Золотая недвижимость Петербурга

После полуторагодовой стагнации цены на петербургскую недвижимость резко взлетели вверх. По итогам первых пяти месяцев этого года в сегменте типового жилья зафиксирован 20-процентный рост, который аналитики прогнозировали на весь 2006 г. А элита и вовсе установила рекорд, «поднявшись» в цене на 50%. Для покупателей настали не лучшие времена. Видимо, богатые тоже будут «плакать», но не столько из-за нехватки денег, сколько из-за дефицита ликвидных объектов. Островками стабильности на этом фоне выглядят сегмент аренды и загородный рынок.

Как с цепи сорвались

Стоимостные характеристики на рынке жилья непринужденно преодолели все мыслимые психологические барьеры. В массовом секторе средняя цена предложения уже составляет $1300/кв.м, а если темпы роста сохранятся, к началу осени можно ожидать $1,5 тыс. Застройщики «грозят» к Новому году ценником в $2 тыс. за «квадрат». А сектор элитного жилья ставит небывалые рекорды, опрокидывая прогнозы всех аналитиков рынка. Этой весной преодолена «олимпийская» для Петербурга отметка в $10 тыс. за кв.м. По словам специалиста по недвижимости АН «Адвекс» Владимира Федорова, сегодня появились предложения по $17 тыс. за кв.м (ул. Б. Морская, 4). «Если в декабре-январе пентхаус на наб. Мартынова предлагали по $6,5 тыс./кв.м, то сегодня – $12 тыс., за полгода стоимость выросла на 100%. В среднем элитная недвижимость подорожала на 50%, а по отдельным объектам – на 100%», – говорит г-н Федоров. В данном случае надо понимать, что речь идет об эксклюзивных объектах, потому что у каждого участника рынка своя классификация и свое представление об «элите». По мнению зам. гендиректора по маркетингу и продажам «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ольги Клушиной, быстрее других дорожали эксклюзивные объекты, их стоимость за I квартал поднялась на 35–40%. По данным аналитиков, элитное жилье за этот период выросло в среднем на 16%, а средневзвешенная цена составила $3,3 тыс. за кв.м. «Сегодня продажа квартир стоимостью $200–300 тыс. стала обыденным явлением, - говорит директор департамента продаж квартир VIP АН «Бекар» Леонид Рысев. – Все больше сделок стоимостью $500–600 тыс., нередко бюджеты переваливают за $1–2 млн».

По знакомому сценарию

События в Петербурге до боли напоминают московские. Здесь и сокращение количества выставленных объектов (на 30–40% в год), и рост числа ипотечных сделок, и рассыпающиеся цепочки «встречных» покупок, и продавцы, придерживающие квартиры в ожидании нового витка цен, и, главное, недостаточно высокие объемы и темпы строительства, ведущие к вымыванию объектов первичного рынка. Армия «страждущих» пополняется и за счет тех, кто в период депрессии рынка в 2004–2005 гг. отложил решение о покупке до лучших времен, а также тех, кому Москва и даже Подмосковье уже не по карману.

На деньги от продажи столичной квартиры в Петербурге можно приобрести весьма комфортабельные апартаменты, еще и «сдача» останется. Такие случаи уже не единичны. По мнению риэлтеров, на петербургском рынке количество иногородних покупателей составляет около 20%, примерно треть из них приобретает жилье для последующей перепродажи.

Свою роль в перегреве рынка сыграл 214-й федеральный закон, а также провал по выдаче новых участков под застройку. В итоге квадратный метр жилья в Северной столице начал стремительно дорожать – сначала по 2%, а к концу апреля – уже до 4–6% в месяц. В офисах некоторых застройщиков выстраивались очереди из желающих купить хоть что-нибудь, многие девелоперы даже приостанавливали продажи на время. Такая же картина (очереди на просмотр – по 10 человек на одну квартиру) наблюдалась и на вторичном рынке. Только к концу мая темпы роста несколько снизились.

