Доля рынка домов бизнес-класса постепенно растет

Уровень жизни

Если в самолете салон бизнес-класса подразумевает высший уровень комфорта, то в недвижимости это самый что ни на есть средний класс. Дома бизнес-класса для покупателей со средним уровнем дохода являются той самой прослойкой между «элитой» и массовым жильем. О том, что представляет собой на первое полугодие 2006 года этот сегмент рынка, специально для "„Ъ -Дома»— Сергей Федоров.

Давайте определимся

Под бизнес-классом в нашем городе обычно подразумевают дома повышенной комфортности. «Как правило, именно общая сумма характеристик комфортности дома позволяет выделить его из ряда предложений типового жилья. Но их недостаточно для отнесения к „элите"», — говорит коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов. Среди признаков бизнес-класса специалисты RBI упоминают следующие: кирпично-монолитный (кирпичный) дом; удобные/свободные планировки — просторные кухни, наличие хозяйственных помещений, высота потолков 2,8-3 м; хорошая транспортная доступность, близость станций метро, развитая инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, торговые и досуговые комплексы). Кроме того, использование современных материалов, современное оснащение дома, современная инфраструктура (бесшумные лифты; единое остекление лоджий и балконов, стеклопакеты, вентфасады; паркинг; бытовые/коммерческие помещения на первых этажах; благоустроенный закрытый двор, детская площадка). Один из существенных критериев — район: важны престижность, экологическая ситуация, развитая инфраструктура, благоприятное соседство. При этом специалисты отмечают, что петербургские жилые комплексы бизнес-класса менее масштабны, чем московские. Охрана, домофон, благоустройство территории — в Северной столице этим занимается ТСЖ, а не девелопер, как это принято в Москве, и лишь единицы строителей берут на себя управление жильем. Первые этажи, предназначенные под коммерческие цели, находятся в открытой продаже, редко у застройщика есть концепция, в соответствии с которой он формирует полный комплекс услуг для жильцов дома, хотя и такое бывает, но, как правило, в случае более дорогих предложений.

Чем выше, тем дороже

Что касается этажности проектов бизнес-класса, то и здесь единой картины не наблюдается — к этой категории относится и малоэтажный жилой комплекс «Новая Скандинавия» (диапазон цен от $1500 до $3000 за квадратный метр), и 25-этажные «Живой родник» (застройщик— «ЛенспецСМУ») или «Новая вертикаль» (застройщик — СК «Пионер»). Любопытно, что при среднем ценовом диапазоне $1400-2000, по словам Михаила Возиянова, цены в одном доме бизнес-класса на разных этажах могут существенно отличаться. Чем выше, тем дороже — цена с каждым этажом может повышаться на $50-100 за квадратный метр. По словам Леонида Рысева, руководителя портала vipflat.ru, цена за квадратный метр в пентхаусе, на крыше дома бизнес-класса, подскакивает сразу на 30% по отношению к остальным квартирам. Впрочем, пентхаусы уже считаются «элитой». «Покупателей пентхаусов не смущает, что дом в целом относится к иному качественно-ценовому уровню, лишь бы сам пентхаус отвечал всем стандартам качества, был достаточно просторен и обладал хорошими видовыми характеристиками, как, например, в увенчанном шпилем доме „Аврора" на Выборгской набережной, откуда просматривается вид на акваторию Невы», — заключает господин Рысев.

По оценке компании RBI, доля рынка домов бизнес-класса постепенно растет, преимущественно за счет сокращения объемов эконом-класса. Сегодня она составляет около 35-40% предложения массового рынка, или 40-50% всех кирпичных и кирпично-монолитных домов, строящихся в Петербурге. В то же время, по мнению экспертов из «Петербургской недвижимости», имеется выраженный «дрейф» самого бизнес-класса в сторону «элиты». «За последние три года многие объекты, позиционируемые как комфорт-класс по планировкам и технической оснащенности, начали приближаться к объектам сегмента „элита В". В частности, практически обязательным требованием стало наличие подземного паркинга, тогда как три-четыре года назад такие объекты были редкостью», — отмечает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.

В связи с этим, констатируют специалисты, намечается более четкое разграничение между объектами комфорт-класса и верхнего эконом-класса, которое окончательно закрепится в течение ближайших одного - двух лет. Во вторую категорию скорее все го попадет «недорогой» бизнес-класс. «Несмотря на декларируемые свободные планировки и просторные квартиры, бизнес-класс на практике — это часто неожиданно встречающиеся несущие стены внутри и узенькие лестницы с тесными лестничными клетками», — отмечает Леонид Рысев.

