Редевелопмент стоит дорого

Массовый ввод крупных и качественных объектов в городе привел к росту конкуренции в сфере торговой недвижимости. Ставки аренды зафиксировались, в то время как затраты девелоперов на реализацию проектов увеличиваются — с каждым годом в среднем на 20-50%. Эксперты полагают, что скоро инвесторы займутся пока слишком дорогими для них проектами редевелопмента магазинов в центре города и у станций метро.

В первом полугодии 2006 г. на петербургском рынке появилось столько же новых торговых площадей, как за весь прошлый год. Во втором полугодии за счет планируемого ввода двух торговых центров “Мега” компании IKEA объем торговых площадей еще увеличится.

Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в первой половине этого года, стали торговые центры компании “Адамант”: “Варшавский экспресс” (36 000 кв. м на Обводном канале) и “Континент” (63 000 кв. м на проспекте Маршала Казакова). Компания “Рубин” вывела на рынок ТЦ “Планета Нептун” (68 000 кв. м на улице Марата), а компания “Символ” достроила комплекс “Южный полюс” (35 000 кв. м на Пражской улице). В январе состоялось официальное открытие первой очереди торгово-развлекательного комплекса “Гранд Каньон” (74 000 кв. м на проспекте Энгельса).

До конца года рынок ожидает еще большего наплыва торговых площадей. Крупнейшими объектами станут две “Меги”: в Кудрове и Буграх, суммарная площадь которых составит более 260 000 кв. м. К концу года ожидается открытие ТЦ “Радуга” (85 000 кв. м на проспекте Космонавтов), “Родео Драйв” (46 000 кв. м на проспекте Культуры), “Пулково III” (40 000 кв. м на Пулковском шоссе) и “Северный молл” (35 000 кв. м на проспекте Культуры).

Рост конкуренции среди крупных торговых центров заставляет их идти навстречу арендаторам. По данным Knight Frank, сейчас средняя ставка аренды для якорных арендаторов за 1 кв. м в год составляет $100-450, а для операторов торговой галереи — $500-2400.

“Рост стоимости аренды приостановился, — говорит президент ГК "Аверс" Михаил Зельдин. — Сейчас повышать ставки могут позволить себе только владельцы наиболее успешных объектов, с продуманной концепцией и удобной парковкой”. Хотя эксперт полагает, что даже в таких объектах к началу — середине 2007 г. рост ставок будет происходить на уровне официальной инфляции. О стабилизации арендных ставок говорит и гендиректор компании “РМС-Оценка” Петр Козин. По его словам, последние несколько лет ставки росли на 15-20%, а доходность проектов постепенно снижалась. “Это происходит из-за увеличения себестоимости строительства, примерно на 20-50% ежегодно, — считает Козин. — Рост затрат в основном связан с увеличением стоимости земельных участков, цен на основные стройматериалы, такие как цемент и металл, а также увеличением затрат девелоперов на дизайн и концептуальную проработку проектов”. Стоимость строительства и отделки концептуального ТЦ Козин оценивает в $1000-2000 за 1 кв. м. Доходность девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости сейчас составляет 16-17% годовых, говорит директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин. По его оценке, она ежегодно снижается на 2-3%.

Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости “Бекар”, полагает, что такая ситуация заставит часть девелоперов направить инвестиции не на разработку концепций и строительство дорогих ТРК, а на покупку существующей торговой недвижимости с гарантированным пассажиропотоком, например вблизи станций метро. “Пока девелоперы застраивают земли в спальных районах, где получение прав на землю стоит от $500 за 1 кв. м, — говорит Горский. — Освоение недвижимости у метро в несколько раз дороже, однако оно окупится. Такое расположение дает гарантию массового посещения ТЦ и снижает их зависимость от бренда, формата и дизайна”.

Козин сомневается в том, что редевелопмент магазинов у метро будет носить массовый характер. “Затраты на подобную операцию несопоставимы с доходностью, которую можно получить от таких проектов, — отмечает эксперт. — Ведь основными покупателями в подобных ТЦ будут люди с невысоким уровнем доходов, которые ездят на метро”.

Горский, в свою очередь, отмечает, что попытки редевелопмента у метро можно было наблюдать уже в текущем году. Весной этого года компания “Адамант” приобрела акции рынка “Звездный”, занимающего около 3 га у станции метро “Звездная” на юге Петербурга. К 2009 г. компания планирует построить на этом месте торговый комплекс площадью 60 000-70 000 кв. м. В апреле “Адамант” приобрел помещения в здании на Невском проспекте, 71, вестибюль которого объединен со станцией метро “Маяковская”. До конца года там планируется открыть торговый центр “Невский атриум” площадью около 9000 кв. м. Стоимость этих приобретений “Адамант” не раскрывает.

Аналогичным путем пошла компания “Доринда”, развивающая сеть продуктовых гипермаркетов “О'кей”. Сейчас компания ведет строительство гипермаркета на участке площадью около 64 000 кв. м, приобретенном у завода “Электросила”, вблизи у одноименной станции метро.

“Московский опыт показывает, что девелоперы неизбежно придут к мысли о необходимости строить торговые центры площадью 25 000-60 000 кв. м вблизи станций метро”, — считает Золин, соглашаясь с тем, что это сложные проекты, где получение прав на землю стоит в 3-4 раза дороже по сравнению с удаленными от метро участками в спальных районах.

“Возможно, девелоперы придут к такой необходимости через 5-7 лет. Пока у них еще слишком много возможностей получить недооцененные участки в спальных районах и у кольцевой автодороги”, — резюмирует Золин.

Дата публикации: 10:52 04 октября 2006

Источник: bpn.ru