1.

В чем урок ситуации тех лет? Кажется, что отношения 1997–1998 годов в неизменном виде отобразились четыре года спустя. Правила игры, которые в конечном итоге потрясли тогда весь вторичный рынок, действенны сегодня на первичном. Вспомним: денежные средства клиентов в наличной форме оплаты принимались самими риэлтерами (что называется, «в тумбочку») и расходовались в интересах агентств.

При этом возник дисбаланс входящего и исходящего денежных потоков, который и подорвал устойчивость компаний.

***

Безудержный рост энтропии в системе удалось преодолеть, лишь искусственно разомкнув ее. Кризис сошел на нет – благодаря умению уцелевших участников рынка найти необходимый компромисс, преодолеть взаимное недоверие и сесть за стол переговоров. В тот момент усилия риэлтеров образовали структуру, которая впоследствии получила название Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (в то время Ассоциация риэлтеров и домостроителей). Только кризис заставил принять меры, которые, казалось бы, ограничивали и ущемляли в чем-то личные интересы и амбиции, но давали возможность сбалансировать рынок в целом.

Основное правило: все расчеты отныне ведутся при помощи вексельного оборота, использования банковских ячеек, безналичного расчета... Деньги клиентов не используются в интересах агентств, а целевым образом расходуются в интересах самих клиентов.

Агентства восприняли новую тактику. Вскоре были определены жесткие профессиональные стандарты, разработаны эксклюзивные договоры, создана единая мультилистинговая система. Отношения между риэлтерскими фирмами регулируются разработанными в недрах Ассоциации деловыми стандартами. Кропотливая повседневная работа Ассоциации обеспечила рынок надежными ориентирами и позволила уменьшить издержки. Рынок стал стабильнее. Дальнейший рост цеп – дело ближайшего времени, так как положительная динамика ориентируется на стоимость квадратного метра докризисного периода. Возможно, покупатель чувствует себя защищенным.

***

Взаимодействие с органами власти – сильная сторона Ассоциации. Можно смело утверждать, что практически все законодательные инициативы в городе, затрагивающие вторичный рынок, разрабатывались с учетом мнения членов этой организации. Последний пример: прекращено лицензирование риэлтерской деятельности. И АПРН разрабатывает вместе с КУГИ сертификацию, которая позволит поддерживать на рынке порядок еще может быть более строгий, чем «чиновничье» лицензирование.

Еще одно важное замечание: ничего бы не состоялось без понимания руководителями риэлтерских фирм истины – это их рынок, они должны его беречь, они сами должны выработать условия и правила, которые позволят каждой работать рентабельно, формировать долгосрочные планы.

Для контраста возьмем давно существующую Ассоциацию промышленных предприятий. Руководители крупнейших заводов и фабрик, обладающие влиянием не только в бизнесе, но и во власти, имеющие огромный имущественный потенциал, до сих пор не разработали единых четких критериев, которые позволили бы им стать полноценными партнерами. Результат – стагнация рынка.

***

Вернемся к исходному пункту: на определенном этапе рынок может стабилизироваться при четких и согласованных действиях участников рынка и власти. Мы помним факторы, приведшие к кризисной ситуации на вторичном рынке: стремление к монополизации, безудержный рост ведущих операторов рынка, нецелевое использование средств клиентов.

Какие выводы мы можем сделать о состоянии первичного рынка? В настоящий момент объемы возводимого жилья давно превысили допустимые пределы. В этой ситуации, если застройщики не возьмут на себя обязательства по квотированию объемов, при росте себестоимости строительства ни при каких обстоятельствах не удастся установить ту цену, которая сможет обеспечить стабильность рынка. В этот процесс должны включиться и органы власти – именно от них напрямую зависит поступление на рынок новых пятен под застройку. Между тем очевидно, что нерегламентированная их раздача непрофессиональным участникам инвестиционно-строительного процесса неминуемо приведет к перегреву рынка.

Нелишним будет опереться на опыт США, где уже много лет активно действует крупнейшая лоббистская структура – Ассоциация домостроителей. Это сообщество объединяет большое число строительных фирм. Конструктивное сотрудничество, направленное на достижение общего блага, отличает повседневную деятельность объединения. Его участники сумели прийти к общему соглашению, о доле каждого члена сообщества в общем объеме производства. Что положительно сказалось на развитии рынка недвижимости Соединенных Штатов.

Рынки недвижимости США или Западной Европы имеют давнюю историю и богатые традиции и опираются на самоуправляющиеся некоммерческие структуры. Поэтому закономерно, что российское правительство сегодня связывает дальнейшие шаги по становлению рынка именно с формированием и развитием таких бизнес-сообществ.

В целом наш рынок сложился. Выявились основные операторы. Однако не все фирмы протиснулись сквозь игольное ушко дефолта. Риторический вопрос последнего года: кто «виадукнется» следующим, напоминает о проблемах, постигших компанию «Виадук», и других операторов, попавших в аналогичную ситуацию.