Разум и чувства: элитное жилье за $5 тыс.

В Санкт-Петербурге цена элитного жилья в этом году достигла отметки в $5 тыс. за «квадрат», и эта цифра весьма приятна разуму и чувствам москвича. Однако, отправляясь в Северную столицу за покупкой, необходимо отдавать себе отчет в специфике местного рынка, и тогда инвестиции будут удачными.

Элита в Северной столице далеко не аналогична ни московской, ни европейской – особый статус города-памятника в чем-то сродни лишь Лондону. Покупателю стоит знать, что специалисты выделяют несколько принципиальных отличий между «элиткой» официальной и Северной столиц.

Неправильная элита…

Начнем с того, что в Петербурге весьма сложно соблюсти общепринятые критерии элитной недвижимости. Такая классическая черта элитного жилья, как «социальная однородность микрорайона», едва ли достижима здесь из-за большого количества квартир – наследниц коммуналок, расположенных в престижном историческом центре города. Кроме того, в реконструированных зданиях центра не всегда возможно соблюсти такие обязательные условия элитности, как хорошие коммуникации и современная планировка. Далеко не всегда удается гарантировать покупателю и «отличный вид из окна», «хорошее состояние прилегающих территорий», «удобные подъезды к дому», подземный гараж. Состояние грунтов и фундаментов близлежащих домов зачастую не позволяет пойти на создание гаража. «Полноценно элитная зона должна обладать характеристиками однородной застройки и окружения, в нашем городе на 100% таких зон нет, можно говорить только об отдельных зданиях или комплексах зданий», – замечает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Коммерческая недвижимость. Бекар».

Кроме того, если в Москве по ходу реконструкции центра города общая сумма квартир в нем увеличивается, то в Петербурге этого не происходит – действуют ограничения по высотности зданий. В результате новые дома, строящиеся на месте старых, предлагают ту же площадь или даже меньшую. Уклон центра в сторону элитности возможен только качественный – дальнейшее расселение коммуналок с их последующей тотальной реконструкцией.

…и правильные цены

Другое отличие от Москвы радует больше: если в столице во многих крупных элитных проектах средняя цена «квадрата» на первичном рынке приближается к $20 тыс., то на петербургском рынке лишь в этом году она перешагнула порог в $5 тыс.

«Ценовые границы рынка элитной недвижимости не установились до сих пор, нижний предел колеблется на уровне $3–4 тыс. за «квадрат», верхний – на уровне $15–18 тыс., – говорит Игорь Лучков. – В целом темпы роста на элитную недвижимость в этом году отставали на 10–20% от рынка типового жилья. С другой стороны, по данному сегменту маловероятна та коррекция цен, что прогнозируется сейчас по типовому жилью. Наиболее вероятный прогноз на 2007 год можно дать такой: цены на элитную недвижимость в Петербурге вырастут в пределах 10–15%». Тем не менее, как отмечает Илья Логинов, начальник отдела маркетинга корпорации «Строймонтаж», с начала года цены на элитную недвижимость в среднем выросли на 100%.

«Если в январе стоимость элитного метра составляла $2562, то в ноябре средняя городская цена (усредненная по всем классам домов А, А+, В, В+) уже колебалась в районе $5000–5500 за кв. м. В дальнейшем мы ожидаем стабилизацию темпов роста в этом сегменте рынка. Прогнозируем темпы роста в нем на уровне 7–10% в год».

Территориальный фактор

В районах за пределами центра города возможностей для воплощения элитных характеристик дома, как правило, больше, и многие покупатели элитной недвижимости в Петербурге поэтому склоняются к предпочтениям в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, а не исторических архитектурных видов. В результате высокий спрос сформировался на некоторые объекты в Петроградском районе, особенно на Петровской и Песочной набережных, на Крестовском острове.

Однако застройка того же Крестовского острова сложилась хаотично и не всегда разумно – в результате прелесть от соседства парков была отчасти утрачена, а неподалеку от дорогого жилья разместились хрущобы 30-х годов, до которых еще не добрались бульдозеры.

Кроме того, элитность этого района может подорвать и строительство нового спорткомплекса на месте стадиона им. Кирова. Многое будет зависеть и от того, как к новому стадиону будут прокладываться подъездные пути. Как итог, дома на Крестовском острове либо расположены не в лучшем месте, либо в них значительно больше квартир, чем должно быть в элитных домах. В итоге большинство дорогих домов здесь скорее стоит отнести к бизнес-классу, а не к элитному сегменту.

Перспективы с точки зрения возведения элитного жилья есть и у Петровского острова, но с его территории, безусловно, нужно выводить промышленные объекты. В частности, до сих пор не ясно, что будет на территории завода «Степана Разина».

«Существенных изменений в структуре распределения спроса по районам в этом году не отмечалось, все так же в приоритете оставались Петроградский, Центральный, Василеостровский, Адмиралтейский, расположенные в порядке приоритетности, – продолжает Илья Логинов. – В связи с тем, что почти исчерпан территориальный ресурс указанных зон элитности, мы прогнозируем смещение центра элитного домостроения с Крестовского острова на Петровский. А из-за ограниченного количества «пятен» мы прогнозируем в течение ближайшего года пополнение рынка единичными проектами, однако далеко не все из них по своему месторасположению будут вправе претендовать на элитный статус».

Одним словом, выбирая элитное жилье в Петербурге, нужно ранжировать предпочтения. Либо склоняться в пользу «ощущения включенности в историческую среду», но при этом понимать, что в рамках квартала в соседях могут оказаться люди другого социального слоя со своими привычками и особенностями, т. е. элитной территории за пределами дома не будет. Либо выбирать квартал с людьми своего круга, но без вида из окна на исторические достопримечательности.

Дата публикации: 14:11 18 декабря 2006

Источник: bpn.ru