Как реализовать мечты в своей квартире?

О том, что нужно знать москвичам о переустройстве и перепланировке помещений в жилых домах и практике работы "одного окна", журналистам рассказал начальник Государственной жилищной инспекции города Москвы Александр Матвеевич Стражников.

- Жилищным кодексом Российской Федерации и распорядительными документами Правительства Москвы в соответствии с действующими нормами и стандартами установлены порядок и условия согласования переустройства и перепланировки помещений в жилых домах, определен нужный для этого перечень документов. После их рассмотрения Мосжилинспекция выдает заявителю либо разрешение, либо аргументированный отказ в проведении ремонтных работ в многоквартирном доме, связанных с перепланировкой.

Сразу скажу, чтобы не было кривотолков: федеральный закон установил срок выдачи разрешений в 45 суток, у Мосжилинспекции среднеарифметический показатель рассмотрения - 9,5 суток. То есть режим работы "одного окна", который установлен Правительством Москвы, зарекомендовал себя достаточно хорошо.

Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах созданы в каждом из 10 административных округов и работают ежедневно с 10 до 17 часов, а в субботу - до 15 часов. Никаких толп и очередей для того, чтобы сдать документы, нет. Согласование производится бесплатно.

Отмечу, что мы внимательно отслеживаем информацию, которая публикуется в газетах и на различных сайтах, где москвичи и предприниматели высказывают свои пожелания и задают вопросы, связанные с получением разрешения. Мы, конечно, согласны не со всеми мнениями, и я дал поручение пресс-секретарю активно вмешиваться в этот диалог, если какая-то информация не соответствует действительности, обязательно комментировать каждую спорную ситуацию.

Мы прекрасно понимаем, что, организовав подобную систему получения разрешений на переустройство, максимально упрощенную для жителей, мы в какой-то мере наступили на интересы "бизнеса", посредников, продолжающих убеждать москвичей в сложности процедуры (мол, это стоит больших денег и траты нервов). Ясно, что этим преследуются определенные интересы.

Какие затраты в любом случае должен нести заявитель? В этом плане мы тоже постарались навести порядок. Если квартира находится в доме типовой серии, то проект должна делать та организация, которая разрабатывала эту серию.

В Москве таких институтов два: МНИИТЭП и Моспроект. Если заявитель выбрал для разработки проекта другую организацию, то этот проект в любом случае должен быть согласован с авторами типовой серии.

Все прекрасно понимают, что дом - это сложное сооружение. При его проектировании учтены многие вопросы, связанные с комфортностью, безопасностью проживания. И вмешательство, особенно в инженерные сети, несущие конструкции дома, может повлечь за собой печальные последствия. Я не буду разбирать последние события, которые произошли в Выборге, но, по некоторым источникам, в доме велась самовольная перепланировка. В Москве мы подобного допустить не можем, поэтому первым документом, который должен представить заявитель, остается проект.

Если житель при реализации своих желаний не затрагивает несущие конструкции, то ситуация упрощается. Человеку надо взять в БТИ копию поэтажного плана и экспликацию помещений, нанести на кальку предполагаемые изменения планировки - например, зачеркнуть перегородку, которую собираются убрать, и со свидетельством, что эта квартира его, а не соседа, сдать в "одно окно".

Чтобы хорошо владеть ситуацией, контролировать методы работы сотрудников, знать, какие вопросы интересуют жителей, мы "одно окно" Инспекции по надзору за переустройством по ЦАО разместили непосредственно у себя в главном здании, на проспекте Мира, 19.

Остановлюсь на тех вопросах, которые сегодня являются очень актуальными и, естественно, вызывают недовольство и комментарии москвичей.

Первое. Сегодня существует целый ряд федеральных законов, которые регламентируют проведение переустройства в жилых домах: Гражданский кодекс, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и принятый в прошлом году новый Жилищный кодекс.

Для того чтобы получить свидетельство о праве собственности на квартиру в доме-новостройке, надо потратить минимум два года. В то же время федеральным законом установлено требование: чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно предъявить свидетельство о праве собственности. Жилищная инспекция - это не Регистрационная служба, однако свое недовольство по поводу длительности процедуры жители почему-то адресуют нам.

Причина расхождения сроков проста: сегодня в нарушение всех федеральных законов рынок реализует не квартиру как пространство для проживания, а недострой, полуфабрикат или помещение в цементе, то есть практически недоделанную квартиру. То есть сама система рынка построена таким образом, что вынуждает человека заниматься переустройством, перепланировками, хотя семья покупает именно квартиру. На мой взгляд, это незаконно и неправильно, но как разрулить эту ситуацию, я вам сегодня ответить не могу.

