Несколько мифов об элитной недвижимости Петербурга

В отличие от ситуации на рынке типового жилья, когда желаемые квартиры из-за ажиотажного спроса просто ускользают из рук, для покупателей элитной недвижимости ситуация не так критична. Как оказалось, у богатых покупателей свои проблемы: предложение элитной недвижимости крайне скудно, а цены не такие как ожидалось. О типичных заблуждениях на рынке элитной петербургской недвижимости рассказывает директор департамента «Продажи квартир V. I. P.» АН «Бекар» Леонид Рысев.

Миф № 1: Элитную недвижимость в Петербурге можно купить не очень дорого

Московские и иногородние покупатели элитной недвижимости, как правило, надеются на то, что элитную квартиру в Петербурге можно купить дешевле, чем в Москве. В Петербурге сейчас наблюдается дефицит предложения, поэтому интересные элитные проекты продаются по ценам, сопоставимым с московскими.

Относительно дешево может стоить только некачественные квартиры с недостатками или те, которые лишь позиционируются как элитные, а проспекты строительных компаний иногда отличаются от построенной реальности.

«Если покупатель элитной квартиры согласен ждать и вкладывает деньги в новое строительство, то за те 2-4 года, пока строится дом, меняются и технологии и мироощущение покупателя, размер семьи, приоритеты, - объясняет директор департамента «Продажи квартир VIP» АН «Бекар» Леонид Рысев. - Поэтому нередко получается, что суперпроект 4 года назад, сегодня становится просто добротной квартирой, но уже не класса «элита».

Цены на квартиры в новых домах элитного класса в «обычном» месте в от $3500 за кв.м. Рекордная продажа была зафиксирована у Дворцовой площади в доме, реконструированном корпорацией «Возрождение Петербурга», когда предпоследняя квартира продавалась по цене $ 12 000 за кв.м., а последняя квартира в данном проекте сейчас находится в продаже по цене $ 18 000 за кв.м.

Миф № 2: При наличии денег, в Петербурге можно купить квартиру без недостатков

Недвижимость Петербурга очень специфична, и те критерии элитного жилья, которые, например, действуют в Москве, не совсем подходят северной столице. В петербургском центре города застройка очень плотная, много длинных проходных дворов и дворов-колодцев. Пятен под элитную застройку в центре города практически нет, всегда существуют серьезные ограничения на габариты дома, его высотность и планировку.

Даже если фасад дома выходит на воду или бульвар, то окна с обратной стороны все равно выходят в крошечный двор. «Запросы же покупателей, напротив, с каждым годом становятся все жестче и «неинтересная» недвижимость может продаваться годами, - говорит директор департамента «Продажи квартир V. I. P.» АН «Бекар» Леонид Рысев. - Поэтому и получается, что за «разумные» деньги найти квартиру без недостатков практически невозможно и процесс выбора квартиры превращается в поиск квартиры с теми минусами, с которыми покупатель готов мириться». Тем не менее, Петербург обладает своей неповторимой красотой и атмосферой, и покупателю необходимо понимать, что если он хочет здесь жить, то надо воспринимать город, таким, какой он есть.

Миф №3: Элитное жилье в Петербурге – это только центр города

Из-за особенностей градостроительного регламента и болотистых почв, в Петербурге сложно найти идеальный элитный объект. Кроме того, превышение спроса над предложением и более низкие доходы населения, чем, например, в Москве, также накладывают свой отпечаток на формирование рынка элитной жилой недвижимости.

Объекты, которые элитны и по местоположению, и по техническому оснащению, имеют удобные подъезды и парковки, а также находятся в социально однородном районе, найти практически невозможно. «Фактически, всю имеющуюся в городе элитную недвижимость можно разделить условно на два вида, - добавляет Леонид Рысев. – это элитная недвижимость в центре в дворцовой части , в так называемом «золотом треугольнике» и элитная недвижимость в зеленном поясе – между центром и спальными районами, везде есть свои плюсы и минусы».

Что касается Золотого Треугольника, то он весьма ограничен по размеру, поэтому потенциал для расселений там быстро закончился. В силу большой исторической нагрузки этого района в нем практически не ведется новое строительство, поэтому район исторического элитного месторасположения в Петербурге сейчас расширился. Все больше элитные комплексы смещаются к Таврическому саду, Смольному собору.

С другой стороны, центр - это немногочисленные новые или реконструированные дома, где парковка выделяется не для всех квартир или только одно парковочное место на квартиру. А также минимальная инфраструктура – не всегда есть своя котельная, а дом может быть расположен по соседству с неблагополучными домами.

Элитная недвижимость в нецентральных районах более качественная по техническому оснащению, соответствующая всем критериям элитности, кроме местоположения в центре. Одним их таких районов являются «Острова» - Каменный остров, Крестовский остров.

Кроме того, сейчас в Петербурге строится беспрецедентный проект: «Парадный квартал».

«Парадный Квартал» — это первый фешенебельный квартал в Петербурге, который открывает принципиально новую страницу истории нашего города. До настоящего времени в Северной Столице не было целого квартала, который бы включал недвижимость класса de Luxe.

Элитный «Парадный Квартал» станет «городом в городе», построенным в лучших традициях европейских столиц, подобно «16-му кварталу» в Париже.