Все сказанное справедливо и в отношении элитного сектора, за исключением очередей. Но, по свидетельству Владимира Федорова, «сегодня продолжается ажиотажный спрос на элиту. Покупатели, имеющие от $1 млн и больше, не могут найти удовлетворяющие этим ценам объекты и вынуждены покупать то, что имеется». По словам Ольги Клушиной, по сравнению с четвертым кварталом прошлого года продажи в первом полугодии увеличились на 13%, а против аналогичного периода 2005 г. – в 2,1 раза. В то же время объем предложения за первый квартал этого года сократился на 17%.

О небывалом спросе на элитные объекты говорит и зам. директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова: «У нас не было очередей, но, начиная с февраля, в среднем заключалось по 1–2 сделки в день – это очень высокий показатель для элитного сегмента. За полгода цены выросли на 25–30%». Она также отметила, что в уникальных объектах, например, в комплексе «Фаворит», некоторые клиенты приобрели по 2–3 квартиры, ценник здесь варьируется от 3,8 до 8,3 тыс. у.е./кв.м (у.е. – 31 руб.).

На этом фоне вполне закономерно сокращение объема предложения, о чем говорит большинство опрошенных. Правда, Ольга Колганова считает, что, невзирая на ажиотажный спрос, объем остался неизменным, прежде всего, за счет вывода на рынок двух крупных элитных комплексов – «Парадный квартал» и «Дом у моря». По оценке Ольги Клушиной, в структуре предложения 30% площадей приходится на объекты класса комфорт, около 60% – премиум и остальные 10% – эксклюзив.

География элиты остается почти незыблемой: все тот же «золотой треугольник», локальные участки с видом на воду в Центральном и Петроградском районах, а также острова Крестовский, Каменный и отчасти Васильевский. Хотя объекты на Крестовском неоднородны. Сегодня здесь активно сносятся жилые бараки и общежития, на месте которых уже возводятся соответствующие статусу острова дома, освободившиеся пятна застраивают компании «Стройинвест», «Град» и др.

Доставшиеся от «Торгового Двора» три лакуны на острове осваивает «Петротрест», а в остальных двух десятках строящихся объектах, квартиры распроданы на 70–100%. В ближайшие годы некоторой альтернативой Крестовскому может стать остров Петровский, где на выкупленных площадках предприятий планируется строительство дорогого жилья и бизнес-центров. С развитием городских мегапроектов растет потенциал и района вокруг Театральной площади. Компания «ЮИТ Дом» завершает строительство элитного дома на Казанской, 58, неподалеку от Мариинского театра. Проект выполнен финской архитектурной мастерской EAGLE GROUP OY и предполагает продажу квартир с отделкой в классическом скандинавском стиле со встроенной мебелью и бытовой техникой. Это первый в Петербурге опыт продажи элитной недвижимости под ключ, если не считать проект 10-летней давности «Альба» на Васильевском острове. По данным специалистов отдела продаж «ЮИТ Дома», сегодня все 40 квартир уже раскуплены, диапазон цен составил от 2 до 4 тыс. евро за кв.м.

Существующее на рынке предложение элитной недвижимости во многом не отвечает растущим запросам весьма состоятельных клиентов. Но динамика все же есть. Появляются пентхаусы с уникальными панорамными видами (жилые комплексы «Аврора», «Монблан»). Некоторые девелоперы предлагают не просто элитный объект, но своеобразный «город в городе» – концепцию, сочетающую качественное жилье (с достойным окружением) и такой же отдых. В жилых комплексах стали появляться зимние сады, аквапарки, бассейны, SPA-центры, включающие салоны красоты, различные сауны, спортивные залы и прочие радости жизни. Все это, в частности, предусмотрено в таких проектах, как «Новая звезда» и «Омега-Хаус» на Песочной наб., «Дом у моря», «Фаворит», «Максимум» и Stella Maris на Крестовском острове. В некоторых из них («Новая звезда», Stella Maris) отдохнуть со вкусом могут только жильцы дома, а в большинстве других – все желающие. Для владельцев апартаментов в жилом комплексе Stella Maris и «Фаворит» предусмотрены причалы с обустроенной стоянкой для маломерных судов. А «СК «Возрождение Петербурга» совместно с агентством «Арт-фестиваль» рядом с комплексом «Дом у моря» обустраивают сейчас летний комплекс для отдыха – веранду «Море» на берегу Гребного канала (см. раздел «Новости недвижимости»).

