О ремонте и не только

Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести в России угрожающие масштабы. Это произойдет, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

На днях Ассоциация «Россия» опубликовала доклад, посвященный анализу ситуации с ветхим жилым фондом в нашей стране. Из него следует, что сегодня 61 процент семей наших соотечественников нуждаются в улучшении жилищных условий. Причем примерно 2 миллиона человек живут в ветхом и аварийном жилом фонде. Эксперты отмечают, что кардинальное сокращение объемов финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ привело к тому, что сроки капитального ремонта, определявшиеся в диапазоне 20–25 лет, стали откладываться. В результате быстро увеличился износ жилья. Сегодня его масштабы оцениваются на уровне 50-70 процентов жилищного фонда. К тому же стали расти объемы ветхого и аварийного фонда, доля которого в настоящее время составляет 3,1 процента.

При этом ликвидация аварийного жилья происходит крайне медленно: ежегодно из эксплуатации выводится не более 3 процентов его суммарного объема.

О проблеме ветхого и аварийного жилого фонда России и путях ее решения рассказывает ведущий эксперт фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев.

– Владилен Юрьевич, как Вы оцениваете нынешнюю ситуацию с ветхим и аварийным жильем в нашей стране?

– Я считаю, что ситуация очень тяжелая. Начиная с 1996 года объем ветхого и аварийного фонда стабильно превышает объем выполняемого капитального ремонта. Причем если в 2000 году объем ветхого и аварийного жилья составлял 65,4 млн кв. метров, то уже к концу 2004 года цифра выросла до 93,1 млн кв. метров. Это довольно показательно. Хотя справедливости ради надо отметить, что сегодня нет объективной информации о реальных объемах ветхого жилья в стране. Дело в том, что ответственность за его учет, а также за ремонт и снос лежит на местных администрациях. По их заказу инвентаризационные организации определяют уровень износа зданий. До 2000 года, когда была принята программа «Жилище» с соответствующим финансированием, ветхих и аварийных домов в России было мало. Их доля составляла порядка 2 процентов. Но когда на их ремонт и снос стали выделяться бюджетные деньги (около 7 млрд рублей ежегодно), число ветхих и аварийных домов резко возросло. И к концу 2005 года их было уже порядка 3,2 процента.

– Какой-то странный парадокс: чем больше денег уходит на решение проблемы, тем серьезней она становится…

– Ничего удивительного. Муниципалитеты стали получать федеральные средства. У них появился интерес к завышению статистических показателей: чем больше напишешь – тем больше дадут.

– Какой фонд называется ветхим, а какой – аварийным?

– Согласно существующему закону ветхими считаются кирпичные здания, износ которых превышает 70 процентов. Для деревянных домов этот показатель немного ниже – 65 процентов. А аварийные дома – те, состояние которых угрожает безопасности проживания граждан. Хотя грань между аварийным и ветхим сегодня довольно условная. Чтобы до конца разобраться в этом вопросе, на мой взгляд, стоило бы ввести какую-нибудь единую формулировку, единый принцип деления зданий. А потом провести на муниципальном уровне инвентаризацию всего жилья, и четко определить – к какому классу относится каждое здание. Это помогло бы составить четкую программу ремонта и сноса проблемных домов.

– Какие реформы необходимо провести, чтобы сократить объем ветхого и аварийного жилья?

– Первое. Нужно начинать борьбу с корнем зла – с проблемой безобразного содержания жилищного фонда. Без этого все попытки государства переломить ситуацию будут тщетны. Поэтому приоритетная задача на сегодня – создать систему нормального содержания жилья в России. Того жилья, которое пока еще находится в нормальном состоянии. Для этого надо решить задачу консолидации всех ресурсов (и бюджетных, и внебюджетных) для восстановления и содержания зданий. В соответствии с Жилищным кодексом собственник оплачивает капитальный ремонт постфактум. То есть дом сначала ремонтируют, а уже после этого вводится плата за проделанную работу. С точки зрения логики потребительского рынка – это правильно. Но практика показывает, что такой подход часто тормозит работу, поскольку в законе не прописано, где брать заемные средства для проведения ремонта (бюджетных средств на это явно не хватает) и как их потом возвращать. В этой ситуации федеральные и региональные власти сообща должны разработать такую систему, которая бы позволяла при определенных условиях привлекать средства для улучшения качества их собственного жилья и через плату за капитальный ремонт возвращать те деньги, которые будут привлечены на капитальный ремонт, ресурсосберегающие и энергосберегающие работы.

Второе. Государство должно разработать механизм оказания материальной помощи на проведение капремонта в тех домах, где уровень износа высокий, но пока не критичный. Затраты на ремонт в таких зданиях очень высоки. Это тот случай, когда собственники при всем желании не смогут оплатить его сами из-за высокой его цены. Без грантовой поддержки государства (субъекта Федерации) не обойтись. Деньги должны выделяться на безвозмездной основе в порядке софинансирования.

Третье. Это ликвидация существующего аварийного жилья. Чтобы проделать эту работу, надо предварительно разобраться – какое жилье к какому виду относится. На муниципальном уровне надо провести инвентаризацию всего жилого фонда. И только после этого проводить ликвидацию непригодного. Причем все эти работы должны выполняться исключительно за счет государственных средств. Это гарантирует объективность результатов инвентаризации.

