Бизнес-центры Петербурга: тенденции и прогнозы

Будь в доле

Долевое строительство бизнес-центров стало популярно в последние 2 года. Ранее собственники бизнес-центров не стремились продавать доли в своих объектах и прибегали к такому обороту только в крайнем случае. Но теперь ситуация изменилась в связи с выходом на этот рынок ряда застройщиков с рынка жилья. На 1-е полугодие 2006 года, согласно данным компании Praktis Consulting & Brokerage, офисы продаются в 11 бизнесцентрах разной степени готовности. Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500 за кв. м. Офисы на продажу составляют уже около трети всего объема вновь вводимых площадей в бизнес-центрах города.

В 2006 году история с долевым строительством бизнес-центров повторяется сразу на множестве объектов. В первой половине года застройщик ИСК «Развитие» распродает офисы в строящемся БЦ Lidval Hall на Петроградской стороне, общей площадью 3336 кв. м. За период продаж цена квадратного метра выросла с $1700 за кв. м до 2500 у. е. Почти все офисные помещения распроданы — экспонируются на рынке лишь офисные метры, которые застройщик собирался оставить для себя. Опыт показался интересным многим застройщикам, переживавшим в 2005 году стагнацию на жилищном рынке, и они применили схему «долевого участия» на офисном сегменте.

Компания «Невский Синдикат» продает строящийся БЦ «Голицынъ» класса В+ на 13-й линии В.О. общей площадью 10 000 кв.м. Офисы распродаются по цене — $1575— 1950 за кв. м и более половины помещений нашли собственников. В некоторых строящихся объектах офисы продаются наряду с арендой: так в бизнес-центре на Большом пр. В. 0., 48 возможна продажа офисов по цене до $2500 за кв. м.

По данным Colliers International, долевое строительство в сегменте бизнес-центров не характеризуется быстрыми темпами развития. На рынке существует достаточно ограниченное количество предложений продажи офисных площадей на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия.

Спрос на покупку офисных помещений достаточно высокий, но, как правило, потенциальный покупатель готов приобрести относительно небольшое помещение (100—300 кв. м). Но, несмотря на все минусы и проблемы, ожидается, что долевое строительство в данном сегменте будет расти, и девелоперы всячески будут стараться устранить существующие проблемы.

Например, для девелопера целесообразнее реализовывать большие помещения, поскольку при увеличении количества собственников возникают проблемы с управлением здания. И это большой минус, но девелоперы готовы мириться с этим недостатком. Во-первых, не всегда речь идет о распродаже офисов «в розницу», значительная часть — предложения от девелоперов по соинвестированию в крупных масштабах. «Компания инвестирует часть средств в строительство или приобретение объекта, становясь его совладельцем, и, соответственно, участвуя в получении доходов», — поясняет Илья Еременко. Так, управляющая компания «Бест» — инвестор строительства бизнесцентра класса В+ «Авеню» на Аптекарской набережной, выставила офисы от 500 кв. м на продажу по цене $2100—2500 за кв. м. Во-вторых, девелоперов очень привлекает такой инструмент, как деньги «дольщиков» в коммерческой недвижимости, так как девелоперы получают в данном случае гораздо большую доходность, нежели при условии, что все помещения принадлежат только ему. При «долевом» участии какого-либо инвестора девелопер получает доходность в размере 30— 40%, тогда как при «единоличном» строительстве доходность составляет 15—20% годовых.

Таким образом, практика долевого строительства на рынке коммерческой недвижимости девелоперам пришлась по вкусу. Так что, несмотря на все минусы, можно предположить и дальнейшее развитие сегмента долевого участия.

Что ждет бизнес-центры в будущем

Какие же перспективы развития у коммерческого рынка? Для начала хотелось бы отметить некоторые наметившиеся тенденции. Прежде всего, это связано с осваиванием новых территорий. Так, в сегменте бизнес-центров продолжается процесс децентрализации — все больше новых объектов проектируется в «спальных районах». Перспективы развития офисного рынка связаны с застройкой набережных, а также с массовым редевелопментом промышленных территорий, находящихся в центре города. Привлекательной для инвесторов зоной становится Московский проспект, особенно территория от Обводного канала до станции метро «Электросила». Существующие вдоль проспекта промзоны планируется реконструировать под офисную недвижимость, где для нее уже есть необходимая инфраструктура.

Аналитики из различных агентств недвижимости в один голос утверждают, что на рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит. По данным ЗАО «Агентство «Петербургская Недвижимость» — это 500 000 кв. м. «До 2008 года рынок будет переживать стабильный рост объемов предложения (порядка 200 000 кв. м в год во всех классах) при стабилизации арендных ставок, после 2010 года, когда на рынок будут выводиться офисные площади в крупных проектах смешанной застройки («Газпром Сити», «Морской фасад», «Парадный квартал» и т. п.), офисный рынок будет насыщен, и возможно снижение арендных ставок в бизнес-центрах прежних поколений» — считает Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis. Такого же мнения придерживается Андрей Спирин: «Здесь надо четко разделять сегменты. В сегменте торговых центров насыщение вряд ли наступит в ближайшие 3—4 года, в сегменте бизнес-центров — в ближайшие 5 лет.

Наиболее динамично развивающимся сегментом на рынке бизнесцентров является класс «В». Наибольший дефицит площадей — в классе «А». Арендные ставки в бизнес-центре растут на 10—15% в год в основном из-за смены единицы расчета арендной платы и изменения курса доллар/евро. Арендные ставки в торговых центрах не изменяются одновременно для всех арендаторов — как правило, они меняются при смене арендаторов».

Подводя итоги, можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости стабильно развивается, осваивая новые территории и новые тенденции, например, такие как долевое строительство.

Дата публикации: 15:33 21 ноября 2006