Торговая недвижимость

Рынок торговых центров по-прежнему остается одним из перспективных сегментов коммерческой недвижимости. К концу 2006 года объем предложения торговых площадей Петербурга составит примерно 1 878 000 кв. метров, что практически в 2 раза больше аналогичного показателя 2005 года. В связи с появлением новых проектов, наполнением рынка и ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и, как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.

В первом полугодии 2006 года в Петербурге было введено 282 800 кв. метров торговых площадей. Таким образом, объем предложения на конец первого полугодия 2006 года составил 1 295 215 кв. метров.

Из общего числа качественных торговых комплексов развлекательную часть имеют 29 процентов. Одной из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг являются многозальные кинотеатры (мультиплексы), которые в основном располагаются на последних этажах торгового комплекса. Из общего числа торгово-развлекательных центров 50 процентов имеет в своем составе кинотеатр или мультиплекс. Другим крупным якорным арендатором в составе торгово-развлекательного комплекса может выступать фитнес-клуб – он входит в состав более чем 33 процентов ТРК. Самой распространенной сетью фитнес-клубов, расположенных в составе торговых комплексов, является Sport Life («Академический», «Владимирский пассаж», «Фрунзенский», «Румба»). У 22 процентов ТРК развлекательная часть представлена боулингом («Гулливер», «Сенная», «Норд», «Меркурий»).

В 2005 году наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15 процентов годовых. Как правило, увеличение арендных ставок происходит в тех случаях, когда меняются арендаторы.

Особого внимания заслуживает ценовая политика в отношении якорных арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков. «Арендная плата для них может быть в 2 и более раз ниже», – комментирует ситуацию Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. К примеру, если для якорного арендатора стоимость кв. метра в зависимости от занимаемой площади может составлять от 0 до 0, то обычный арендатор будет платить от 5 до 00 за кв. метр.

Сегодня уже понятно, что для успешной работы крупного ТК он должен иметь в своем составе как минимум одного якорного арендатора, делающего комплекс привлекательным для посещения целевыми группами. Особенно это важно для комплексов, размещенных вдали от торговых улиц и станций метрополитена.

Сегодня спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах не удовлетворен, поэтому нет оснований для пересмотра арендных ставок. Пик ввода торговых площадей придется на второе полугодие 2006 года, что может в дальнейшем привести к пересмотру арендных ставок действующих торговых центров в сторону снижения. В первую очередь данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей в торговых комплексах, в которых может начаться миграция арендаторов к вновь введенным более качественным площадям.

В 2006-2007 годах на рынке торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных торговых центров.

В соответствии с заявленными сроками строительства, во втором полугодии 2006 года будет введено около 777 тыс. кв. метров торговых площадей. «Однако учитывая тенденцию задержки сроков сдачи в эксплуатацию торговых площадей, действительный объем ввода во втором полугодии 2006 года может составить примерно 550-650 тыс. кв. метров», – говорит Олег Спивак.

Таким образом, общий объем предложения торговых площадей на рынке Петербурга в конце 2006 года составит примерно 1 878 000 кв. метров, что практически в два раза больше аналогичного показателя 2005 года. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к появлению на рынке новых сетевых операторов и, как следствие, к значительному усилению конкуренции.

По мнению специалистов компании «Бекар. Консалтинг», дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров будет обуславливать размещение новых торговых центров на периферии города – в спальных районах (ТРЦ «Ульянка», «Континент», «Сити Молл» и др.). Также развитие КАД приведет к размещению новых крупных торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города и КАД.