И последнее. Необходимо расширять социальную защиту в сфере ЖКХ. Сегодня в соответствии с Жилищным кодексом на плату за капремонт не распространяется предоставление жилищных субсидий. (Есть такая система адресной социальной защиты, которая исходит из доходов семьи и касается платежей за жилищно-коммунальные услуги). Сегодня, если доля платежей за ЖКУ превышает 22 процента от совокупного дохода семьи, граждане могут обратиться к государству за помощью и получать жилищные субсидии. Но эта адресная социальная защита не распространяется на плату за капитальный ремонт. Это значит, что все собственники квартир в доме, независимо от уровня их достатка, обязаны оплачивать капремонт в полном объеме. Это неправильно.

– Над воплощением этих идей в жизнь уже ведется работа?

– Пока они существуют в виде программных документов, составленных на уровне Минрегионразвития РФ. Ведется активное обсуждение этих мыслей на разных уровнях власти. В последние годы данные проблемы пытаются решать на региональном и местном уровнях. В отдельных региональных центрах разрабатывается система оказания финансовой помощи населению по проведению капитального ремонта с условием обязательного софинансирования работ собственниками помещений. Так что ситуация на местах развивается даже более динамично, чем на государственном уровне.

– Если человек живет в ветхом доме и чувствует, что здание срочно нуждается в ремонте, как он должен в этом случае поступать? Обращаться в органы местного самоуправления?

– Нет. Органы местной власти отодвинуты от решения вопросов капитального ремонта многоквартирных домов. Это сделано, чтобы минимизировать коррупцию в данном секторе, и чтобы деньги на ремонт действительно расходовались более рационально. Жилищный кодекс предполагает единственный сценарий развития событий. Нужно инициировать собрание собственников помещений, включая и собственников нежилых помещений, если таковые есть. Если две трети собственников в многоквартирном доме решат, что капремонт нужен, его будут проводить. Сами собственники должны определить перечень необходимых работ. При этом управляющая компания обязана предоставить собственникам помещений свои рекомендации (поскольку не всегда собственники знают, что в доме износилось на самом деле). Она же может предложить стоимость работ и подрядчика для их проведения. Исходя из всей этой информации, собственники и примут решение о ремонте. Но существует одно «но». Сегодня по закону, чтобы оплатить все эти работы, придется собрать с соседей деньги в нужном объеме и заплатить сразу. Поскольку, как я уже упоминал, не разработаны механизмы привлечения на эти цели заемных средств.

– Придется ждать появления соответствующего федерального закона?

– Мне кажется, региональным и местным властям не следует ожидать принятия нормативных актов на федеральном уровне. Ничто не мешает уже сейчас на уровне региона или даже города принять нужные документы. Правомочия на их разработку и внедрение у городских властей есть. Если у них будут серьезные намерения, то в течение максимум трех месяцев можно сформировать нормативно-правовую базу и дальше уже работать с населением, рассказывать ему о новых возможностях.

– Вы сказали, что главная причина обветшания зданий – плохое их содержание. А как часто причина кроется в некачественном строительстве?

– Бывают, конечно, и такие случаи. Ведь сегодня строительная система не ориентирована на создание условий для качественной эксплуатации жилья. В августе вышло в свет постановление правительства №491 «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме». Оно провозглашает, что при сдаче дома строительная организация теперь должна предоставлять собственникам инструкцию по его эксплуатации (правда, Минрегионразвития РФ пока не разработал методику, как ее составлять). Это должен быть документ, похожий на инструкцию к телевизору или холодильнику, объясняющий, как следует эксплуатировать дом, для того, чтобы он прослужил дольше. Такая практика есть за рубежом. Там выдают не только инструкции по эксплуатации дома, но и по эксплуатации конкретной квартиры.

Думаю, что появление всех этих документов должно стимулировать строителей более качественно работать и выбирать для этого качественные материалы.

– Как, по Вашим данным, обстоят дела с ветхим и аварийным жильем в Петербурге?

– В соответствии с данными государственной статистики за последние 6 лет доля ветхого и аварийного жилья в Санкт Петербурге почти не менялась и составляла 0,4-0,5 процента. В 1999 году этот показатель составлял 0,4 процента, в 2004 году – 0,5 процента. Это один из самых низких показателей по России. По последним данным, ветхих квартир в городе – 185,8 тыс. кв. метров, аварийных – 275,3 тыс. кв. метров. Как видите, город по-прежнему с проблемой ветхого и аварийного жилья справляется неплохо.

– Каковы прогнозы развития ситуации с ветхим жильем на ближайшее будущее?

– Сложный вопрос. Если сохранится нынешняя ситуация, когда финансирование капитального ремонта зданий ведется исключительно за счет бюджетных средств (а этих денег явно недостаточно), то проблема будет только усугубляться, особенно в небольших городах. А если правительство сформирует механизмы, позволяющие консолидировать усилия по восстановлению жилья и бюджетов всех уровней и населения, то возможно постепенное улучшение ситуации. По нашим прогнозам, проблему ликвидации ветхого и аварийного жилья можно решить за 7-10 лет. Но резких и кардинальных перемен ждать не приходится.

Дата публикации: 14:51 19 сентября 2006

Источник: bpn.ru