Новый хит - торговые помещения

На рынке коммерческой недвижимости новый хит - торговые помещения. Активность в этом секторе очень высока, причем инвесторы проявляют интерес не только к городам-миллионникам, но и к периферии. Почему?

Для российского рынка недвижимости первая половина года оказалась весьма успешной. Росли цены, а вместе с ними и активность инвесторов. Это касается не только жилья, но и сектора коммерческой недвижимости: здесь объемы сделок за первое полугодие сопоставимы с объемами за предшествующие три года вместе взятыe. Интересно, что впервые лидером по инвестиционным сделкам стал сегмент торговых помещений - их было заключено почти на 800 миллионов долларов. Что это значит для покупателя?

На первый взгляд кажется, что торговых центров построено очень много. Сегодня в столице функционируют десятки гипер- и супермаркетов общей площадью более двух миллионов квадратных метров. Но, по данным аналитиков, обеспеченность торговыми площадями в Москве в два с половиной раза меньше, чем в крупных европейских столицах, где на тысячу человек приходится около 300 "квадратов" торговых площадей. Любопытная статистика: москвичи две трети своего дохода тратят на покупки, однако в торговых центрах оседает не больше сорока процентов от общего объема оборота розничного рынка столицы. Еще недавно это можно было объяснить желанием покупателей сэкономить на разнице цен на рынке и в гипермаркете, но сегодня торговые сети эконом-класса предлагают товар по ценам ниже базарных. Остается другое объяснение - нехватка торговых центров.

Столичные власти даже приняли по этому поводу специальные нормативы: в периферийной части города на каждую тысячу жителей должно приходиться не менее 170, а в центре - все 300 квадратных метров торговых площадей. А поскольку сегодня этот показатель всего 120 метров, в столице объявлен официальный режим благоприятствования появлению торговых комплексов. По прогнозам специалистов, при нынешних темпах строительства ситуация должна измениться уже через два-три года. Сейчас в Москве открываются мегамагазины площадью до 100 тысяч квадратных метров, а крупнейшие сетевые операторы нацелены на укрупнение форматов своих торговых предприятий. Например, на Ленинградском шоссе построят торгово-развлекательный и офисный комплекс "Метрополис" на 312 тысяч "квадратов", в Новогирееве - магазин "Перовский" (51 тысяча квадратных метров), на проспекте Вернадского - торгово-развлекательный центр в 80 тысяч квадратных метров. Всего в этом году в эксплуатацию должны ввести порядка 350 "квадратов" торговых площадей.

Однако строительство крупных торговых центров в самой столице становится все более проблематичным. При тотальной нехватке свободных площадок рассчитывать на реализацию проекта большого магазина могут, пожалуй, только очень крупные игроки рынка. Но и они наряду с остальными борются сегодня за площадки вдоль МКАД и изучают возможности Подмосковья. Кстати, кольцевую дорогу уже называют "новой торговой улицей" - мегамолы и гипермаркеты на границе Москвы показывают неплохую доходность, и со временем весь МКАД будет обложен торговыми центрами. Большой потенциал у Подмосковья. По данным консалтинговой компании Knight Frank, на сегодняшний момент объем рынка торговых центров в городах Подмосковья (не включая комплексы, примыкающие к МКАД) составляет всего 400 тысяч квадратных метров общих площадей. В основном это некрупные магазины (от 7 до 17 тысяч "квадратов"), расположенные в центре городов или на основных магистралях. Еще примерно столько же проектов находится в стадии строительства. В ближайшие два года на рынке торговой недвижимости Подмосковья ожидается бурный рост, большинство московских сетевых операторов пойдет в область. Например, компания Spar построит 15 торговых центров - инвестиции в этот проект составят около 50 миллионов долларов. Группа компаний RIGroup уже начала строительство торгово-развлекательного комплекса в Серпухове общей площадью 14,5 тысячи квадратных метров. В этой компании считают, что подмосковные города пока свободная и очень перспективная ниша, где хватит места тем, кто делает ставку на небольшие торговые центры площадью до 20 тысяч квадратных метров. О развитии региональных торговых сетей в городах с населением от 100 тысяч человек заявили компания "Перекресток", холдинг Douglas Consulting (совместно с канадской Midland Group) и некоторые другие. "Города с населением от 100 тысяч человек, расположенные недалеко от Москвы, имеют такой же экономический потенциал, как города-миллионники в отдаленных регионах, - отмечает президент группы компаний RIGroup Жанна Буллок. - Уровень дохода у населения этих городов растет. В выходные дни их жители хотят культурно отдыхать и делать покупки в своем городе, а не тратить 2-3 часа на дорогу до Москвы. Мы уже открыли в Сергиевом Посаде центр "Торговые ряды". Сумма инвестиций составила 20 миллионов долларов, планируемый срок окупаемости проекта - 5 лет".