Паркинг остается одним из главных атрибутов элитного жилья, а если покупателю предоставляется возможность приобрести несколько парковочных мест, это может стать конкурентным преимуществом. «Сейчас место в паркинге в центре города стоит около $35 тыс., – говорит Леонид Рысев. – Последние паркинги в жилом комплексе на наб. Робеспьера продаются по $45 тыс., а в доме у арки Главного штаба – за $60 тыс.».

Прелести загородной жизни

Больше повезло потенциальным покупателям дорогих загородных объектов. Переполох на городском рынке почти не отразился на субурбии. При растущем количестве новых проектов преимущественно среднего ценового диапазона и относительном балансе спроса и предложения уровень цен за последние шесть месяцев не претерпел видимых изменений. Сегодня стоимость загородных элитных объектов варьируется в диапазоне от $600 тыс. до $1 млн. Ощутимо дорожала лишь земля под застройку, да и то в наиболее перспективных направлениях. Причины тоже, вроде бы, очевидны. Не до конца сформировавшийся загородный рынок инертен по определению и живет по своим законам. Отсутствие приемлемой транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, а также соответствующих нормативных актов также не способствовало развитию коттеджных поселков и увеличению спроса. Единицы рассматривали (и приобретали) загородный дом в качестве постоянного места жительства. До прошлого года организованных поселков насчитывалось менее 20, из них лишь около трети можно причислить к элитным. Конъюнктура стала заметно меняться в прошлом году. Во-первых, принят ряд федеральных и региональных нормативно-правовых актов, несколько упростивших оборот земель. Во-вторых, стали более отчетливо прорисовываться контуры будущих дорожных «строек века» – КАД и ЗСД. С их запуском инвесторы и девелоперы связывают бурное развитие не только загородного рынка, но и коммерческо-развлекательной недвижимости. В-третьих, «Газпром» продолжает активно газифицировать пригороды. В этом году монополист обеспечит голубым топливом практически всех жителей Курортного района, где сосредоточено почти 9 из 10 элитных загородных объектов. Эти и другие факторы подтолкнули бизнес за околицу мегаполиса. За неполный год (с начала весны 2005 г.) в пригородах Петербурга и областных землях были запущены не менее 20 новых проектов коттеджных комплексов. На загородный рынок вышли известные городские девелоперы и застройщики – группа «ЛСР», «Петербургская недвижимость», «Корпорация «С», «М-Индустрия» и др.

Но стартовавшие проекты пока не повлияли на ценовую конъюнктуру: за первое полугодие наблюдалось плавное и предсказуемое увеличение стоимости жилья. В ряде объектов, по оценке менеджера по маркетингу компании «Евросиб Девелопмент» Николая Позолотина, они выросли примерно на 10%. В среднем ценовом диапазоне все осталось на прежнем уровне. «На загородном рынке хороших объектов как не было, так и нет, имеющиеся быстро «вымываются», – говорит Владимир Федоров. – Платежеспособный спрос значительно превышает качественное предложение, хотя цены за полгода практически не изменились».

Среди заявленных проектов есть довольно интересные, претендующие на эксклюзивность. Например, коттеджный поселок в Ягодном от «Петербургской недвижимости» с причалом для маломерных судов и вертолетной площадкой; уникальный комплекс в английском стиле «Золотая миля» в Репино от «Корпорации «С»; «Жемчужина Разлива» от компании «Особняк» и др.

