Элита: особенности классификации

Применение термина «элита» в отношении объектов недвижимости остается в двух различных плоскостях: маркетинга - с одной стороны и восприятия этого продукта с обществом - с другой. На быстро развивающемся рынке недвижимости критерии элитности сменяются постоянно, вследствие этого меняется и география.

Любой застройщик, который позиционирует свое жилье как элитное, чаще всего говорит, что первичным фактором для такого определения является его местоположение. Однако каждый из девелоперов по-разному определяет уникальность места. Именно поэтому элитное жилье в рекламных изданиях нередко можно обнаружить и в спальных районах.

Тяга к истории

Ольга Калганова, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе компании «Петербургреконструкция», полагает, что элитное жилье должно располагаться только в историческом центре Петербурга, рядом с историческими памятниками, иметь соответствующий вид из окна. Денис Кочегаров, аналитик Российской гильдии риэлтеров, напротив, считает, что некоторые густонаселенные районы исторического центра Петербурга уже не могут в полной мере соответствовать представлениям покупателей жилья класса де-люкс — по той простой причине, что не удовлетворяют всем необходимым требованиям к жилью высокой степени комфорта.

«Проблемы с парковкой, энергообеспечением, неоднородное социальное окружение, плохая экология и т.д. — все это делает центр не таким уж привлекательным, — говорит Денис Кочегаров. — Отчасти поэтому платежеспособные петербуржцы в большинстве своем стараются приобретать жилье вне центра города, тем более что в нецентральных районах появляется достаточно дорогое предложение, формально даже более соответствующее уровню «комфорт» и «элита», чем в центре».

Во многом спрос на жилье в центре преследует либо презентационные цели, либо это иногородние или иностранные покупатели, для которых актуальна «историчность». Существует также прослойка ностальгирующих петербуржцев, долгие годы работавших вне города (как правило, за рубежом). Для многих из них «вернуться в Петербург» означает вернуться именно в центр города.

Как следствие — специалисты констатируют нарастающий дефицит ликвидных элитных объектов вкупе с ежегодным увеличением спроса на жилье высокого уровня комфортности — новое строительство или реконструкция в центре города.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, отмечает, что границы между «элитой» и бизнес-классом расплывчаты, у каждого застройщика свои критерии, а некоторые вообще не имеют классификации объектов.

«В Петербурге недостаточно объектов, которые сочетают в себе все возможные критерии элитности. Иногда застройщики называют свой дом элитным, для того чтобы повысить его рейтинг среди других объектов. Сейчас Knight Frank разрабатывает свою собственную классификацию — так мы сможем помочь клиентам лучше ориентироваться на этом рынке».

Однако все девелоперы согласны, что мест под элитную застройку в городе становится все меньше и меньше. Директор по маркетингу ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» Григорий Усыченко отмечает, что сегодня огромное желание застройщиков расширить границы элитных территорий города и возрастающий профессионализм специалистов по созданию и продвижению проектов делают свое дело. «На сегодняшний день мы имеем фактически элиту двух уровней: элитные проекты высшей категории А и проекты с такими же характеристиками, но со спорным для элиты местоположением».

По мнению Николая Пашкова, директора департамента маркетинга «Петербургской недвижимости», к первой категории относят объекты, попадающие в «Золотой треугольник», располагающиеся в районе «Чернышевской» — Таврического сада, Смольного, на Каменном острове, Крестовском острове и в некоторых частях Петроградского района. Ко второй — места не столь престижные.

Формировать самим

Ольга Калганова согласна с тем, что жилье, отвечающее критериям элитности, может располагаться в пригородах. «Однако далеко не каждый пригород подходит под такую категорию. К таким пригородам, безусловно, можно отнести Сестрорецк, некоторые зоны Курортного района. Сейчас Стрельну подтягивают до этого уровня. Этот случай, кстати, показывает, как место можно «сделать» элитным. Вообще места можно формировать и впоследствии делать именно элитными», — отмечает она.

Такую попытку предпринимает компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», развивая в Лахте проект «Северный Версаль». Здания, стилизованные под дворцы, продают по цене от $2,5 тысячи до $4,5 тысячи за метр.

Впрочем, не все специалисты восприняли этот проект благожелательно, и часто раздается критика как раз местоположения. В силу этого, говорят девелоперы, компания уже снижала цену предложения в этих объектах.

Впрочем, Анна Прозорова, начальник отдела недвижимости «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» заявляет, что снижения цен не было: «Мы проводили разовые акции, когда вводились скидки, а так жилье продается по тем же ценам, по каким и продавалось. Месторасположение, мы считаем, выбрано удачно — рядом Лахтинский разлив, сейчас мы оформляем разрешение на обустройство там причалов, комплекс будет окружать огромный парк, так что и с экологической, и с любой другой точки зрения выбор места оптимален».

