Арендаторы готовы оплачивать строительство новых зданий

Петербургские девелоперы учатся использовать опыт долевого строительства в проектах офисной недвижимости. С начала года объем площадей, выставляемых на продажу в новых бизнес-центрах, вырос втрое. Эксперты считают, что таким образом арендаторы решают проблему дефицита офисных помещений, а девелоперы повышают доходность проектов.

По данным Colliers International, за первое полугодие 2006 г. в Петербурге было введено около 89 000 кв. м новых офисных площадей, а общий объем предложения на конец июня 2006 г. в классах А, В и С составил около 930 000 кв. м. Из них на класс А приходится 7%, класс В занимает 35%, остальное относится к классу С.

По оценке компании “Петербургская недвижимость”, во второй половине 2006 г. будет введено 180 000 кв. м. офисных площадей, а общий объем предложения достигнет 1,5 млн кв. м. По данным Colliers International, средняя ставка аренды офисов класса А составляет $450-790 за 1 кв. м в год. В классе В ставки составляют $270-500 за 1 кв. м в год. За первое полугодие 2006 г. арендные ставки увеличились в среднем на 4-7%.

“До 2005 г. собственники бизнес-центров прибегали к помощи соинвесторов только в крайних случаях, поскольку при разделении собственности возникают проблемы в управлении офисным зданием, — говорит директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Евгений Галеев. — Им предлагалось не более 5-10% площадей”. Однако начиная с прошлого года на долю соинвесторов приходится уже до 30% всех попадающих на рынок площадей, или примерно около 70 000 кв. м, говорит он. По словам Натальи Малеевой, руководителя отдела маркетинга Центра развития проектов “Петербургская недвижимость”, сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в строящихся объектах. Средняя цена таких сделок, по оценке Галеева, составляет $1200-2600 за 1 кв. м.

По данным ЦАН, офисные площади продаются в БЦ Stels (от $1700 за 1 кв. м), “Лидер” (от 45 000 руб. за 1 кв. м), “Голицын” (52 000-70 000 руб. за 1 кв. м), “Содружество” (от 1200 евро за 1 кв. м), “Авеню” (около $2150 за 1 кв. м), а также в бизнес-центре на Лиговском пр-те, 94 (75 000 руб. за 1 кв. м).Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м в готовом бизнес-центре класса С, расположенного не в центре города, составляет сейчас около $2500, престижные объекты класса А и В в центре могут стоить $5000 за 1 кв. м и более, говорит гендиректор компании “РМС-оценка” Петр Козин.

Андрей Шаповалов, директор по развитию компании “Фастком”, строящей торгово-офисный центр класса А “Регент Холл”, согласен, что спрос на покупку офисных площадей растет. “Примерно за год до сдачи объекта (строительство объекта завершено в августе этого года, ввод в эксплуатацию намечен на декабрь) мы стали получать по два-три предложения в месяц о продаже как целого объекта, так и нескольких этажей. С началом арендной кампании весной этого года звонки от потенциальных покупателей идут постоянно”, — говорит Шаповалов. “За качественными площадями выстраиваются очереди, формируются листы ожидания. В такой период покупка помещения — замечательное вложение средств”, — считает Галеев.

С ним не согласен директор департамента офисной недвижимости компании “Бекар” Алексей Чижов. Он удивляется, что компании, работающие в области сервиса и торговли, где доходность бизнеса составляет около 30%, готовы вкладываться в офисную недвижимость, доходность инвестиций в которой сейчас составляет около 15-17%. “Возможно, они делают это от безысходности, приличное помещение сейчас не так легко арендовать”, — считает он. Однако девелоперам, по словам директора департамента офисной недвижимости компании “Бекар” Алексея Чижова, продажа части помещений позволяет получить доходность на уровне 30-40%, тогда как самостоятельное строительство и эксплуатация офисов приносит около 15-20% годовых. “Строительство по долевой схеме позволяет снизить уровень собственных затрат”, — объясняет Чижов.

Спрос на покупку офисных помещений достаточно высок, однако говорить о моде на долевые схемы при реализации проектов пока рано, считает директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Светлана Шалаева.

“Для девелопера целесообразнее продавать большие помещения, поскольку при увеличении количества собственников возникают проблемы с управлением зданием, — говорит она. — Сейчас же потенциальные покупатели, как правило, готовы приобретать небольшие помещения — площадью 100-300 кв. м. “Офисы распродаются, однако не очень понятно, как их эксплуатировать: инженерные сети и места общего пользования оказываются поделены между собственниками, которые в разных долях владеют зданием”, — говорит гендиректор ЦРП “Петербургская недвижимость” Илья Еременко.

Отчасти рост популярности схем долевого строительства бизнес-центров связан с выходом на рынок девелоперов, которые ранее специализировались на жилищном строительстве, полагает Чижов. “Теперь они пробуют реализовывать жилищные схемы на рынке офисов”, — считает он. В качестве примера эксперт приводит компанию “Содружество”, основным бизнесом которой является строительство коттеджных поселков. Сейчас компания реализует проект бизнес-центра “Содружество”, помещения в котором уже выставлены на продажу. Еременко добавляет строящиеся БЦ “Лидваль холл” компании “Развитие” и офисный центр “Лидер” — проект компании “М-Индустрия”. Основным бизнесом этих компаний является жилищное строительство.

“Рынок коммерческой недвижимости будет оставаться привлекательным для инвесторов еще три-четыре года. Его насыщение и стабилизация цен наступит не ранее 2010 г. — с реализацией таких крупных проектов, как “Газпром-Сити” и “Морской фасад”, — говорит Еременко.