Из тенденций последнего времени Николай Позолотин отметил формирование географических зон элитных коттеджных поселков, то есть их концентрацию в границах одной территории. На севере – это участки в Разливе и вокруг поселка Ленинское (проекты группы «ЛСР», «Олимп-2000», «Корпорации «С» и др.). Альтернативная зона формируется на юге – между Стрельной и Петергофом (совместный проект компании «ИТС-КАД» и «ПБЛ-Холдинг», а также проект банка «Санкт-Петербург»). «Основной недостаток всех поселков в этих зонах – это отсутствие общей инфраструктуры отдыха и развлечений, – говорит г-н Позолотин. – Если девелопер и строит таковую, то только для своего поселка. Гораздо разумней и дешевле было бы объединиться и совместными усилиями возвести спортивно-досуговую зону для обитателей нескольких поселков. Полагаю, что к этому мы придем лет через 5».

Начальник отдела продаж коттеджных поселков корпорации «Петербургская Недвижимость» Алексей Рогов отметил увеличивающееся расслоение покупательского спроса и растущие требования клиентов. Это относится к концепции, «начинке» поселков и домов. Обеспеченные граждане все чаще интересуются возможностью оборудования загородного дома системой «интеллектуального» управления. По мнению г-на Рогова, сегодня в элитном секторе все более ощутимым становится присутствие отечественных производителей деревянных домов, которые начинают достойно конкурировать с западными компаниями.

Все еще впереди

Невзирая на беспрецедентное подорожание недвижимости, в первую очередь элитной, опрошенные аналитики и практики рынка в один голос уверяют, что до конца года цены будут еще расти. По оценке Ольги Колгановой, элитные квартиры вырастут в цене еще на 20%, годовой прирост составит 50%. «Цены, безусловно, будут расти, и на первичном, и вторичном рынках. К новому году за элитное жилье придется выложить в среднем $10–15 тыс./кв.м», – говорит Владимир Федоров. Сомневаться в этом особенно не приходится.

За полтора года депрессии строительный комплекс Петербурга значительно сузился. Вольно или невольно 214-й ФЗ, а также переход Северной столицы на новое распределение участков под застройку (через торги) вкупе с макроэкономическими колебаниями привели к тому, что с рынка стали уходить небольшие компании. И этот процесс будет только усугубляться. На долю мелких и средних компаний, по оценке специалистов «Союзпетростроя», приходилось не менее половины годового объема нового жилья. Дефицит на первичном рынке непременно скажется на стоимости жилья во всех сегментах.

С другой стороны, за те же последние полтора года администрация Петербурга довольно успешно продвигала имидж города на международной арене и с таким же успехом добивалась благосклонности Москвы. За это время один за другим стартовали почти полтора десятка мегапроектов в различных отраслях – «Балтийская жемчужина», Новая Голландия, Пассажирский терминал, три автозавода и др. На днях в Стрельне соберутся главы восьми сильнейших держав мира. В Петербурге прописываются крупнейшие российские компании: «ЛУКОЙЛ», «Внешторгбанк», «Трансаэро», «Совкомфлот», структуры «Газпрома», переезжает Конституционный суд. Даже трудно представить какое количество бомонда от политики и бизнеса будет здесь обустраиваться. И всем им, на минуточку, надо где-то жить. Можно предположить, что снимать или покупать хрущевку на окраине города они не будут. Следовательно, спрос, а также цены и ставки аренды на дорогие апартаменты в центре города и в коттеджных поселках за городом будут только расти, догоняя Первопрестольную.