Экология вместо истории

В историческом центре, по данным Леонида Рысева, строится лишь 30% объектов бизнес-класса. По данным исследований СК «Петербургская недвижимость», основные зоны расположения таких проектов — западная часть Васильевского острова, некоторые зоны Центрального и Петроградского районов, по ряду причин не позволяющие отнести их к элитным. «Традиционно престижным считается Выборгский район в районах станций метро „Удельная", „Площадь Мужества", в части, прилегающей к парку Сосновка, а также квартал у метро „Озерки", ограниченный Выборгским шоссе, проспектами Энгельса и Луначарского, откуда открываются великолепные виды на Суздальские озера. Далее, в Приморском районе престижная часть — Коломяги, где постепенно формируется зона малоэтажной застройки, а также районы Новой деревни и северо-приморской части (Лахта) с видами на Финский залив», — отмечает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.

Постоянным спросом пользуется жилье повышенной комфортности в Московском районе — вдоль Московского проспекта, от станции метро «Электросила» до площади Победы. Некоторые объекты в этой зоне по ценам и позиционированию приближаются к элитному сегменту. Локальные зоны бизнес-класса имеются в Красногвардейском районе — Малая и Большая Охта, особенно территории, прилегающие к набережным с видами на Неву, Смольный собор и Большеохтинский мост. В Кировском районе достаточно престижной зоной является Дачное—участок, ограниченный улицей Лени Голикова, Ленинским проспектом и бульваром Новаторов. Как правило, к сегменту повышенной комфортности относятся также объекты в центральных кварталах Пушкина и Павловска.

«Для девелоперов и потребителей проектов бизнес-класса предпочтительны не столько исторические достопримечательности, сколько зеленые зоны с хорошей экологией», — утверждает Юрий Грудин, вице-президента СК «Пионер». К примеру, проект компании «Пионер» — жилой комплекс «Шуваловские высоты» расположен в районе Шувалово-Озерков, вблизи Суздальских озер и Шуваловского парка. Другой пример удачного проекта — жилой комплекс «Живой родник», возведенный «ЛенспецСМУ» на Поклонной горе в окружении парков. В центре комплекса застройщик расчистил природный родник, придав ему с помощью гранитной набережной форму пруда.

Здесь же, в районе Шувалово-Озерков, есть и малоэтажные жилые комплексы бизнес-класса, например та же «Новая Скандинавия». По данным директора по развитию компании Becar Игоря Горского, цена квадратного метра здесь превысила $3500, притом, что первая очередь практически распродана. По словам господина Горского, такую составляющую комплекса, как отдельно стоящие коттеджи, корректнее было бы отнести к «элите»: квартиры такие большие, что их стоимость достигает полумиллиона долларов. «Но таунхаусы и малоэтажные дома — это безусловно крепкий бизнес-класс в западном понимании», — заключает господин Горский.

Инвестировать рано

Во время последней стагнации первичного рынка в Санкт-Петербурге, по словам Ильи Еременко, бизнес-класс оказался наиболее уязвим. Поданным корпорации «Петербургская недвижимость», спрос на такое жилье оказался в 1,5-2 раза ниже, чем в сегментах «элиты» и нижнего эконом-класса. Под влиянием отсутствия платежеспособного спроса бизнес-класс сдал ценовые позиции, в то время как «элита» и эконом-класс остались на прежнем уровне. Однако в первой половине 2006 года бизнес-класс вновь вернул свои позиции. Как констатируют эксперты «Петербургской недвижимости», дело в том, что с середины 2005 года началось сокращение объема предложения комфорт-класса. С учетом сроков инвестиционного цикла и того, что количество объектов, заложенных в период стагнации, также сократилось на 30%, в 2007-2008 годах следует ожидать всплеска спроса на подобные квартиры и роста цен. Эта ситуация открывает новые возможности для спекуляций.

Девелоперы предсказывают, что этой тенденцией заинтересуются частные инвесторы из Москвы. По словам Юрия Грудина, в период с 2002-го по 2004 год, когда строился жилой комплекс бизнес-класса «Новый Колизей», расположенный на улице Восстания, цена объекта выросла с $800 до $2800 за квадратный метр. Среди покупателей москвичи составили до 20%.

Причем, по словам господина Грудина, большой вклад со стороны московских покупателей внесли компании, приобретавшие представительское жилье для местных топ-менеджеров, и покупатели «для себя». Что не удивительно. Для сравнения: в возводимом в Москве компанией «Пионер» жилом комплексе бизнес-класса «Авангард» цена квадратного метра начинается от $3500.

Вместе с тем, по мнению Евгения Галеева, директора по развитию Центрального агентства недвижимости, именно цена на вторичном рынке квартир в домах бизнес-класса должна продемонстрировать инвестиционную привлекательность этого сегмента. «Вторичного же рынка кирпично-монолитного жилья постройки начала 2000-х в Петербурге пока нет», — считает господин Галеев. Отдельные сделки, по его словам, демонстрируют рост цены в сравнении с моментом сдачи дома, другие, наоборот, некоторое падение. Например, цена метра в «Новом Колизее» в 2004 году снизилась до $2300. Когда сформируется вторичный рынок квартир в домах бизнес-класса, тогда можно будет оценить его инвестиционный потенциал, заключает эксперт.

Дата публикации: 20:04 21 июня 2006

Источник: bpn.ru