Срок, кстати, небольшой. Сегодня доходность торговых комплексов в регионах выше, чем в столице, где сроки окупаемости проектов уже перешагнули психологический рубеж в 7-8 лет. В Москве высоки затраты на реализацию проектов, жесткая конкуренция и еще множество других "отягощающих" факторов вроде повышенных требований к классу торговых площадей. В регионах все дешевле и проще, особенно если администрация заинтересована в создании качественной торговой инфраструктуры. В среднем доходность от проектов в регионах на полтора-два процента выше, чем в Москве (здесь она колеблется в пределах 10-12 процентов и постепенно падает). Девелоперы отмечают, что в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты. Поэтому они активно осваивают не только города-миллионники, но и менее крупные региональные центры - рынок не терпит пустоты, и свободные ниши постепенно заполняются.

Впрочем, исход девелоперов в регионы только начинается: его пик, считают аналитики, наступит года через два-три. И это значит, что, приехав в любой город, очень скоро можно будет отовариться вполне цивилизованно и разнообразно - селедка, завернутая в серую бумагу, останется лишь ностальгическим воспоминанием.

Купить немножечко Москвы

Может ли москвич купить или оформить в собственность драгоценную столичную землю? О том, на основании каких законов и как именно это можно сделать, "Итогам" рассказывает партнер юридического бюро "Григорьев и партнеры" Константин Афанасьев:

Не прошло и пяти лет после вступления в силу Земельного кодекса РФ, как правительство Москвы постановлением от 27 июня 2006 г. N К431-ПП утвердило порядок передачи земельных участков на территории Москвы в собственность граждан и юридических лиц. Ранее на уровне города подобного документа не существовало. Постановление правительства Москвы "О предоставлении земельных участков в собственность гражданам на территории города Москвы" от 2003 года, несмотря на свое название, регулировало отношения между властными органами и каких-либо правил, касающихся порядка и сроков приватизации участков, не содержало. Новый документ касается: а) собственников объектов недвижимости на соответствующих участках - лиц, имеющих исключительное право на приватизацию земельных участков в силу ст. 36 Земельного кодекса; б) титульных владельцев участков (не являющихся собственниками), то есть юридических лиц, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и физических лиц - субъектов того же права, а также права пожизненного наследуемого владения участками. Разграничена и компетенция органов власти города по принятию решений о предоставлении участков в собственность: если с заявлением обращается гражданин, владеющий участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, решение о предоставлении участка в собственность принимает префект административного округа. Это относится и к заявлениям собственников объектов недвижимости, совокупная площадь которых не превышает трех тысяч квадратных метров, и к заявлениям граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания площадью не более трех тысяч квадратных метров, расположенного на неделимом земельном участке. В остальных случаях решение о предоставлении участка в собственность принимает правительство Москвы.

Бесплатно предоставляются в собственность участки под жилыми домами, гражданам, имеющим эти участки в фактическом пользовании и ранее не воспользовавшимся правом однократного бесплатного приобретения подобного участка, предусмотренным статьями 20 и 21 Земельного кодекса. Также бесплатно приобретают участки граждане, владевшие ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и не получившие ранее такой участок в собственность. Наконец, безвозмездно предоставляются в собственность земельные участки собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Установлено, что заявления о передаче участка в собственность подаются в Департамент по земельным ресурсам Москвы, который осуществляет проверку комплектности поданного пакета документов, сбор дополнительных, но необходимых документов, содержащих градостроительную и правовую информацию об участках и находящихся на них объектах (все это - за счет лица, обратившегося с заявлением), а также готовит проект решения о предоставлении участка в собственность либо об отказе в таковом. Основанием для отказа может служить как непредставление заявителем обязательных документов либо их несоответствие требованиям законодательства РФ, так и отсутствие у заявителя права собственности на все объекты недвижимости, находящиеся на участке. Выделены также основания, служащие препятствием к предоставлению земельных участков: ограничение его в обороте, резервирование либо изъятие участка для государственных нужд (!), выявление самовольных построек в границах участка, совершение заявителем земельного правонарушения.

Похоже, правительство Москвы не склонно отходить от концепции распоряжения находящимися в городской собственности участками, сформулированной в Законе города "О землепользовании и застройке в городе Москве", предусматривающей, что предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города. Однако даже установление хоть каких-то правил приобретения участков в собственность можно считать позитивной тенденцией.

Дата публикации: 14:36 29 августа 2006

Источник: bpn.ru