Объем девелоперских проектов за 2006 г. вырос в полтора раза

Девелоперы оценили выгодность строительства складов в Петербурге. В 2006 г. было анонсировано несколько крупных проектов — в общей сложности в городе строится около 2 млн кв. м, это в полтора раза больше, чем в предыдущем году.

Эксперты отмечают, что по мере насыщения рынка складов в ближайшие два года их доходность может снизиться до 13-15%. Пока первопроходцы зарабатывают до 30% годовых.

По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), в настоящее время в Петербурге насчитывается около 0,5 млн кв. м качественных складских площадей, из них на долю класса А приходится не более 160 000 кв. м.

По оценке Colliers International, за первое полугодие 2006 г. в эксплуатацию были введены шесть складских комплексов общей площадью 62 500 кв. м. Это обеспечило прирост качественных площадей на этом рынке на 21%. Всего в городе работает 21 современный складской комплекс, из них девять — класса А, 12 относятся к классу В. Еще около 137 000 кв. м могут появиться до конца 2006 г. — в Санкт-Петербурге реализуется девять проектов качественных складов.

Развитие рынка складской недвижимости по-прежнему не успевает за ростом товарооборота, констатирует директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Евгений Галеев. “На рынке наблюдается серьезный дефицит высококачественных складских площадей. В Европе на 1000 человек приходится по 200-700 кв. м складов, а в Петербурге — по 100 с небольшим”, — говорит он.

Однако в ближайшие полтора года объем предложения может радикально измениться. По словам директора департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Кайла Патчинга, сейчас его компания примерно раз в месяц участвует в консультировании новых проектов по строительству складских комплексов. По его оценке, общий объем заявленных к строительству площадей с начала года вырос в полтора раза и составил около 2 млн кв. м.

Крупнейшие проекты планируют реализовать несколько компаний. “Международное логистическое партнерство” (МЛП) обещало построить во II квартале 2007 г. 72 000 кв. м из 180 000 кв. м своего нового логопарка во Всеволожском районе Ленобласти. В Шушарах к концу 2007 г. Raven Russia планирует открыть комплекс класса А стоимостью $44 млн и площадью 130 000 кв. м. “Инкотек” строит около 50 000 кв. м на Кубинской улице.

Директор департамента складской недвижимости компании “Бекар” Влад Ковалевский говорит, что до сих пор девелоперы и инвесторы менее охотно занимались складскими проектами, чем строительством торговой или офисной недвижимости.

Главным образом это связано с рисками не найти арендаторов комплекса. “Девелоперы только сейчас стали понимать, что этих рисков можно избежать, привлекая на начальной стадии проекта будущих клиентов — дистрибуторов и логистических операторов, и заранее строить объекты, исходя из нужд этих компаний”, — говорит Ковалевский.

Склад класса А площадью не менее 72 000 кв. м планирует построить “Алерс Санкт-Петербург”, дочка бельгийской компании Ahlers. Компания анонсировала проект еще в 2001 г., но первая очередь под названием “Астрос Логистик Центр” площадью 11 000 кв. м была введена только в конце 2005 г., в конце августа 2006 г. была завершена вторая очередь площадью 14 000 кв. м. Строительство двух первых очередей обошлось компании примерно в $18 млн.

Петербургская топливная компания (ПТК) также рассматривает возможности строительства собственного логистического комплекса. Основным бизнесом компании является торговля топливом через собственную сеть АЗС в Петербурге. По словам президента ПТК Юрия Антонова, сейчас рассматриваются варианты использования арендуемой компанией территории бывшего аэропорта “Ржевка”. Антонов говорит, что пока что проект находится в разработке. “Планируемая стоимость может достичь $100-200 млн”, — замечает он.

Массовый выход инвесторов на этот рынок во многом вызван примером компании МЛП, говорит Максим Мельников из компании “Knight Frank Санкт-Петербург”, являющейся консультантом проекта.

“До проекта МЛП девелоперы слабо представляли, как решать проблемы с оформлением земли в Петербурге, а также с недоверием относились к спросу со стороны потенциальных клиентов, — говорит Мельников. — Контракт МЛП с логистическим оператором Relogix, который взял в аренду 56 000 кв. м, стал знаковым для рынка. Инвесторы поверили в этот сегмент”.

Галеев говорит, что первые результаты усиления активности инвесторов в складском сегменте будут заметны уже в следующем году. “Девелоперы устремились на этот рынок не так давно, но ввод первых крупных проектов ожидается уже в 2007 г.”, — замечает он.

По его оценке, это хорошее вложение средств — доходность вложений в строительство крупных складских терминалов класса А за последние два года выросла на 5-10% и сейчас доходит до 30%. Спрос на услуги таких терминалов в последнее время только растет: дефицит складских площадей класса А составляет сейчас, по его оценке, 0,7-1,1 млн кв. м.

Влад Ковалевский считает, что доходность складского сегмента находится примерно на уровне офисных площадей. Она составляет 20-30% в год, если девелопер сдает в аренду или продает объект после достройки, и может достигать 50% в год, если инвестор в дальнейшем является оператором объекта.

Ковалевский говорит, что такая ситуация сохранится еще довольно долго — первые признаки конкуренции рынок ощутит не ранее чем через 3-5 лет, что связано с длинным циклом согласований строительства таких объектов. С ним согласен Мельников, который считает, что ввод основного объема заявленных площадей — около 1 млн кв. м — придется на 2008 г.

“Это может привести к снижению доходности на рынке до 13-15% годовых, однако не исчерпает растущий спрос со стороны транспортных и торговых компаний”, — полагает Мельников.