Строим динамично, но ... мало

По оценкам специалистов, в 2006 году достичь сдачи заявленных администрацией Санкт-Петербурга 2,3 млн. кв. м жилья не удастся. Реально может быть сдано около 2,1 млн. кв. м.

Часть объектов 2006 года перейдет на сдачу в 2007-й, что немного улучшит показатели ввода жилья в следующем году. В результате 2008 год будет провальным по количеству и площади сдаваемых объектов.

Немного не дотянем

В Петербурге в I полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию 797,2 тыс. кв. м жилья, из них 732,9 тыс. кв. м -новое жилье, остальное - реконструкция и индивидуальное строительство. Всего в январе - июне строителями введено в эксплуатацию 223 жилых дома на 10 тысяч 710 квартир. Примечательным является факт увеличения площади объектов, возводимых за счет бюджетных средств. Как правило, это панельные дома Гатчинского ДСК-3. К концу 2006 года на средства городского бюджета планируется построить 2 тысячи 659 квартир общей площадью 164,9 тыс. кв. м, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2005 года. Однако это лишь 8 % от первичного рынка жилья.

Государство инициирует и... отстает

Рынок нового строительства характеризуется низкой долей участия государства в лице администрации города. Около 91 % всего объема первичного рынка жилья вводится на средства инвесторов. Государственное участие даже после увеличения финансирования программ строительства социального жилья составляет менее 5 %.

В этой связи в условиях возникновения дефицита на рынке жилья и стремительного роста цен государственное влияние не может иметь никакого воздействия. Таким образом, федеральные программы реализации социального проекта «Жилье» находятся под угрозой срыва. В этой связи Администрация Президента РФ может пойти на неординарные шаги для выполнения намеченных целей. В частности, может быть пересмотрена политика в области использования сельскохозяйственных земель вблизи основных мегаполисов с населением более 1 млн человек. Вероятнее всего, государство может воспользоваться примером Кемеровской области, где на паритетных началах государством и частным сектором ведется массовая застройка таких земель коттеджными поселками. Администрация области финансирует строительство социальных объектов, а строительные компании возводят жилые объекты. Стоимость строительства таких объектов заявлена на уровне 17000 руб./кв. м.

Закон цикла

В целом рынок недвижимости Санкт-Петербурга имеет цикличную динамику развития. Циклы развития рынка составляют около 6 лет с полугодовым всплеском цен.При этом рынок проходит четыре фазы развития.

1-я фаза: 2000 - 2001/06 годы - фаза стабилизации после кризиса 1996 года (рост цен +10 %); 2001/06 - 2002 годы - фаза активного накопления потенциала и начало роста цен (+30 %). Переориентация на новые технологии, снижающие себестоимость.

2-я фаза: 2003 - 2004/ 06 годы - фаза начала роста объемов предложения и максимального роста цен (+100 %). Рост количества участников рынка и количества новых объектов, постепенный рост на завершающей фазе 1,5-годового цикла переходит в ажиотаж, который вовлекает последние финансовые средства потенциальных покупателей.

3-я фаза: 2004/06 - 2005 годы - фаза насыщения рынка и достижения пиковых значений предложения и цен, стагнация цен. Накопление отложенного спроса за счет участников, не успевших приобрести объекты в период роста, и новых потенциальных покупателей, присматривающихся к рынку, но выжидающих падения. Передел рынка, концентрация и укрупнение игроков, изменение стратегий развития компаний, сокращение количества участников рынка и задела по новым объектам.

4-я фаза: 2006 год - фаза начала сокращения объемов предложения и достижение паритетной цены при условиях постепенного развития за счет максимального роста цен, покрывающего текущий период и период стабилизации цен, ажиотажный рост цен, аналогичный по продолжительности прошлому (+130 %). Создается «финансовая яма», накопления исчерпаны, текущие доходы не покрывают необходимые выплаты для покупки.

И вновь 1-я фаза: 2007 -2008 годы - фаза стабилизации цен с выходом на постепенный рост цен +20 % в год. Достижение баланса объемов спроса и предложения. Изменение технологий строительства, увеличение доли дешевых технологий.