Андрей Васильев, генеральный директор АН «Аркада»:

- На вторичном рынке количество предложения остается неизменным, а на первичном неуклонно сокращается. Спрос немного превышает предложение. За полгода в элитном сегменте цены росли не такими темпами, как в массовом секторе, но все же довольно существенно. Нижний порог стоимости элитного жилья на первичном и вторичном рынках практически сравнялся и составляет в среднем $2,5 тыс. за кв.м. Пока нет никаких причин для стабилизации рынка, до конца года цены будут расти. В секторе аренды пока все спокойно, но аренда так или иначе связана с рынком жилья, а потому к концу года можно ожидать повышения ставок.

Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга»:

- С начала 2006 года цены на большинство элитных объектов выросли на 35-40%. Сегодня самый низкий ценник на элитную недвижимость можно найти на новых объектах исторической части Васильевского острова, а самые высокие - в домах у Таврического сада, на Крестовском острове с видами на воду и в районе «золотого треугольника». После резкого скачка цен в апреле рынок некоторое время будет привыкать к новым реалиям. Далее из-за серьезного дефицита предложения, а также развития ипотеки и благоприятной экономической ситуации, ежемесячное увеличение стоимости элитной недвижимости на 3-5%, скорее всего, сохранится. Возможно, такая динамика и переломится к концу года, если деве-лоперы смогут открыть продажи в крупных элитных объектах.

Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства:

- Элитное жилье в Петербурге - это сегмент рынка, существующий в виртуальном отрыве от рынка жилья прочего. Он развивается по своим законам, мало обусловленным рынком жилья иного. Иное может иногда падать в цене, а это пока только растет. Еще недавно «элитка» начиналась с $1500 за кв.м, ныне за эти деньги полметра купить можно, но истинно безупречное начинается, думаю, где-то от $5 тыс. Недавно оценивали проект строительства самого дорогого в Петербурге жилого дома.

Озадачились - почем же там будут продажи? Опросили ведущих специалистов - брокеров, девелоперов, оценщиков. И вот что понял: возможно, браки и совершаются на небесах, но вот цены на элитное жилье - хоть и кажутся заоблачными - складываются не в Петербурге, а в том рыночном контексте, в котором существуют покупатели этого продукта. Они - над местным рынком. Они сравнивают цены со своими квартирами - московскими, парижскими и лондонскими. Если и в Москве уже есть, и на Лазурном есть, и там есть, и сям есть - про запас-то надо и в Питере взять, мало ли что, и растет все исправно. Вот и «непитерские» цены в 10-15 тысяч зеленых за квадрат core and shell (читай - голых стен. M&D) обсуждаются, а по уникальным объектам - и про $20 тыс. говорить можно. Не сегодня, конечно. Но очень скоро».

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости петербургского офиса компании Knight Frank:

- По состоянию на апрель 2006 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила $2900/кв.м. Рост цен по отношению к марту 2005 года составил 23,5% и в настоящее время продолжает расти. Сегодня стоимость объектов достигла $5-8 тыс. за кв.м и стремительно приближаются к отметке $10 тыс. До конца года цены вырастут на 10-15%, причем больше всех поднимутся в цене эксклюзивные объекты. Это связано с уменьшением пятен под застройку, вероятным сокращением предложения в будущем, а также с удорожанием земельных участков и стройматериалов. В последние время заметно повысились и запросы клиентов, они хотят иметь объект с уникальными характеристиками, современным техническим оснащением, встроенным паркингом, а также развитой внутренней инфраструктурой. Среди новых и интересных проектов заслуживают внимания: «Парадный квартал» - своей уникальностью, масштабом и «начинкой»; дом на Казанской, 58 - первый объект, сдающийся с полной отделкой; жилой комплекс на наб. Лейтенанта Шмидта, 21-24 - единственный новый объект на набережной Большой Невы.