«Людям, которые купили квартиры в разное время очень сложно договориться даже о том, чтобы собрать средства на ремонт подъезда. Сегодняшнее желание покупателей жить не в хорошей квартире, не в хорошей парадной, не в хорошем доме, а в целом элитном квартале – скоро станет осуществимо, - говорит Леонид Рысев. - Спрос на жилье в элитном квартале очевиден – несмотря на то, что окончание строительства намечено на 2013 год, треть первой очереди уже продана».

Миф № 4: Любую квартиру в центре Петербурга можно выгодно сдавать

Уверенность в том, что элитную недвижимость можно очень выгодно сдать не всегда оправдывается. В ситуации с краткосрочной арендой, элитным квартирам сложно конкурировать с мини-отелями.

Краткосрочная аренда, которая долгие годы была одним из самых доходных сегментов, постепенно стала менее популярна. С 2003 года, когда город на Неве отмечал свой юбилей, загрузка квартир, сдаваемых на короткие сроки, снизилась с 60% до 40%.

Конкуренция стала обостряться. Сегодня в посуточной аренде в основном представлены объекты повышенной комфортности и элитные объекты – сдавать в краткосрочную аренду типовое жилье становится все менее выгодным делом. По мнению Леонида Рысева, серьезную конкуренцию для арендодателей составляют сегодня мини-гостиницы. Многие клиенты, которые ищут жилье на несколько дней и ночей, предпочитают снимать номер в мини-отеле, нежели просто арендовать квартиру.

Клиенты отдают предпочтение мини-отелям по причине наличия в них, в отличие от квартир, дополнительных услуг, которые входят в ту же цену или оплачиваются отдельно. Так, в мини-отеле предоставляются такие услуги как питание (завтрак часто включается в стоимость номера), охрана, доступ в Интернет, автобус (транспорт), организация мероприятий, конференций и т.д.

Ситуация на рынке долгосрочной аренды более стабильная, однако и здесь сегодня конкуренция стала обостряться. Требования к элитным квартирам в долгосрочной аренде сегодня ужесточаются. Арендаторы теперь предпочитают не квартиры в «старом фонде» в центре, а элитные квартиры в новых домах в центральных районах города. Популярностью среди сегодняшних арендаторов пользуется Московский пр. (здесь квартиры часто используются для проведения переговоров и для деловых целей), а также Васильевский остров (современные квартиры в новых домах в районе станции метро «Приморская»).

Большинство арендаторов ожидают сегодня от элитной квартиры наличия современных систем вентиляции и кондиционирования, автономной системы энергообеспечения, фильтров – физических и химических - для очистки воды и воздуха, радиаторов с возможностью регулировки температуры и др.

Спрос на аренду среди иностранцев за последние годы несколько снизился, однако до сих пор большинство арендаторов – это западные компании, которые арендуют жилье для топ-менеджмента. Несмотря на некоторое снижение спроса, элитные апартаменты в центре города в новых домах по-прежнему находят своих арендаторов.

Людям, которые покупают квартиры для последующей сдачи в элитном сегменте, можно посоветовать переориентироваться с квартир в старых домах в центре города на современные здания с более однородным окружением, удобными планировками и оборудованием по последнему слову техники.

На рынке наблюдается переизбыток недостаточно качественной недвижимости, которую собственники позиционируют как элитную. Следует отметить, что предложения в действительно элитных домах - например, новый дом на ул. Тверской, 6 - всегда востребованы по самым высоким арендным ставкам -6 000$ - 7 000$. При этом в Петербурге наблюдается дефицит таких предложений.

Миф № 5: Новое строительство лучше реконструкции

Рынок элитной недвижимости Петербурга начинался с расселения коммуналок, однако сегодня они уже не соответствуют современным представлениям об элитном жилье. В Петербурге строятся новые элитные дома, также и в центре города. Они обладают определенной спецификой, однако, без сомнения, относятся к новому элитному жилью.

На рынке элитной недвижимости все больше заметна тенденция: люди «меняют» квартиры, которые были куплены с 1993 года по 2000 года включительно. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх гг. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки. Кроме того, очень немногие «наполовину расселенные» дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев. К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок.

«Но в расселенных коммуналках есть то, чего никогда не будет в новострое – это отличные широкие парадные, высокие потолки. Окна – это дворцовое наследие времен, когда земли для строительства было много, и подтверждение того, что Россия всегда любила поражать размахом, - объясняет Леонид Рысев. - Новые дома в центре – это всегда минимум неиспользуемой площади. Узкие парадные, невысокие потолки и скромные планировки».

Миф № 6: Элитная квартира в небоскребе

Возможно, именно из любви к размаху, некоторые покупатели полагают, что вне центра города элитные квартиры должны располагаться в небоскребах. Эта мысль о небоскребах кажется для петербургских риэлтеров парадоксальной, но покупатели чаще всего именно так и полагают. Сегодня чаще именно малоэтажные дома обладают эксклюзивностью, а также всеми атрибутами элитности: место, виды, охрана, гаражи. Именно в малоэтажных домах подбирается однородный контингент и проще создать неповторимую ауру дома.

Дата публикации: 11:53 20 сентября 2006

Источник: bpn.ru