Спросите, а как за рубежом? Там, если квартира продается, то в ней уже выполнены все работы. Если вы собственник этого дома, вы можете делать все, что хотите. Но, будучи собственником всего лишь помещения в многоквартирном доме, вы ничего не можете делать, не спросив разрешения у управляющей компании. Не нравится планировка этой квартиры? Купите квартиру в другом доме!

В России свой менталитет, поэтому в доме, построенном по проекту, начинается, я другого слова не нахожу, вандализм, связанный с самовольным переустройством, перепланировкой. Хотя Гражданский кодекс совершенно четко говорит, что каждый собственник может благоустраивать свое помещение для создания себе комфортных условий проживания. Но делать это надо цивилизованно. Нельзя понимать комфорт проживания, прежде всего имея в виду себя, не думая при этом о соседях. Подойдя к любому дому-новостройке, вы увидите горы строительного мусора: здесь ломают стены.

Нам удалось в какой-то мере упорядочить эту ситуацию, объяснить людям хотя бы порядок действий. Теперь большинство знает, куда обратиться, как получить разрешение, и власть Москвы взяла этот процесс под свой контроль, дабы не произошло никаких нежелательных последствий.

Второе. Люди, купившие так называемую квартиру (или стены), должны приводить ее в порядок - им же надо где-то жить. Жилищная инспекция взяла на себя ответственность разрешать эти перепланировки по проекту на основе тех договоров, которые москвичи заключили с инвестором по участию в строительстве квартиры. Это не в полной мере соответствует закону, но другого пути разрешить ситуацию у нас не было. Поэтому при сдаче документов в "одно окно" наши специалисты удовлетворяются в ряде случаев не свидетельством о собственности, а инвестиционным контрактом и связанными с ним документами.

В-третьих, в Жилищном кодексе сказано, что если один из собственников многоквартирного дома вмешивается в общедолевую собственность, то для этих действий нужно получить согласие всех собственников помещений дома.

Представьте себе, что вы купили помещение на первом этаже. Для того чтобы в этом помещении организовать свой бизнес или какой-то офис, надо сделать отдельный вход, не связанный с подъездом. Так вот, для того чтобы устроить этот проем и сделать вход, вы должны получить согласие всех жителей дома. Реально ли?..

Другой вопрос, который связан с устройством входа, как правило, требует вмешательства в земельные отношения. Для того чтобы сделать вход, надо хотя бы сделать крыльцо метр на метр или углубить ступени. Та же самая картина: вы вмешиваетесь и в земельные отношения, и в общедолевую собственность. Федеральный закон практически остановил всю процедуру устройства мансард, чердачных помещений под жилые цели, перевод нежилых помещений в жилые и жилых помещений - в нежилые.

Я могу привести и ряд других сложных вопросов, являющихся проблемой для жителей, например, связанных с присоединением лоджий к жилому помещению. Мы нашли выход: это можно сделать только по проекту. Ведь каждый инженер прекрасно понимает, что система отопления в доме выполнена по проекту: определены диаметры труб и параметры в квартирах. И как только вы присоединяете к помещению лоджию или балкон, фактически увеличивая отапливаемый объем, вы изменяете температурные параметры. Значит, потребуется пересчитать практически всю систему отопления в доме. И все это ради интересов одной квартиры. То есть для каждого такого случая необходим теплотехнический расчет и разумное техническое решение, которое не позволит разбалансировать систему отопления дома в целом.

При рассмотрении проектных решений Мосжилинспекции приходится решать много вопросов, оценивая уровень безопасности перепланировки для жителей дома при проведении переустройства не только в одной, но и в нескольких квартирах с учетом этажности и нагрузки. Несмотря на меры, принимаемые Правительством Москвы для обеспечения безопасности при переустройстве и перепланировке помещений в жилых домах, беспокойство нас, честно говоря, не покидает.

В то же время вандализм с переустройством сегодня предопределен федеральным законом, Жилищным кодексом. Отмена или протест против этой статьи кодекса, я думаю, в какое-то время назреет.

Жители должны покупать квартиры, а не полуфабрикат. Если это востребовано, строительная компания должна создать у себя проектную группу или заключить договор с проектной организацией и продавать жителю квартиру с уже реализованными его фантазиями. Вот тогда будет порядок.

- Александр Матвеевич, каков механизм выявления несанкционированных переустройств? И если он существует, то каковы санкции за эти незаконные переустройства?

- Механизм выявления прост. Нам тут же звонит сосед, если за его стеной начинает работать отбойный молоток! То есть информацию о несанкционированных перепланировках и даже просто ремонтных работах мы получаем почти сразу.

Другое дело, что вход в жилище, находящееся как в собственности, так и в найме, возможен только по добровольному согласию или по решению суда.

В частности, за несанкционированные перепланировки только в этом году за 10 месяцев привлечены к ответственности 151 юридическое лицо, 8 должностных лиц и 438 граждан. Сегодня у судебных приставов на исполнении находится 316 постановлений Государственной жилищной инспекции: в отношении юридических лиц - 131, должностных - 187, граждан - 98. Имеются и решения суда о принудительном доступе в квартиру.