Владимир Федоров, специалист по недвижимости АН «Адвекс»:

- В Петербурге установлен новый ценовой рекорд: появились предложения по $17 тыс. за кв.м (Б. Морская,4) и $14 тыс./кв.м -в комплексе «Дом у моря». Эти две позиции во многом определят будущее рынка недвижимости. Сегодня продолжается ажиотажный спрос, есть масса заявок, но за неимением адекватных объектов, приобретают имеющееся для того, чтобы только вложить деньги. На одном из самых удачных объектов «Петербургской недвижимости» - Stella Maris на Крестовском - даже при отсутствии рекламы уже почти не осталось квартир в продаже, последние сейчас предлагаются по $12 тыс. за кв.м. В структуре покупателей много приезжих, особенно москвичей. На первичном и вторичном рынках цены будут расти, и до конца года средняя стоимость «элиты» составит $10-15 тыс./кв.м.

Сергей Бобашев, руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»:

- Сегодня стирается грань между просто дорогим и качественным жильем и «настоящей элитой». Особенно это касается домов постройки последних 15 лет. Часть из них уже потеряла свой эксклюзивный статус. Почти все новые проекты нельзя сразу относить к элитным, оно, как и хорошее вино должно «выстояться». Рынок элитного жилья был и остается гораздо более стабильным, нежели массовый сектор. Продавцы и покупатели менее подвержены сиюминутным изменениям конъюнктуры.

Однако одна из основных причин, породивших ажиотаж на массовом рынке - снижение курса доллара, и как следствие, снижение доходности валютных сбережений в российских и зарубежных банках, не в меньшей степени сказалась и на элите.

Масла в огонь может подлить и значительное снижение фондовых индексов, пессимистические настроения финансовых аналитиков относительно доходности вложений в акции российских предприятий. Часть денег, вложенных в ПИФы и другие финансовые активы, могут быть использованы на приобретение квартир. С другой стороны, появление нескольких масштабных проектов, аналогичных «Парадному кварталу», могут в значительной степени удовлетворить спрос на дорогое жилье. Но пока крупных проектов не предвидится, можно прогнозировать значительный рост цен на дорогое жилье в ближайшие 2-4 месяца, хотя к концу года темпы роста должны снизиться. Правда, при условии, если доллар не будет стремительно падать.

Илья Еременко, генеральный директор 000 «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость»:

- В сегменте элитного жилья заметно сократился объем предложения. В первую очередь, из-за ажиотажного роста цен и высокого спроса в весенние месяцы. Элитные квартиры раскупались такими темпами, что застройщики были вынуждены бронировать предложения или устанавливать на них блокирующие цены. Речь идет больше об объектах, находящихся на более поздних стадиях строительства. И если обычно рыночные перепады и скачки цен больнее всего «били» по нижнему ценовому сегменту, сегодня это происходит в отношении дорогого жилья. Полагаю, что к осени предложений элитных квартир от застройщика практически не останется. Тому будет способствовать и ипотека, сегодня 30-35% сделок заключается с использованием кредитов. И если в массовом сегменте нет предпосылок для падения цен, то в элитном их нет даже для остановки. И до конца года можно ожидать еще как минимум 25% прироста. И исправить ситуацию сможет только вывод на рынок новых проектов. Хотя понятно, что в элитном сегменте этот вывод может быть только постепенным.

Николай Позолотин, менеджер по маркетингу компании «Евросиб Девелопмент»:

- Загородный рынок только формируется, к тому же он инертен, по сравнению с городским. В структуре предложения - единицы адекватных объектов, которые бы соответствовали запросам покупателей с претензиями. А потому уже сегодня формируется отложенный спрос на качественные объекты. Цены на объекты растут, но плавно. К концу прошлого года на юге появилась первая альтернатива популярному северу - коттеджный поселок «Михайловское» между Стрельной и Петергофом.

Это один из показательных проектов, который будет формировать предложение элитных объектов в данном направлении. В дальнейшем цены будут расти, минимум - на уровне инфляции, максимум - 20%, как и в 2005 г. Количество организованных поселков увеличивается, и концу года объекты будут предлагаться в более чем в 80 поселках различного уровня и класса.

Дата публикации: 16:28 17 июля 2006

Источник: bpn.ru