Рынок офисной недвижимости Петербурга: итоги 1-ого полугодия 2006 года

«С» класс сдает позиции

Рынок высококачественной офисной недвижимости продолжает расти. Об этом свидетельствуют не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов «А», «В» и «С», но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на евро.

Петербургский рынок бизнес-центров высокого класса продолжает развиваться. Об этом свидетельствует два фактора: количество введенных в эксплуатацию площадей класса «В» и выше и их наполняемость. В течение 1-го полугодия 2006 года было сдано 7 бизнес-центров общей площадью 45 000 кв.м. Большинство из них – класса «В» и «В+» (5). Остальные – класса «А». «По техническим характеристикам сданные бизнес-центры ничем не отличаются друг от друга, - комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. – Класс «B» уступают более высокому классу лишь своим местоположением». Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2006 г. составил порядка 1 000 000 кв.м.

Таблица 2.1. Перечень бизнес - центров, введенных в 1-ом полугодии 2006 г.

№	Наименование	Класс	Адрес	Общ. оф. Пл., кв.м.	Дата ввода	Уровень ар. ставки, кв.м. в год
1	«GUSTAFF»	В+	Средний проспект В.О., 36	6 000	1 кв. 2006	От 330 Евро + НДС
2	«MAGNUS»	В+	9 Линия В.О., 34	3 500	1 кв. 2006	От 330 Евро + НДС
3	БЦ (Балтийского завода)	В	23 линия В.О.	18 000	1 кв. 2006	От 350 Usd +НДС
4	«OSCAR»	A	Фонтанка, 13	3 700	1 кв. 2006	От 500 Евро + НДС
5	«Строгановский»	А	Невский пр., 19	1 200	2 кв. 2006	720 у.е., у.е.=30 руб., + НДС
6	«Гренадерский»	В	Выборгская наб., 47 лит. Д	8 000	2 кв. 2006	384-480 у.е., у.е.=30 руб.
7	«Истен» (2-оч.)	В	ул. Магнитогорская, 11	4 600	2 кв. 2006	336 у.е., у.е.=29,55 руб.
	ИТОГО:			45 000

Параллельно вводу новых высококачественных офисных помещений возросла и их наполняемость. Так, на 1-ое полугодие 2006 года наполняемость бизнес-центров класса «А» составила 99%, а класса «В» - 100%. Несмотря на то, что за 1-е полугодие не было введено ни одного офисного центра класса «С», уровень их наполняемости остается стабильно высоким – 97%.

Аренда растет

В течение 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 15%. Динамика роста ставок за этот период в основном связана с переводом расчетных денежных единиц, инфляцией и ростом себестоимости строительства. Причем, первая из перечисленных, оказала наибольшее влияние на увеличение стоимости кв.м. бизнес-центров. К примеру, расчетной единицей БЦ «Шведский Дом» в 2004 год был доллар. В начале 2005 года арендодатели перешли на евро, вследствие чего арендная ставка возросла с $700 до $800 (при переводе евро в доллар) за кв.м. в год.

«Снижение доходов тех бизнес-центров, чьи арендные ставки рассчитывались в долларах, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты», - говорит Олег Спивак. Среди них:

• постепенный переход при расчетах ставки на евро
• использование усредненного значения между долларом и евро
• указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей
• рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ

Сегодня, в бизнес-центрах класса «А» примерно 50% арендаторов производят расчеты в евро, остальная часть – в долларах по курсу ЦБ РФ. Что касается арендаторов бизнес-центров классов «В» и «С», то в 2005 году доля тех, кто вел расчеты в долларах сократилась до 23,8% (в 2004 г эта цифра составляла 52%). Лидирующей же единицей расчета в бизнес-центрах этих классов стали условные единицы, которые приравнивались к рублевым эквивалентам и составляли 29,5-34 руб. Для бизнес-центров класса «С» все так же встречаются платежи в рублях и у.е. по курсу КУГИ.

На конец 1-го полугодия 2006 года стоимость кв.в. в бизнес-центрах класса «А» составила 600-840$, класса «В» - 366-600$ , а класса «С» - 200-400$. Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В», находится на уровне $600-630/кв. м в год; для классов «В» и «С» - $366-400/кв. м. При этом, нижние границы ставок претерпели незначительное увеличение, в отличие от верхних. «В основном, это характерно для бизнес-центров класса «В», - комментирует ситуацию директор по консалтингу компании Becar. – Основная причина – вывод большого количества бизнес-центров класса «В+», неуступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса «А», а проигрывающих им только лишь по месторасположению».

Таблица 2.4. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам.

По мнению специалистов компании Becar, рост арендных ставок в 2006 – 2007 гг будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10-15% в год). «Он одной стороны будет подкреплен ненасыщенным уровнем спроса, а с другой - сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров», - прокомментировал Олег Спивак. По отдельным бизнес-центрам (в основном, в классе «С»), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг.

Высококачественных бизнес-центров станет больше

Во 2-ом полугодии 2006 года к вводу заявлено порядка 100 000-150 000 кв.м. качественных офисных площадей. «Однако, как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема площадей», - говорит Олег Спивак. В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2006 года может составить порядка 1 050 000-1 100 000 кв.м. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составит порядка 1 065 967 кв.м., в 2007 году–1 204 307 кв.м.

Достаточно высокая точность прогноза подтверждается реальными объемами ввода за предыдущие года. Так, по прогнозу специалистов компании «Бекар. Консалтинг», сделанному в 2004 году, объем офисных площадей на конец 2005 года должен был составить 941 000 кв.м., фактический же объем составил 955 467 кв.м. Таким образом, погрешность расчетов составляет порядка 1,5%, что является достаточно хорошим показателем.

Дата публикации: 14:41 09 августа 2006

Источник: bpn.ru