В будущем, как ожидают специалисты, самой перспективной территорией для элитного жилья станет Петровский остров. Проекты по выводу оттуда гардинно-кружевной фабрики, пивзавода «Бавария», завода «Алмаз», а также подключение западной части острова к Западному скоростному диаметру делают зону очень привлекательной.

Впрочем, некоторые девелоперы утверждают, что в городе еще масса мест, вполне подходящих под категорию «элита А», к которым лишь требуется «руку приложить». Василий Сопромадзе, президент «Корпорации С», известный в городе девелопер, признанный всеми участниками мастер «отыскивать» лакуны под элитную застройку в самых неожиданных местах, заявляет, что и сейчас у него уже есть в работе очередной проект. «Однако пока называть адрес я не буду. К сожалению, нередко случается, что как только я заявляю о планах по застройке участка, появляется слишком много желающих на нем строить.

Новый проект расположен в месте, о котором никто не догадывается и которое сейчас совершенно никому не нужно», — говорит Василий Сопромадзе.

Продать концепцию

Некоторые участники рынка позиционируют свое жилье как элитное, опираясь только на использование современных стройматериалов, наличие в доме инженерных систем, удобной планировки. Василий Сопромадзе полагает, что нормальной отделкой и централизованным кондиционированием помещений нынешнего потребителя удивить сложно. «Мы же живем в XXI веке! Очевидно, что какие-то вещи в доме должны присутствовать по определению. Мы же не удивляемся, что туалеты сейчас встроены в дома, а не находятся на улицах!» — говорит он.

Ольга Калганова отмечает, что, помимо месторасположения, необходим грамотный маркетинг проекта. «При позиционировании элитного жилья нужно продавать не набор инженерных систем, а концепцию. Все системы должны быть в комплексе, приветствуется наличие не только единой системы кондиционирования, но и вентканалов для камина, например.

Элитный комплекс должен обладать своей территорией, чтобы жилец дома, выходя, не попадал сразу в нашу обыденность. На территории должны быть салоны, магазины соответствующего уровня. Необходима грамотная концепция прилегающей территории: приветствуется наличие поблизости воды, причалов для маломерных судов, в пригороде, может быть, — даже вертолетные площадки».

Василий Сопромадзе полагает, что в ближайшие 20 лет большинство спальных районов не смогут подходить под категорию элитных именно потому, что там отсутствует инфраструктура, сопутствующая элитным домам. «В пределах 15 минут пешего хода от элитного объекта должны располагаться магазины, где житель дома может приобрести костюм Canalli, туфли Testoni, постричься в нормальной парикмахерской, пообедать в приличном ресторане. Всего этого на Ржевке ведь не найдешь».

Безусловно, на элитность объекта влияет и архитектура проекта, квартирография, планировка. «Имеет значение даже бренд застройщика», — уверен Николай Пашков. Большинство опрошенных строителей полагают, что дом на 300 семей, очевидно, будет ниже статусом, чем 30-квартирный. Но даже в одном здании «элитность» квартир может отличаться: в какой-то вид из окна будет во двор, в какой-то — во внешний мир. Вид из окна также определяет статус и комфорт квартиры.

Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», отмечает, что сегодня особо популярно наличие террас и зимних садов, открывающих виды на город.

«Типовка» подпирает

О том, сколько может стоить элитное жилье, у участников рынка также нет единого мнения. Чаще всего называется «вилка» от $4 тысяч до $10 тысяч за м2. Максимальная стоимость жилья, которое продается в Петербурге, — $17 тыс./м2. Лидером тут, если возвращаться к местоположению объекта, является Каменный остров.

Сейчас по $10 тысяч за м2 и выше жилье продают компании RBI (на Староневском), «Возрождение Санкт-Петербурга» (на набережной Мартынова), «Петербургреконструкция» (на Крестовском пр.) и некоторые другие.

Безусловным лидером на рынке элитного жилья считается строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Участники рынка отмечают, что тенденция повышения цен на элитное жилье будет сохраняться в связи с сокращением мест, где его можно построить. За последний год стоимость в этом сегменте возросла на 80% — больше, чем в типовых домах. Примечательно, что эти две категории жилья вообще существуют в отдельных маркетинговых плоскостях. И элитная недвижимость росла в цене даже в прошлом году, который характеризовался застоем для массового рынка.

Но сейчас, из-за ажиотажного спроса на строящееся жилье и роста стоимости квадратного метра в типовых домах, понятия смешались. Цены на типовое жилье в новых домах начинают подбираться к ценам на элитную недвижимость, а значит, сумятица в понятиях в ближайшее время может только увеличиться.

Дата публикации: 09:28 25 августа 2006

Источник: bpn.ru