- Касаясь трагедии в Выборге, Вы считаете версию о несанкционированной перепланировке состоятельной? И помимо "звонка от соседа" есть ли еще какие-то меры по контролю ситуации с переустройством в домах?

- Если говорить до конца откровенно, то за каждым домом-новостройкой закреплен инспектор, он там бывает систематически. Инспектор требует, чтобы в каждом подъезде обязательно был стенд с информацией о порядке проведения переустройства и получения разрешения. И, естественно, при любой возможности он стремится попасть в квартиру, когда еще гастарбайтеры не получили указания от собственника никого не впускать.

Кроме того, у нас есть договоренность с ГУВД Москвы о том, что в этих инспекционных проверках принимают участие и работники милиции, обязательно - участковые. Этот комплекс мер позволяет работать не только по информации, полученной от соседей, но и самим устанавливать факты несанкционированных перепланировок.

- Решения Жилищной инспекции часто встречают сопротивление, как ни странно, со стороны управ. Как строится ваша работа с управами Москвы?

- Информация о выдаче разрешения на переустройство направляется в орган исполнительной власти, в частности, в управу и управляющую компанию, в данном случае в ДЕЗ. И управа, и дирекция участвуют в приемке выполненных работ.

- На одном из заседаний Правительства Москвы прозвучало предложение о привлечении студентов архитектурных, строительных вузов к тому, чтобы они представляли проекты перепланировки в новостройках по сериям и предлагали жителям эти проекты. Это предложение нашло претворение в жизни?

- Да, нашло. В газетных киосках можно приобрести альбом "Перепланировки в Москве: 110 разрешенных проектов". Под одной обложкой там собраны 110 разрешенных Мосжилинспекцией и уже реализованных проектов перепланировки квартир для разных серий домов. Мы проанализировали варианты перепланировки, согласованные за первый год работы "одного окна", и студенты Московского института коммунального хозяйства и строительства подготовили такой сборник. Причем сделали уже два выпуска - во втором собраны не только варианты перепланировки отдельных квартир, но и объединения квартир по вертикали и горизонтали. С этими альбомами также можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Но следует знать, что это пособие предназначено всего лишь для ознакомления жителей с возможными и допустимыми проектными решениями, потому что в каждом случае автор этого дома должен оценить вопросы безопасности, то есть в любом случае необходимо сделать проект.

- Если упростить процесс, мы получим "первоэтажный" Шанхай. Каждый будет делать свой бизнес на первом этаже. Мало того, что некрасиво, - нарушится комплексность застройки района и города.

- Несколько лет назад принят федеральный Закон о техническом регулировании, который сегодня почти остановил действие всего нормативного хозяйства, всех СНИПов, всех требований к строительству. По этому закону взамен должно быть разработано порядка 300 технических регламентов, которые обеспечат техническое регулирование в России. На сегодняшний день за три года выпущен только один.

Я вчера прочитал на одном сайте, что закон о техническом регулировании требует немедленного пересмотра. С этим мнением согласен полностью. Полностью! Вот то же самое происходит и с перепланировками. И я не боюсь сказать: если бы сегодня все СМИ, оценив ситуацию, этот вандализм, подняли вопрос о том, что на рынке жилья надо навести цивилизованный порядок, я думаю, мы сегодня не имели бы проблем, с которыми сталкиваются жители, особенно новоселы.

Поэтому Жилищная инспекция, Правительство Москвы, установив порядок переустройства, ищут цивилизованные подходы к решению проблемы, прекрасно понимая, что какие бы законы и правила ни издавались, если мы не пойдем навстречу жителю, этот вандализм в конкретном доме будет неуправляем. Поэтому Жилищная инспекция выдает разрешение, даже если у собственника нет свидетельства о праве собственности. Мы выдаем также разрешение на устройство проемов при наличии проекта, несмотря на запреты, связанные с управляющими компаниями. Жизнь не остановишь, надо искать варианты решения проблемы.

- Была ли применена к собственникам высшая мера наказания - лишение права собственности? Ведь в Жилищном кодексе есть статья, которая предусматривает продажу квартиры с торгов.

- Что касается высшей меры, честно говоря, руки чешутся уже около 10 лет. И мы подали уже несколько исков о лишении права собственности на квартиру и продаже ее с торгов, как предусмотрено федеральным законодательством. Но когда наступает вот этот самый момент, собственник понимает, что дальше уже деваться некуда. И восстанавливаются вентиляционные каналы, обеспечивается доступ, помещение возвращается в прежнее состояние. Поэтому таких фактов у нас на сегодняшний день нет.

Дата публикации: 15:57 31 октября 2006

Источник: bpn.ru